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前阵子在群里反复提醒大家奶西板块再等等的朋友们，久等了！那个让整个朝阳北楼市屏息的 “搅局者”——北京御林湾，终于要来了。

从2017年拿地到2025年入市，8年时间里，它见证了奶西从默默无闻到科创热土的蜕变，如今带着1500余套准现房亮相，信息量之大，我们一层一层扒透。

御林湾楼盘位于北京朝阳来广营北路与顺白路交汇处，由北京东洲房地产开发有限公司精心打造，项目处在待售中，通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，御林湾楼盘价值评分为9.1分。

一、基础信息

开发商：首农集团（东洲地产），国企背景，虽非传统豪宅开发商，但8年拿地沉淀，至少在稳交付上多了一层保障；

地块组成：分323（西区）、324（南区）两大地块，定位差异明显 —— 西区走 “低密洋房” 路线，南区偏 “刚需改善”；

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房源规模：共规划 1524 套商品房，另有部分公租房和机关家属楼，整体属于大社区配置；

交付时间：2027年5月，虽不算即买即住，但目前部分楼栋已封顶，准现房状态能减少期房维权风险；

物业费：6.5 元/㎡/月，高于区域平均水平（奶西多数项目 4-5 元/㎡/月），后期服务质量需重点关注。

二、产品解析

一边是1.3容积率洋房，一边是2.6容积率高层，御林湾的产品设计，明显是两条腿走路，既想抓高端改善，也不想放过刚需群体，我们分开来看：

323 地块（西区）：奶西罕见的低密洋房，仅78套稀缺货，作为整个项目的封面产品，西区完全走小而精路线：

容积率 1.3，这是什么概念？对比周边容积率 1.5的中建宸园和容积率 1.6的国誉府，御林湾西区的密度更低，意味着楼间距更宽、居住更通透。

仅3栋6-7层洋房，共78套房源，全部为230㎡大平层，且一层带30-70㎡私家庭院，得房率高达80%（还不算赠送面积），纯粹度拉满；

预算 1400 万 +、追求低密居住感的望京科创高管、企业主，毕竟在奶西，这么低密的纯大平层社区，未来很难再有。

324 地块（南区）：90-220㎡全户型覆盖，刚需改善都能选，南区是项目的走量主力，更贴近大众需求：

容积率 2.6，12栋高层住宅，户型跨度从 90㎡两居到 220㎡四居，得房率78%-80%，部分户型有阳台、飘窗赠送，实际使用率能再高5%-8%；

精装交付（具体装标暂未公布，群内会第一时间同步），且整体地面抬高3米，既提升了社区私密性，也减少了地面潮湿、噪音问题；

预算 550万 - 1300万、在望京、北苑、西二旗上班的刚需 / 改善家庭，90㎡两居能满足新婚夫妻，125-155㎡三居适配多代同堂。

三、价格暴击

最让市场沸腾的，莫过于御林湾的放风价——6 万 /㎡起。我们拿周边在售项目做个横向对比，就能看出这价格有多能打：

简单算笔账：同样买120㎡三居，御林湾（按6.5万/㎡算）总价780万，比望京云尚（7.3 万/㎡）便宜96万，比国誉府（8.98 万/㎡）便宜309万！对于预算有限的家庭来说，这几乎是 “省下一套首付” 的差距。

更关键的是，御林湾的价格不仅低于周边新盘，甚至和奶西二手房持平（比如东洲家园二手房均价 5.8-6.2 万 /㎡），新房价格 = 二手价的情况下，准现房的吸引力不言而喻。

四、核心优势

准现房保障：部分楼栋已封顶，相比周边多数期房（2026 年交付），虽然御林湾2027年交付稍晚，但看得见的楼栋、实景园林雏形（近期会组织群友去实地探盘），能避免规划翻车风险；

大社区配套：自建2.3万㎡旗舰商业，目前北侧商业楼已开始做外立面，预计和住宅同步交付，未来楼下就能满足购物、餐饮需求；且社区内规划12班幼儿园，周边还有芳草地国际学校、规划中的朝阳外国语学校，教育资源能覆盖全龄段；

生态禀赋：西侧紧邻30平方公里温榆河湿地公园，步行10分钟可达，3公里内还有31个城市公园，周末带孩子露营、散步很方便；社区内部也打造了8.6 万㎡一廊十二园景观，300米全龄环廊串联儿童乐园、康养区、邻里广场，居住氛围拉满。

交通配套

周边直线3km范围内有5个地铁站（善各庄、红军营、清河营、来广营、北苑），轨道交通发达，距离最近的地铁站是善各庄。

周边直线1km内有8个公交站周边公共交通较为便捷。

教育配套

直线3km范围内有21个幼儿园;6个小学，如朝阳外国语学校(来广营校区)、奶子房小学、芳草地国际学校(东洲校区)、来广营校区小学部、花家地实验小学朝来校区等;5个中学：北京市朝阳外国语学校(高中部)、北京景山学校(朝阳学校)、世青学校、北京市和平街第一中学(朝来校区)、北京市第八十中学(北校区)。

生活配套

楼盘直线3km范围内有4个一级及以上医院，为医疗需求提供了保障。

楼盘周边3km范围内有4个商场，包括龙湖北京北苑天街等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。

楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有31个公园，距离最近的仅382m，非常方便日常休闲使用。

御林湾的市场价值与影响

为进一步推动奶西板块的升级，御林湾项目的入市显得尤为重要。该项目规划了约21万平方米的住宅建筑面积，具备足够的规模来实施各类提升品质的措施。御林湾的社区大门高达11米，宽约65米，这一设计在当前的市场中极为少见，彰显了开发商对项目品质的重视。同时，项目还通过大楼间距、合理的使用率和高标准的建筑工艺，提升了整体居住体验。

优质配套与居住体验的提升

御林湾不仅在建筑设计上做到精益求精，其园林体量同样令人瞩目，南区将规划约7.8万平方米的园林，周边更是被永久性绿地环绕，为居民创造了良好的生态环境。此外，项目的园林设计采用了300米的环廊，提升了社区的整体美观和使用体验。户型设计上，御林湾也充分考虑了家庭结构的多样性，从90平方米到200平方米以上的户型，满足了不同家庭的居住需求。

奶西板块的未来展望

奶西板块正经历着从1.0到2.0的关键转变，御林湾的入市将是这一转变的重要标志。随着区域内产业的持续发展和人口结构的优化，奶西的市场价值将不断提升，成为北京楼市中一个不容忽视的亮点。御林湾将以其地标建筑与高品质生活体验，推动区域的全面升级，为购房者提供更具吸引力的选择。

随着市场的回归理性，真正具备基本面支撑的区域将能够在周期中持续向上，奶西板块的未来发展值得期待。