豪宅窗口期：钓鱼须钓海上鳌。︱刘德科演讲实录|住宅|刘德科|园林|实景图|舒缓雅居新篇章|豪宅窗口期

*本文根据2025年11月6日刘德科在南京华润置地&招商蛇口瑞玺产品发布会的演讲《豪宅窗口期》整理

很高兴来到南京，又站在江苏大剧院这个盛大的舞台上。今天要跟大家分享最近我经常提起的一个想法：中国古典园林，是当代住宅产品研发的精神源头。

各位都逛过很多中国古典园林，南京的、苏州的、岭南的……那么请问，全中国最厉害的园林在哪里？我认为在南京。瞻园？煦园？都不是。是随园。它的主人，就是《随园食单》与《随园诗画》的作者，袁枚。

随园，顾名思义是随地赋形，园子是根据地形来建造的。为什么说随园是中国最厉害的园林？因为它超越了园林本身。创造一个园林，不仅要创造物理空间，还要创造精神世界，也要让更多人在其中互动。袁枚老先生很厉害，他是一个时尚达人，在清朝也要穿花衣服；他是美食博主、自媒体达人，还是文学家。因为随园太有名，别人叫他「随园先生」，他也自称是随园主人、随园老人。他在随园开私宴分享美食，还开美食课程，收了很多女弟子，开放自家的园林让普通百姓进来逛。这样的园林，是有人情味的，是有人在其中互动的，这才是最好的园林。所以我把它叫做「一座超级园林综合体」——「园林综合体」这个观念很重要，能够指引住宅产品迭代。

▲瑞玺实景图，南京

「珠联璧合」：

两个高端产品系的复合体

说到综合体，我们都知道央企华润置地很厉害。华润置地在西安做了「生命之树」（万象城），我把它叫做「21世纪的大雁塔」，它给中国创造了一个全新的文脉场景，各位到西安一定要去登临一下这座「生命之树」。在中国房地产行业，华润置地一直很厉害，但是今天它更厉害，这种厉害是在不断上升的。

在当前中国，主要是由四家头部房企在主导这一轮的住宅产品大迭代，我把他们叫做「住宅产品大迭代的四大天王」，其中一家是华润置地，还有一家就是招商蛇口。

招商蛇口在成都的招商·锦城序做出了「野奢感」，到了现场，你会感觉置身于川西秘境，但是它又是你的日常生活；合肥的招商玺，也是招商「玺序」系列非常重要的一个代表作。招商蛇口的产品系是「玺」「序」并呈，南京的金陵序，也是南京住宅迭代的一张名片。

华润置地的高端产品系「瑞」系跟招商蛇口的「玺」系复合在一起，就诞生了南京的「瑞玺」。所以，我想和大家分享的第一个关键词，叫做「珠联璧合」。华润置地与招商蛇口是两家央企，但是央企也分很多种，并不是央企就很厉害。在我眼中，华润置地与招商蛇口这样的央企，属于特别有创造力的央企，是能够给住宅迭代带来贡献的央企。这样的「珠联璧合」，最终会给居住者带来与众不同的体验。

「物换星移」：

汇总一系列的时代情绪

我今天演讲的第二个关键词，叫做「物换星移」。住宅产品迭代，把我们对房子的认知几乎完全换了一遍。今天再去看五年前的新楼盘，会觉得和现在的房子好像完全不一样。那么，住宅产品大迭代的终极方向是什么？

我们又得把我们的老朋友袁枚老先生再请出来，他给我们的住宅产品大迭代指明了终极方向，就是「园林综合体」。我们刚才讲了，袁枚老先生的园林与别人的园林不一样，有情感、有场景的空间，才是更好的「园林综合体」。这样的「园林综合体」，如何体现在我们今天的住宅迭代中？不仅要创造一个物理空间，还要融入更多的生活，植入更多的时代情绪，同时还要为居住其中的业主群体不断积累身份认同。这就是「园林综合体」的三个要素：创造物理空间；植入时代情绪；累积身份认同。我们从这三方面，再来看一遍南京的「瑞玺」。

如今的时代情绪与十年前、二十年前不太一样。如今，人是由兴趣爱好构成的。因为经济环境、国际形势、生活节奏的变化，人们对自我兴趣爱好的塑造已经和从前完全不一样。住宅产品如何去迎接这些兴趣爱好，变得非常重要。一个人会有很多角色，可以同时是游泳爱好者、羽毛球爱好者、园林爱好者，也可以是个麻将爱好者。把所有的爱好容纳在一个楼盘里，就是过去购物中心的思维——购物中心就是要把整个城市的精华容纳到一个空间里，今天的住宅也在朝着综合体的方向去演进。因此室内恒温泳池、羽毛球场、私宴厅等等会所空间都得有。十年前可能个别楼盘会有室内恒温泳池，但今天几乎所有的高端楼盘都已经有室内恒温泳池；这还不够，还得有日常生活会高频率使用的羽毛球场；私宴厅现在也都是标配的。

▲丰富的会所空间，瑞玺实景图，南京

刚才说的是「综合体思维」，接下来我们来看看「园林思维」。置身在「瑞玺」的园林景观中，我们想要的究竟是怎样一种感受？我们这个时代，更在乎的是「日常空间的神性时刻」，简单讲就是「诗意大爆发」的时刻。刷刷小红书，各位会发现每个人都很在乎「出片」，那不仅仅是表演，更是他们心底的诗意，通过一张美美的照片或一个美好的场景而具象化。

住宅产品就是要把日常生活当中的「诗意大爆发」时刻具象化，连续地展现在你眼前，这也是「瑞玺」在做这一代产品时的观念。所以，架空层需要有微风的吹拂，需要随机的美好，你走着走着就可以坐下来，看到好看的风景，享受舒服的空气。

当然我们还要仪式感。「仪式感」并不是什么新词，但今天我们对于仪式感的理解不一样：我们既要含蓄的仪式感，同时也要有昂贵的松弛感——仪式感中要有松弛感。这话说得好像很拧巴，是因为我们这个时代的需求层次变得更多了。要契合这么多层次的需求，对于产品就提出了更高的要求。

「瑞玺」很有气场的楼盘大门，背后的构成要素是昂贵的材料、婆娑的树影、温暖的灯光与宜人的尺度。每一个要素都是背后的华润置地和招商蛇口，对于过去所有经典楼盘炉火纯青的总结、提纯和再运用。你能够感受到这样一个大门的独特性，跟别的豪宅大门是不一样的。

▲瑞玺实景图，南京

过去我们会要求楼盘的建筑外立面得有非常高的识别度。今天的要求更复杂：外立面不能简约，必须繁复，而且必须又得是通透的。繁复意味着材料更贵、工艺更复杂，开发商得花很多钱；通透也要花很多钱，因为转角弧形玻璃就比平面玻璃要贵很多。

▲瑞玺实景图，南京

所以，把兴趣爱好、日常生活的诗意与神性、构成气场的几大要素等等一系列汇总在一起，就变成了今天我们看到的「园林综合体」，变成了今天的「瑞玺」。

总结一下「园林综合体」。看任何一个楼盘，逻辑都很简单，就是地段、圈层、产品与品牌——

①产品：新一代的住宅产品，场景浓度要很高。刚才我们看到的瑞玺不管是会所功能空间、园林景观空间，不管是地上的空间还是地下的空间，都要在空间之上做出高浓度场景。

②圈层：圈层是通过美学感召形成的。瑞玺的一系列的场景从外立面、大门、楼盘景观、会所、架空层到地下车马院，所有场景的美学会形成一种感召力，吸引一个更纯粹的圈层。在交付之后，二手房价主要是由业主圈层决定的。

③地段：真正的好地段，需要这座城市的心理共识。评价是不是好地段很简单：如果要花10分钟才能讲清楚这个地段是个好地段，那么它就不是真正的好地段；但只要一说起它，99%的人心底都会认同那是这座城市的好地段，这叫有心理共识的好地段。瑞玺就是处在南京这座城市这样的地段当中。

④品牌：品牌很重要，但是我们在乎的不仅是华润置地与招商蛇口的央企身份，我们更在乎的是企业处在上升期，团队有精神气。同样的一个楼盘，同样的设计方案，如果不是由上升期的企业来做，不是由有精神气的团队来做，做出来的场景可能就不一样，所形成的价值也可能不一样。

「天时地利」：豪宅窗口期

今天的第三个关键词，就是「天时地利」。毋庸讳言现在是楼市低谷期，可是同时又是豪宅窗口期。大家可能又要说我在吹牛：楼市低谷期哪来的窗口期？

现在的豪宅窗口期与过去的窗口期不太一样，它是由政策变革跟产品变革共同带来的。试想一下：如果不是楼市低谷期，这么好的市中心地段会有1.8这么低的容积率吗？过去我们买的合院别墅等等低密产品，都是在近郊甚至远郊；现在楼市低谷期，才会在市中心有低容积率的超级宝地。

同时，经济增速慢下来反而催生了住宅产品大迭代。跟五年前相比，现在的住宅已经完全不一样了，这一轮的住宅迭代就是过去两三年才发生的，它正好跟整体经济走势形成了反剪刀的走势。经济的增速似乎在变慢，而产品迭代狂飙突进、向上抬升，创造了很多我们过去不敢想象的美好场景。

在这样的窗口期，买房需要关注什么？过去我们会关注房产证上的得房率，现在我们关心的是收到房子以后实际的使用率。现在新楼盘的实际使用率是过去不敢想象的，这么高的使用率，是楼市低谷期的馈赠，说得不太文雅一点可以叫做补偿。你能感受到宇宙万物都是平衡的——楼市低谷了，产品更好了，你得到的更多了，你的获得感更强了。