都在说上海楼市塌房了，行情很差。
到处是房东卖房无门，四处求人，还濒临崩溃。
上海房东已经惨的不能再惨了。
但是最近遇到一个房子，一个周末带看上百组，没几天就成交了。
难道是房子又好卖了？
前面说的这个房子，来自我朋友近期的真实经历。
他是最近在看浦东的学区房，也跑了不少板块。
周五突然有中介联系他，说是御桥这边出了个性价比超高的房子。
万科海上传奇，120多平，只要870万。
除了楼层低一点，其他方面都没什么问题。
毕竟之前也是看过御桥的房子。
万科海上传奇的价格心里还是有点数的。
之前都是9万、10万单价，买个80多平的都要这个价格。
目前这个市场行情，偶尔有房东砸盘出货，也不奇怪。
所以就想着周六也去看看，如果能再砍掉一些价格买下来也不错。
没想到的是，周六来的时候，一屋子都是人。
各式各样的中介和买家。
朋友原来想法是再和房东砍10%，800万拿下这套。
毕竟自己卖房的时候，买家一点没少砍。
自己是小区最低价挂牌，买家最后还砍了7%左右才成交的。
看房情况这么火热，中介有建议朋友早点约房东谈，800万肯定不现实，得往上加一点。
要不然房东是不会谈的。
朋友还是认为，现在的房子都是看的火热，没人真的那么着急买的。
说不定还是房东和中介自导自演的剧情。
然后中介就再也没联系他。
等过了几天他想着再去看看房，结果中介说房子已经卖掉了。
就是870万成交，也没有砍价空间。
朋友也挺郁闷的，其实这套房子综合来看还是不错的。
但是怎么自己卖房这么惨，成了买家了还这么被动。
难道是自己误判了形式？
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要说误判形势，其实是并没有。
当下的上海楼市海是非常焦灼的。
你要说上海楼市差，也确实挺差的。
首先就是成交难度大。
今年的二手房带看指数，还在往下走，对比年初最高峰估计下降了40%。
翻译过来，大 概 就是原来你的房子能有2个带看的，现在就1个多点。
更何况，热门的房子集中了更多的带看量。
差的房子就更没人看了。
想找到更优质的买家也就更难了。
其次是租赁市场也在给房东打击。
原来都觉得不好卖那就先不卖了，还可以拿去租。
但是租金今年也在下降，就算是一线城市也没少降。
当下又赶上了年底，租房市场的传统淡季。
卖么卖不掉，租又租不上价。
确实是两头为难。
关键是，拿出去租了，过段时间房价可能又降了。
想要卖就得先解约，付违约金。
再有就是一些中介也不稳定。
有些朋友突然有一天发现自己家楼下的中介门店关门了。
或者熟悉的业务员突然回老家了。
毕竟头部中介都在裁员，能活得的好的是少数。
市场之所以迷惑，是因为上海楼市表现出来的一些情况，似乎又没有想象中那么的不堪。
看的到的就是11月的二手网签量达到了2.3万套。
环比上涨了24%。
连金九银十都没有这样的成交量。
其次，上海的二手挂牌量是一直在下降。
整体的出货压力比前两年要小一些。
现在的买家并不是既不想买房，也不想看房。
而是在等待机会。
既然市场是观望不是绝望，那就意味着总有人卖得“好”。
这其实体现的是市场的分化。
除了产品，地段之间的分化，还有心态的分化。
只有贴近市场的心态，才是能卖掉房子的心态。
总有房东说，我的邻居砸盘，比我低50万挂牌。
事实上需要辩证地看。
如果市场价在500万，你挂牌500万，他挂450万，那确实低50万。
但如果拟挂牌550万，人家挂500万，虽然低了50万，但那就是市场价而已。
市场调整期就像压力测试，将房子的真实价值从价格泡沫中剥离出来。
那些价格虚高、存在明显缺陷的房源，虽然在市场火热的时候也能卖掉，但现在面临的可能就是滞销。
而那些定价合理、条件优越的房源，就会成为稀缺货，吸引着市场上真正有需求的买家。
当然这不是说，让房东都去砸盘，超低价换成交。
而是找准定位，找准定价，把自身的价值最大化。
不仅卖的快，而且卖得好。
即便是熊市，当你能同时成功撬动3个意向客户的时候。
心态要发生变化的可能就是买家了。
只要看房络绎不绝，3个或者以上的客户肯坐下来谈判。
房东就在有限的市场里，找到了斡旋的空间。
就像这些笋盘房东，或者是真正有新家比懂策略的房东，依然能让自己的房子热的发烫。
所以，只要搭建好条件。
客户和房东的关系也是可以“反转”的。
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很多房东最想知道的就是，市场真的变了吗？
其实市场的底层逻辑并未改。
供求关系依然是影响价格波动的核心机制。
只不过变化的是市场的结构和参与者的心态。
当市场变得更加理性的时候，卖房就需要更专业的操盘。
想让自己的房子也成为爆款，但又不是骨折价出售。
想避免被平台无止境pua降价卖房。
想在卖房中占据主动权。
想要更精准的营销动作。
想做到这些都没问题，只不过凭你一个人是很难实现的。
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让上海没有难卖的房子。
很多的时候，卖房/置换的房东都是是两眼一抹黑，完全不知道从哪里下手。
中介的套路又很深，谈判、合同更是一点经验都没有。
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