当11月一线城市二手房成交创下7个月新高，环比激增20%，近四年首次突破51万套大关的热潮！遇上12月新房供应量低位持稳，28城单月供应环比下降12%，同比下跌49%，全年累计同比下降19%的冷静，年末楼市呈现出鲜明的“一热一稳”分化格局。
就在昨天，上海市监管部门刚刚指导小红书、B 站等平台清理「唱衰楼市」信息！
因此，在豪宅价格的扶摇直上，一房难求！K型市场结构不断加速的情况下，二手房市场供应量叠加成交量飙升的情况下，我们尽量以有利于市场预期的角度去好好分析下！
从数据段四城具体表现看，这场回暖呈现全面开花态势：北京11月二手房网签14446套，环比增长19.52%；上海成交22943套，环比大涨24%，创下5月以来新高；广州网签9191套，环比增幅超22%；深圳录得4472套，环比上涨6.6%。
而这其中政策红利的集中释放是核心驱动力！以上海为例，从8月“沪六条”到11月增值税“5改2”、取消普通住房标准等新政，形成政策组合拳！其次，非沪籍外环外社保年限“3改1”，也降低购房门槛，而二套房首付最低20%也撬动了置换需求，税费减免则直接降低交易成本。
此外，北京则呈现“刚需稳、改善进”的哑铃型结构，三环内刚需因入学需求集中入场，四环外次新房凭借高性价比吸引改善客群，优质小区单月带看量近1600次。同时，房价平均数据的理性回归也让“以价换量”形成了良性循环，广州甚至出现罕见的“量价齐升”的态势，11月成交均价环比上涨2.1%，反映出买卖双方预期正同步修复。
但与二手房的活跃形成对比，12月新房供应的“低位持稳”其实还是源于深层的供给约束！
克而瑞数据显示，28城新房供应同比跌幅近半，全年累计下降19%，这与房企融资压力持续有关。中指研究院数据显示，2024年房地产行业债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%，其中海外债发行规模暴跌69.5%，仅69亿元。融资渠道收窄迫使房企优先保障“保交楼”，减少新开工规模，导致供应端“提质缩量”，即便是入市项目，也多为核心地段的优质房源。
不过，尽管供应受限，但房企年末冲刺的促销策略，还是为新房市场注入了脉冲性复苏力！值得注意的是，当前楼市复苏呈现显著的结构性特征，而非全面回暖。
从二手房看，一线核心城市表现突出，但杭州等新一线城市仍有分化，12月杭州全城二手房报价环比微降0.1%，萧山、建德等区域跌幅超0.7%。而从新房看，上海市中心豪宅“开盘即售罄”与郊区项目“中介比客户多”形成鲜明对比，中建山水雅境开盘两周仅售3套，中环桃源里全年去化不足三成。这种分化本质是“核心资产保值”与“非核心资产流动性承压”的市场选择，有钱人只看区位稀缺性的特点越来越明显。
因此，展望未来，楼市“稳中有升”的基调将延续，但复苏力度仍受多重因素制约。二手房市场方面，政策效应的持续释放将支撑刚需与改善需求，但若房贷利率出现波动或挂牌量大幅增加，可能影响上涨动能。
而新房市场的脉冲性复苏在数据段平均后依然可期，但供应约束短期难以缓解，资金链紧张问题依然导致新开工难以放量，叠加部分项目交付维权引发的信任问题，购房者观望情绪仍需时间化解（豪宅除外）。
对于市场参与者而言，核心地段豪宅你何时介入都是OK的，毕竟稀缺，至于其他的，尤其是一些开发区新城类的，谨慎，这需要大的经济周期和产业推动力才能实现！
最后，从宏观市场结构看，核心城市、核心区域与优质资产率先回暖，弱二线及三四线城市调整周期延长，一线城市侧重 "稳价"，低线城市侧重 "去库存" 和多元化利用的趋势也会继续！从数据看，商品房库存已经连续 8 个月下降，70 城新建商品住宅降幅连续 13 个月收窄，市场正试探筑底，而30 城新房成交同比增长 17%，二手房成交增长 46%，市场必须在存量里先把流动性释放出来！
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