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国企匠心筑城样本！解码历控文誉城热销背后的秘诀！

导语

政策松绑、价格战频发之下，市场仍被“寒意”笼罩。然而一批国企开发项目却以扎实的产品力与创新打法逆势突围，成为区域“红盘”。当楼市步入深度调整期，为何这些国企楼盘能逆势热销？本系列将深入探访多个“叫好又叫座”的国企标杆项目，解密其穿越周期的硬核产品力与创新管理思维。首期走进济南历城控股集团旗下历控文誉城，看科学操盘如何锻造热销引擎。

2025年上半年，济南楼市寒意未消，历控文誉城凭借5.37亿元的销售金额以黑马之姿跻身商品住宅销售TOP12（克而瑞数据）。这个由济南历城控股集团打造的“主城公园臻洋房”，以覆盖刚需至高端全系客群的精准定位，在同期竞品围猎中杀出重围。历控文誉城通过科学规划、精准运营与数字化赋能，入市不足两年便已实现1300套的快速去化，成为国企以及本土房企开发复杂地块的标杆案例。

稀缺价值

主城土地的三张“王牌”

土地是一个楼盘项目的发端，无论是容积率、配建设施等硬性指标，还是周边各类配套，都深刻影响着楼盘的起始段位。能否精准抓住土地优势，并放大加以利用，是产品设计者的重要“功课”。

土地基因的独占性

文誉城的核心竞争力，正是始于其"不可复制" 的土地资源。正如项目操盘团队所言："产品可以模仿，但土地及之上的资源无法复制。"

作为济南本土国企历城控股的匠心之作，文誉城定位 "主城公园臻洋房" ，分 5 个住宅地块开发，产品覆盖 108-230㎡的刚需小高层到低密叠拼，精准触达从年轻家庭到高端改善的全周期客群。

（1）核芯占位：项目被奥体中路、奥体西路（建设中）、工业北路高架路三条主干道围合，与 CBD 直线距离仅 3.5 公里，属于主城核芯辐射范围。2号线、3号线双地铁加持下，通勤效率远超同价位项目。

（2）生态垄断：南侧紧邻 677 亩大辛庄国家遗址公园（规模与泉城公园相当），且大辛庄遗址博物馆主体已基本完工。在 CBD 周边 5 公里范围内，这样的主城大型生态公园独此一处，业主可轻松实现"推窗即公园"的居住体验。

（3）容积率红利：5 个住宅地块中，4 个地块容积率仅 1.4-1.8，远低于济南主城热门区域2.3 以上的普遍容积率。低容特性支撑了9-11层的纯洋房社区规划，无高低配混杂，保证社区纯粹度。

全维配套体系

配套的"确定性"更是文誉城打动购房者的关键，从教育到商业，从生态到文脉，形成闭环价值网。

（1）教育王牌：文誉城配建 15 班公立幼儿园及 27 班九年一贯制学校，已签约历城二中教育集团，且同步公示学校建设进度，以 "教育可视化" 消除家长顾虑。

（2）商业动脉：社区自带商业配套，东侧 2 公里可达万虹广场、龙湖天街等大型商业体，满足日常消费与高端购物需求。

（3）文脉加持：大辛庄国家遗址公园及在建博物馆，不仅是生态配套，更赋予项目独特的文化属性，成为区别于纯居住盘的核心标签。

产品设计的精准卡位

在优越的外部条件基础上，文誉城5 个地块规划均遵循“公园景观极视化、低容洋房最大化、改善刚需先后化”三大原则，拒绝 "一刀切" 的同质化开发，而是针对不同地块条件与客群需求，实现 "刚需改善化、改善极致化" 的精准卡位。

（1）刚需改善化：A1 地块作为刚需入口，因地块形状限制且邻近工业北路与铁路线，规划 10 栋 17-18 层小高层，户型 108-122㎡三室，毛坯交付，总价 160-210 万，显著降低购房门槛。但它并非简单的 "刚需产品"，依托周边677 亩公园生态及名校配套，实现了 "刚需价格 + 改善体验" 的错位竞争，较周边高层刚需盘更具吸引力。

（2）改善极致化：A2-A5 地块聚焦改善客群，容积率 1.4-1.8，规划 9-11 层洋房，户型 125-230㎡，公摊仅 17%-19%，舒适度远超同区域竞品。其中 A4 地块通过拉大楼间距强化公园观景体验，A2 地块设计 360° 环幕产品，让每个地块都有独特价值点。

（3）差异化策略：各地块依据区位特性定制产品 ——A3 地块（未开售）作为位置最优、密度最低（容积率 1.4）的地块，规划 4 层叠拼与 6-10 层洋房，户均面积 170㎡左右，锁定高端改善；A5 地块主打 132-168㎡三居 / 四居，因高性价比已基本售罄。

营销革新

科学操盘锻造“热销引擎”

文誉城的快速去化，同样得益于贯穿项目全生命周期的系统性营销管理革新。项目以精准定价与推盘策略锚定市场，以场景化营销巧妙转化抗性，以历见美好矩阵实现流量破圈，以闭环机制保障高效转化与合规稳健，更以数字化工具赋能案场实现“零盲区、零时滞、零冗余”管理，多维度协同锻造了驱动热销的核心动力引擎。

精准定价策略

文誉城的去化速度，离不开精细化的定价与推盘逻辑。

项目一方面采用 "优质楼层高价锚定、顶底楼层低价去化" 的梯度定价策略，既保证利润，又避免局部滞销。另一方面，遵循 "因地制宜" 的推盘策略，小地块项目通过大规模蓄客集中开盘，借助集中爆发的营销势能快速引爆市场；大地块项目则遵循 “价值递增” 原则，分批次小步快跑推售，以保证去化率为目标，逐步释放项目价值，保持持续热销态势。

初次触达，智能互动

面对部分地块邻近主干道、黄台电厂可能产生的抗性，项目通过"直面痛点 + 价值放大"的营销逻辑，将劣势转化为信任背书。

（1）生态价值具象化：打造 "长在公园里的洋房" 概念，通过 "公园生活节" 让客户实地体验生态场景，在营销中心设置公园沙盘与 VR 观景系统，直观展示 "推窗见绿" 的居住体验；同时告知奥体西路拓宽、铁路降噪工程进度，让客户如实感知噪音并不会成为居住的困扰。

（2）教育进度可视化：及时更新学校签约节点等信息，让 "名校配套" 从承诺变为可感知的现实，强化家长客群的购买信心。

（3）营销表达去地产化：项目主动打破传统地产广告的刻板印象，转向 “去地产化” 表达。通过借势公园价值，搭建贴近生活的场景化内容，用客户熟悉的生活片段引发情感共鸣，让项目从 “物理空间” 升维为 “生活方式载体”，从而深化客户对项目价值的认同。

以“1+N”打造历见美好矩阵实现流量破圈
在信息爆炸的数字化时代，新媒体矩阵成为了文誉城线上流量破圈的密码。不同于以往的矩阵模式搭建，除了由置业顾问和渠道打造的子账号外，文誉城创新探索，布局AI 短视频矩阵建设，在短短 3 个月，累计创建 50 余个账号，发布 2000 + 条视频，实现线上曝光 303 万次。通过‘大力出奇迹’的短平快视频输出手段，这一方式有效提升了项目品牌声量与销售信息的市场触达效率。

数字化助力闭环营销机制“攻守兼备”

月均近千组的到访量，考验着项目的接待效率与客户转化能力，文誉城通过构建“攻守兼备”的闭环营销机制，通过精准的“攻”势策略高效转化客户、激发市场热度，依托坚实的“守”势风控体系保障稳健去化与品牌口碑。尤为关键的是，这套机制深度融合了数字化工具，实现了从获客到回款的全链条高效、透明、可控管理，真正形成“零盲区、零时滞、零冗余”的营销闭环。

（1）攻势：精准触达、高效转化、引爆热度

① 案场营销动态优化：培养市场敏锐性，依据实时市场反馈动态调整案场策略。将基础动作做到极致化，从客户接待流程到销售话术打磨，从案场环境维护到服务细节优化，全方位激发团队能动性，让每个环节都成为促进成交的助推器。

同时通过明源全景房源系统实时销控，AI自动触发客户跟进/逾期预警，全方位激发团队能动性，提升客户跟进粘性，大大提升公池客户智能分配利用率防止撞客撞单，让每个环节都成为促进成交的助推器。了解移动销售，让案场高效运转