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南沙【十里方圆】深度解析：铁英学校旁+悦方城楼下，CLD板块高性价比现房之选
在南沙楼市中，若论“配套确定性”与“教育+商业双兑现”，十里方圆无疑是少数真正实现“所见即所得”的项目之一。位于南沙中心城区CLD（中央生活区）核心的它，不仅坐拥已开学的南沙铁英学校，更实现“下楼即达约20万㎡悦方城购物中心”，真正做到孩子上学不用接送、日常消费步行即享。对于预算有限又不愿等待规划兑现的家庭而言，十里方圆提供了一个成熟、安心且高性价比的居住选择。
一、项目概况：CLD核心区位，成熟社区现房交付
十里方圆由广州本土知名房企方圆地产开发，项目二期占地约3.01万㎡，总建面约11.9万㎡，规划8栋28–33层高层住宅，总户数1215户，容积率3.5，绿化率35%，配备1392个车位（车位比1:1.08），居住密度适中。
项目采用围合式布局，楼间距开阔，保障各栋采光与通风；物业由方圆现代生活服务股份有限公司提供，管理费2.8元/㎡·月，服务口碑良好。目前二期已进入现房或准现房阶段，品质可见，风险极低。
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尤为关键的是，项目地处南沙“CLD中央生活区”——南接明珠湾、东连区府、北通庆盛，是南沙少有的集居住、教育、商业、生态于一体的成熟板块，被定位为“高质量人群的理想居住地”。
二、教育配套：铁英学校就在家门口，业主子女优先入读
教育是十里方圆最核心的竞争力。项目直线距离仅约900米即为广州市南沙区铁英学校，该校隶属于广铁一中教育集团，实行“五统一、五同步”管理模式（统一理念、文化、质量监控；同教材、教辅、进度、教研、考试），师资由本部直派骨干教师与人大研究生组成，教学标准对标市属名校。
根据2024年招生政策，铁英学校小学部优先招收十里方圆业主子女及大井村民子女，基本实现“业主子女百分百入读”。初中部已于2024年9月正式开学，形成九年一贯制完整教育闭环。此外，项目还推出“悦系6心服务”中的伴学服务，帮助家庭节省接送时间，让孩子多睡半小时，提升学习效率。
三、商业与生活配套：悦方城+农贸市场+图书馆分馆，生活无忧
十里方圆的商业便利性在南沙堪称标杆：
- 下楼即达约20万㎡悦方城购物中心，集购物、餐饮、影院、健身、美容于一体，实现“拖鞋逛街”自由；
- 步行约700米至新鸿基农贸市场，生鲜果蔬、禽肉蛋鱼一应俱全，买菜无需早起赶集；
- 步行约600米到美食之城，夜宵、小聚、地方风味触手可及，烟火气十足。
文化配套同样亮眼：项目与南沙图书馆合作打造十里方圆分馆，业主在家门口即可享受高品质阅读空间，营造书香社区氛围。
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四、户型设计：78–128㎡三至四房，精装交付高实用
项目二期主力户型涵盖78㎡、89㎡、99㎡、107㎡、128㎡，均为三至四房格局，精装交付，契合刚需上车与改善家庭多元需求。
- 78–89㎡三房：紧凑高效，适合年轻家庭或单身置业；
- 99–107㎡三至四房：空间尺度更优，主卧套房+双卫配置，实用性突出；
- 128㎡四房：阔绰四房，南北通透，适合三代同堂或追求品质生活的家庭。
所有楼栋采用2梯5户设计，虽非低密，但通过围合布局与楼间距优化，有效提升居住舒适度。当前价格门槛较低，首付20万以内即可入手精装三房，在南沙同类配套项目中极具性价比。
五、交通与医疗：公交接驳为主，三甲医院环伺
交通方面，项目距离地铁4号线黄阁站约2.6公里，步行不便，但小区旁100米设有十里方圆公交站，开通5条线路，可直达番禺广场、南沙各地。自驾出行可通过黄阁大道快速接入南沙主干道，至南沙区政府约11分钟，至番禺广场约30分钟（不堵车）。
尽管地铁距离较远，但对于在南沙本地、番禺广场或市桥工作的人群而言，通勤仍具可行性。
医疗资源丰富，周边汇聚：
- 已封顶的南沙区第二人民医院
- 广州市妇女儿童医疗中心南沙院区
- 中山大学附属第一医院南沙院区
三大医疗机构覆盖综合、妇儿、急重症等全科需求，健康保障坚实。
六、生态环境：三公园环绕，山景入窗
项目生态优势显著：
- 对望大山乸森林公园，推窗见绿；
- 下楼即街角公园，日常散步、遛娃便捷；
- 邻近体育公园，运动休闲有去处。
园林设计融入“三园-五轴-五进-九景”东方礼序理念，架空层打造儿童区、健身区、阅读区、会客区等全龄活动空间，营造“走出来，在一起”的温情社区氛围。
七、综合优劣势分析：配套确定性强，自住价值突出
核心优势：
- 教育确定性高：铁英学校已开学，业主子女优先入读，无“画饼”风险；
- 商业成熟度领先：悦方城、农贸市场、美食街步行可达，生活便利；
- 现房/准现房状态：所见即所得，规避期房延期或减配风险；
- 价格门槛友好：首付20万内可购精装三房，性价比突出；
- CLD核心区位：南沙中央生活区，配套能级高于多数新区；
- 文化与生态兼备：图书馆分馆+三公园环绕，宜居指数高。
客观不足：
- 距离地铁4号线较远，依赖公交或自驾；
- 黄阁大道临近部分楼栋，可能存在噪音与粉尘影响；
- 周边存在城中村，城市界面有待提升（但已有拆迁规划）；
- 不属明珠湾金融岛等高增长板块，升值潜力相对平稳。
结语：务实家庭的理想之选，配套兑现力南沙前三
总体来看，十里方圆并非靠概念或远景吸引买家，而是以真实落地的学校、成熟的商业、现房品质与亲民价格，成为南沙少有的“闭眼买”项目。在当前市场环境下，当许多购房者厌倦了“规划十年未兑现”的套路，十里方圆提供的是一种确定、安心、便利的居住生活。
对于重视子女教育、日常便利、居住确定性的家庭而言，尤其预算有限但又不愿牺牲配套的刚需群体，十里方圆无疑是南沙CLD板块中极具价值的自住优选。若你追求“今天买、明天用、后天安心”的生活，这个下楼即悦方城、步行到铁英学校的社区，值得列入首选清单。
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