一张数据表摆在桌上，三个数字极其扎眼。美国人均住房面积67平方米，像住在仓库里；俄罗斯35平方米，像住在胶囊里；中国的数据跳了出来——城镇人均41.76平方米。
这个数字很“意外”。它比法国的40平米还大，更是甩了日本39平米一条街。你低头看看自己两室一厅的贷款合同，再看看那个数字，是不是觉得哪里不对？
答案藏在两个字里：公摊。美国人算的是地毯面积，俄罗斯人算的是实用面积，只有我们，把电梯井、管道间、甚至保安亭都算进了你的人均财富里。
美式大豪斯，住在木板搭的“税金监狱”
美国人的房子在变大，人却在变少。
1973年，美国家庭平均人口是3.01人，房子只有1660平方英尺（约154平米）；到了2022年，家里只剩2.5个人，房子却膨胀到了2506平方英尺（约233平米）。每个人守着近100平米的空荡荡空间，像看守博物馆的保安。
这不是享受，是地理隔离带来的资源浪费。
你看不到钢筋混凝土的厚重感，美国65%的房子是木头架子蒙上石膏板。一场飓风刮过，堪萨斯州的社区就剩下一地牙签；一场加州大火，富人区的豪宅瞬间变成炭黑色的废墟。
他们住在郊区的大房子里，买瓶牛奶要开5英里车，割一次草要花整个周六下午。
更狠的是房产税。在新泽西州拥有一套50万美元的房子，每年要给政府上贡1.2万美元。你以为买断了产权？你只是向政府租了块地，一旦断供，警察带着锁匠上门，把你连人带狗扔出那个67平米的人均空间。
那个“67平米”的数据背后，是巨大的贫富撕裂。比尔·盖茨的客厅能停波音飞机，洛杉矶贫民窟的帐篷里却挤着一家三口。美国统计局的数据很诚实：虽然人均面积大，但全美仍有65.3万人无家可归，只能睡在公园的长椅上数星星。
这哪里是居住天堂，分明是用木板和石膏堆砌起来的信贷泡沫。
赫鲁晓夫楼里的“硬核福利”，虽破但这就是命
俄罗斯人的35平米，不讲究排场，讲究“活着”。
这35平米里，藏着苏联解体前最后的遗产。1991年叶利钦搞私有化，大手一挥，把国家名下的房子免费送给了住户。80%的俄罗斯家庭，一夜之间拥有了带产权的住房，没花一分钱。
直到今天，三成俄罗斯人住的房子还是免费得来的。
但代价是惨重的。这些房子大多是赫鲁晓夫时代的产物：5层小板楼，没有电梯，层高只有2.5米，进门就是床，转身就是灶台。
冬天的莫斯科零下20度，锈迹斑斑的暖气片里流淌着滚烫的热水，窗户缝里塞满了旧报纸。这就是俄罗斯住房的真实写照：只要不塌，就能住；只要虽破，全是自己的。
数据很打脸。俄罗斯人均住房面积从1990年的16平米，爬到了现在的30-35平米。虽然比不上美国，但他们没有房贷。
莫斯科的年轻人不需要像我们在售楼处里那样卑微。他们可能住在爷爷留下的老破小里，管道老化漏水，墙皮脱落发霉，但他们手里捏着红色的房产证，不用担心下个月的工资够不够还银行利息。
这是一种低质量的绝对安全感。
俄罗斯政府想搞“经济适用房”，想把人均面积提到30平米以上，结果遇到了硬茬——没钱。开发商不愿意盖便宜房子，老百姓买不起新房子，大家就缩在那套苏联留下的老房子里，喝着伏特加，看着窗外的雪，熬过一个又一个冬天。
62万亿美元的“水泥幻觉”，我们在为空气买单
中国的“41.76平米”，是全球最大的数字魔术。
国盛证券的报告白纸黑字：2020年中国城镇人均住房建筑面积41.76平方米。这一数据直接把中国拉进了“发达国家”行列。
但你的体感告诉你，你在撒谎。
你的100平米房产证，刨去30%的公摊，实际能让你铺地砖的面积只有70平米。剩下的30平米在哪？在电梯井的黑洞里，在消防通道的楼梯上，在开发商那个精明的算盘里。
我们用40年时间，把人均面积从1978年的“蜗居”干到了现在的“阔绰”。2020年，中国住房总市值达到了62.6万亿美元。
这是一个恐怖的数字。它比美国（33.6万亿美元）、日本（10.8万亿美元）、英法德三国之和还要大。全中国的房子卖掉，能买下半个地球。
（省略一部分）
（省略一部分）
美国人住的是“税”，俄罗斯人住的是“命”，中国人住的是“梦”。
参考资料：
政策研究深度报告：2024年宏观经济形式与政策展望.国海证券.2023-12-01
美国家庭人口减少但住房面积变大.美国驻华大使馆.2023-12-13
真实的美国住房情况：美国人均住房面积有多大.嘻嘻网.2015-10-23
俄罗斯住房体制转型评析.社会.2019
【三成俄罗斯人有免费住房：平均每套住房面积仅50平方米！】.新浪.2017-08-23
十字路口的房地产-2022中期策略.国盛证券.2022-07-24
中国住房存量研究报告.北大纵横.2023-10-09
地产与中国宏观经济：历史与未来.南方出版传媒
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