最近关于楼市的消息很多很杂，整体都不太乐观。今天我们一篇讲透楼市逻辑的转换，一定要耐心看下去。
其实，这么多年，大家有一点可能忽略了。对于我们这种强计划、强规划的发展模式来说，我们看一个产业和赛道，一定要从宏观层面去思考：
它在社会发展和经济发展中的历史地位和作用到底是什么？
以及随着社会经济发展，这个产业的地位在随着经济形态的变化发生什么改变？
所以说，任何一个产业都必须用动态的眼光去看，去思考。
这就是举国体制发展模式中，最底层的思考逻辑！
举个例子，比如最近很多人都在疑惑，楼市都这样了，为什么还放任不管，不下狠劲救。包括很多专业的地产人都在疑惑，觉得政策漠不关心或者模棱两可。
但大家都忽略了，房地产这个产业始终是和城市化牢牢绑在一起的。
从2000年开始，国内发展主要有两个龙头，2001加入WTO之后的工业化龙头；从2012年开始，城市化替代工业化成为国内经济发展动力，然后开始了城市化扩张阶段，房地产就是主力军。
两者交替，最著名的变化，就是2015年的棚改货币化安置，定向放水进楼市；另一面针对工业过剩，则是长达数年的供给侧改革。
一褒一贬，很显然，国内的核心投资主线也基本都是和这些伴生的。
如今，对房地产的漠视，其核心在于，新科技和智能化，已经替代了城市化，成为新的经济增长龙头。
直白点说，就是城市化已经结束了。十五五规划的定义是，收缩框架，提升品质。
这就是缩量提质。
此刻，一切都已经成定数，中国的城市正在从大规模扩张进入到持续收缩阶段，这才是下一步我们更应该警惕和关注的问题。
这是我们的经济发展必然要经历的过程，也是购房者必须要承受的不可承受之重！
这就像潮水一般，潮来汹涌澎湃，潮去席卷一切，万事荒芜！
这个过程，在我去日本考察过几次后，感触更深了。
这是我站在东京塔上用手机拍的东京照片，你有什么感觉，只有四个字，浩瀚无涯。用一个字形容就是，大。真大。
东京是如此，大阪也是如此。
一个字，就是大。密密麻麻的房子，看不到头的城市边界。
甚至就连中型城市福冈，也是无边无际的大。
这些都是过去在城市扩张时，打开的城市框架和边界。在今天，都已经是散漫无边。
但是，当我们去城市的深处去看时，会发现里子早已经破烂不堪了。
像这样。
这还算好的，至少看着整洁些，但更多的则是下面这样的。
以及，这样的。
在考察的时候，这些地方一般很难遇到人，很多房子都没有人住了，整个街区都空落落的。又因为人少，这些地方治安反而不好，所以就更让人不愿进入。
这就是城市收缩之后的最典型特征。但是在核心区，大片的高端住宅区，依然在不断建设中，人口越来越密集。
这是在城市收缩后，所有资源都不断向核心区集中的结果。从基建中也能看到这种趋势。
这是东京地铁全图。我们该怎么理解这张图，就是城市化到了极致的地步时候，所呈现的状态，修到已经修无可修了，夸张到什么程度呢，基本每一条地铁线都会有并行的两条轨道，一条快线、一条慢线，如果你在东京做过地铁，一定会发现这一点。
这时候，一个新的结果就出现了，地铁对城市的价值效用开始迅速边际递减。这个时候，所谓的地铁盘已经没有价值了，上面这一个个黑底白字的换乘站，才有价值。
换句话说，地铁盘并没有我们想象中那么价值坚挺，换乘大站才最有价值。
再看下面这个截图。
看东京站南北线那一整排密密麻麻的轨道线路，我一条条数过，整整有7条主干线路并列在同一条路上。
所以，这一团像电线一样南北向环绕所组成的椭圆型，才是东京真正的核心。也是庞大的东京城最有价值的地方。这也就是所谓的都心6区。
过去几年中，都心6区的房价涨幅远超东京23区域平均涨幅。在日本房价大衰退的时候，都心6区最先在2012年止跌反弹，逐渐超过了1989年的房间最高点，一直到今天。
这就是日本城市化，从前期的急速扩张，到后来的极致收缩的最真实的现实。
国内如今正处在城市收缩的开始期。
说几个数据 ，在城市扩张的时候，广州一共卖了45万套房子，其中有35万套，都在增城、花都、南沙等等外围。如今，房价已经去了5成。
在城市扩张的时候，郑州三环外诞生了十几个新区和新城，向东的城市边界，直接拉大了20公里，这些都是在短短数年之内完成的。如今房价也去了5成。
还有长沙，2022年之前，我去长沙调研过三次，基本每一次去调研，长沙就会大一圈。
就说这三个例子吧，因为全国都是如此，包括无数的环京新城、环沪新城、环深新城、环郑新城、环杭新城等等。
很显然，这些新区在接下来的很多年，会处在逐渐的收缩中，这个时候，已经不是跌多少的问题，而是这些房子可能会彻底失去交易价值。
然后，就在居住稀少，物业缺失，在缺乏合理维护和修缮之下，逐渐老去。从楼盘到板块再到组团。
从扩张到收缩，这是一个新时代的开始，也是我们重新理解城市价值、理解楼市的原点。
记住这几个底层核心：
1、中国的城市化已经从框架扩张，进入到了停止扩张全面提质。
2、中国的住房制度，已经变成了80%保障房+20%商品房的住房双轨制。
3、中国的住宅产品，已经全面进入到四代宅的高品质阶段。
这是我们理解一切的原点！而从明年开始，这一切都会加速进行！
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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