西汇锦苑小区。 冷万欣/摄
三爱海陵片区部分居民仍居住在破旧住宅内。 冷万欣/摄
中房报记者 冷万欣 四川成都报道
在四川省成都市郫都区犀浦街道，一场始于 2005 年的旧城改造工程，历经二十载春秋仍悬而未决。
这场牵涉大量动迁居民、数亿元投资及多重地方政府承诺的城市更新项目，如今深陷三重困局：动迁工作全面停滞，居民长期漂泊在外；开发企业濒临财务绝境，经营难以为继；多重历史遗留问题交织叠加，导致项目推进遥遥无期。
档案资料显示，三爱海陵片区旧城改造最初被定位为 “提升城镇形象、消除治安隐患” 的重点工程。然而，在经历地方政府换届、规划调整、资金短缺等多重变故后，该项目已演变为典型的历史遗留问题样本。曾经向居民许下的回迁承诺、企业期待的投资回报、地方政府描绘的规划蓝图，都在漫长的时间消磨中逐渐褪色。
如今的三爱海陵片区，数栋尚未拆迁的旧楼孤零零矗立，断壁残垣与部分居民仍在居住的破败砖混预制板家属楼交织共存。与之形成鲜明对比的是，周边区域早已建成现代化住宅区与商业综合体，这种时空交错的景象，成为这片城市更新 “孤岛” 最直观的写照。
针对项目破局推进事宜，郫都区与犀浦街道却各执一词。郫都区相关方面表示，需向具体负责单位咨询详情；而犀浦街道办公室转达的一位吴姓副主任的说法则称，该项目作为历史遗留问题，已移交区里统筹研究解决。
三爱海陵部分居民已经搬迁至其他小区。 冷万欣/摄
三爱海陵拆迁片区现状。 冷万欣/摄
旧改的二十年未竟之约
2005 年，成都市郫都区（当时为郫县）政府启动犀浦镇旧城改造工作。彼时，为加快犀浦城市化进程、推进旧城改造步伐、提升城镇形象，同时解决犀浦下街、花街存在的 “肠梗阻” 交通问题及重大治安隐患，三爱海陵片区被纳入重点改造范围。郫都区及犀浦镇通过招商引资，引入四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（下称 “欣茂公司”）作为该项目的投资主体。
根据当时的规划文件，三爱海陵片区动迁完成后，将建设现代化住宅小区，并配套完善的商业设施与公共绿地。然而，二十年光阴流转，2016 年郫县已撤县设区，而三爱海陵片区却始终深陷搬迁漩涡，其发展进度与郫都区整体发展严重脱节。
2025 年 11 月 19 日，中房报记者前往三爱海陵动迁区域实地探访，街道两侧老式建筑随处可见，部分拆迁区域内仍有房屋未完成动迁。周边群众透露，目前该片区内仍有约 56 户居民居住在当年的三爱海陵宿舍楼中，该楼为砖混预制板结构，早已不符合居住安全标准。
“三爱海陵片区的动迁原本分为两期，我们这栋楼属于后续计划动迁范围。但由于一期动迁就陷入停滞，我们这一等就是近二十年。多少人从壮年等到老年，现在已经没什么期盼了。” 一位居住在该宿舍楼的居民向记者感慨道。
部分受访群众回忆，在当年的旧城改造过程中，三爱海陵片区部分商户曾提出强烈的就地安置诉求。经犀浦镇政府与开发商协商一致，土储中心、规划局及犀浦镇政府共同研究确定了相应安置方案。但随着片区旧改工作停滞，就地安置成为奢望，这一情况在当时还引发了巨大争议。
记者在采访中进一步了解到，居民难以回迁的背后，开发商欣茂公司也因旧改停摆陷入生存危机，一系列历史遗留问题交织形成了三爱海陵旧改项目的 “发展血栓”。
地方政府违约致企业濒临破产
欣茂公司成立于 1998 年，曾荣获 “国家自主创新先进单位”“全省优秀民营企业” 等荣誉称号。据公司负责人透露，自 2005 年进入郫都区投资以来，因当地政府未能按协议约定支付项目款项、兑现土地供给承诺，企业逐渐陷入严重财务危机。
该负责人介绍，为推进犀浦城市化建设、加快旧城改造步伐、提升城镇形象，解决犀浦下街、花街 “肠梗阻” 问题及治安隐患，郫都区政府于 2005 年通过招商引资引入欣茂公司，投资建设 “犀浦下街与三爱海陵片区旧城改造整治项目”，并于当年 12 月 10 日签订《旧城改造整治投资合作协议》（以下简称《协议》）。
2006 年，拆迁工作正式启动。当年 11 月 2 日，郫县第十五届人民政府召开第 57 次常务会议，议决了该旧城改造项目相关事宜并出具会议纪要。2007 年 6 月 18 日，犀浦镇政府与欣茂公司签订《旧城改造整治投资合作补充协议》（以下简称《补充协议》）。然而，此后因地方政府换届等因素，拆迁工作再无实质性推进，拖延至今，欣茂公司因此遭受巨大损失，已无力继续推进项目。
《协议》明确约定，项目应在协议签订后 1 个月内动工，3 个月内完成拆迁并向欣茂公司交付土地。“公司已摘得的土地中，至今仍有两户未完成拆迁，导致该地块无法进行开发建设。” 欣茂公司该项目负责人表示。
此外，《协议》还约定，欣茂公司为犀浦镇垫付项目缺口资金 1500 万元，该笔资金计算投资回报及利息后，将转移至旧改项目二期中，且项目二期需在两年内启动。“但项目二期至今未启动。因郫都区政府换届等原因，地块拆迁工作迟迟未能完成，且现郫都区已将项目二期范围纳入 TOD 建设规划，原方案中的土地供给已无法兑现。” 该负责人补充道。
记者梳理《协议》及《补充协议》发现，三爱海陵片区旧改项目与郫都区西汇锦苑四期新居工程项目存在配套实施关系。旧城改造项目涉及的全部资金均由欣茂公司垫付，属于犀浦镇政府负担的资金，约定在锦苑四期新居工程项目中结算冲抵。
在欣茂公司负责人看来，犀浦镇政府对于西汇锦苑四期项目的建设结算及回购承诺，成为压垮公司资金链的最后一根稻草，引发了严重的财务危机。这一危机产生的蝴蝶效应，为三爱海陵片区旧改项目埋下了巨大的资金隐患。
2005 年 10 月，犀浦镇政府与欣茂公司签订《“西汇锦苑四期” 新居工程项目投资合作协议》。根据当时的约定，犀浦镇政府为项目业主方，欣茂公司为投资商，双方合作建设该项目。四期项目建设分为一期和二期两个部分，项目竣工验收合格后，由犀浦镇政府负责回购。
“2007 年，锦苑四期一期工程建成竣工，随后启动了二期项目建设。2007 年至 2011 年期间，郫都区政府组织相关部门先后进行了 4 次审计，直至 2011 年 6 月，才出具了郫审投报【2011】第 49 号锦苑四期新居工程造价结算审计报告。但此后，结算工作再度陷入停滞。公司不得不委托第三方会计师事务所根据结算协议进行核算，目前项目一期政府欠付款项已超 10 亿元，二期欠付款项超 11 亿元。” 欣茂公司负责人透露。
据该负责人介绍，至今仍有 10 万余平方米的房屋未按约定由政府回购，经评估机构评估，这部分空置房屋的价值超 30 亿元。
二十年过去，迟迟未到账的结算款与回购款，叠加三爱海陵项目地块动迁工作的停滞，使得欣茂公司的财务状况每况愈下，濒临破产。而三爱海陵片区的旧改项目，也沦为难以破解的 “历史遗留问题”，当地群众改善居住环境的愿望成为奢望。
旧城改造投资合作协议扫描图来源:受访者提供
旧城改造整治投资合作补充协议 来源:受访者供图
“遗留问题” 的破局之路
郫都区当地知情人士向记者透露，西汇锦苑四期新居工程项目最初是为解决 317 国道建设过程中产生的大量拆迁户安置问题。彼时，犀浦镇政府资金短缺，无力独立解决这一难题，才引入欣茂公司代建该项目。而三爱海陵项目动迁未能实现净地出让，两户至今未完成拆迁的楼房，严重阻碍了该地块的开发进程，且随着时间推移，大幅推高了片区整体开发成本。
“开发商欣茂公司一方面垫资推进拆迁却未能顺利建设，另一方面垫资建设新居工程却未能完成结算，在多重债务压力之下，郫都区及犀浦镇政府主动履约显得尤为必要。” 该知情人士表示。
另据当地政府相关人士透露，2021 年 4 月，郫都区曾组织召开 “遗留问题处置工作专题会议”，明确将依法推动解决遂宁欣茂公司相关遗留问题，统筹处理好社会稳定与企业生存等系列问题，坚决防范 “灰犀牛” 事件发生，并成立了由区主要领导牵头的各遗留问题工作专班。但此后，因政府再次换届，相关工作未取得任何实质性进展。
关于三爱海陵片区旧改项目的破局方向及下一步工作安排，郫都区与犀浦街道仍各执一词。2025年 11 月 20 日，记者前往郫都区政府了解情况，该区某部门负责人通过电话告知记者，需向具体负责部门咨询三爱海陵片区相关问题。记者尝试约访当年负责拆迁工作的犀浦街道某副主任，却被告知 “三爱海陵拆迁属于‘历史遗留问题’，已由区里统一管理”。
城市治理问题分析人士李岩（化名）表示，推动三爱海陵片区旧改项目取得突破，当务之急是构建系统性解决框架。应建立权责清晰的 “遗留问题清单” 管理制度，明确责任主体与解决时限，打破 “新官不理旧账” 的恶性循环。具体而言，可探索 “异地安置 + 综合补偿” 的实施路径，在 TOD 等新规划背景下，灵活平衡公共利益与企业合法权益；针对资金难题，可设计分期支付、收益共享等创新机制，既缓解政府当期资金压力，又能保障居民与企业的合法权益。
四川丰庆律师事务所向纪全律师认为，地方政府必须带头强化契约精神，切实履行协议、会议纪要等法律文件所确立的义务，避免因换届或政策调整而弱化承诺效力。在此基础上，应进一步完善历史遗留问题解决的法律路径，明确政府违约的认定标准与问责机制，让企业维权有法可依、有章可循。
向纪全律师建议，可通过引入第三方审计与司法调解机制，将争议解决纳入规范化、透明化轨道，既保障企业合法权益，又维护政府依法行政的公信力。只有将法治原则贯穿于问题解决的全过程，才能真正打破 “旧账难清、新官难理” 的僵局，为居民安居、企业生存与城市发展提供稳定可预期的制度环境。
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