青岛保利天珺·瑞海地
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在当下青岛楼市，住建新规后的楼盘增多，但许多购房者却可能被开发商某些表面工作所迷惑。
缺乏良知的开发商往往善于玩弄「障眼法」，将精力和成本集中在容易吸引眼球的环节，而忽略了住宅的长期品质。
本篇，胡Sir就来剥开其中某些表象，简单探讨青岛新规后楼盘常见的「障眼法」，让追求改善居住的购房家庭心里有点底。
销售口中的“高得房率”
说起赠送面积和不计容的障眼法，不得不提青岛住建规范的三次调整。
从2024年初开始，青岛住建规范先松再严，尤其是“2.1米阳台一半不计容”这一条，成了开发商口中的“高得房率”卖点。
表面上，这似乎是购房者的福音，但实则暗藏玄机。
许多开发商在拿地时占了不计容的便宜，却未必将这些实惠真正传递给客户。
以保利青铁丨天珺·瑞海地为例，其建面约127平和150平的户型，看似数字的绝对值够大，实际利用率却大打折扣。
其建面约150平户型仅能做套三，而且客厅并非客餐分离的真宽厅，这反映出开发商对当地规划考虑不周、设计也未尽全力。
众所周知，除崂山、黄岛和城阳区外，其他区域按测绘计算建筑面积，导致瑞海地这种盘的产权面积并不低，但实际可利用的空间却缩水。
其实，这就是房企没有深入了解当地规范、好大喜功而定位过高、不易处理交通核。
更关键的是，他们拿地省了钱，本可以通过总价不变、单价下调的方式让利给客户，但这类房企却“揣着明白装糊涂”，定价也不低。
反观李沧的青特·璟誉，开发商先进行测绘、后封窗，并承担封窗费用，真正将不计容面积给到客户，建面143平户型的使用率甚至堪比旧规160平户型。
而且，像国信和悦这种楼盘，虽然测绘面积比前期释放的要大，但总价却没变，让单价降低。对于青岛地方国企来讲，算是不小的突破。
这种差异警示我们，新规对于房企拿地来讲很是利好，但他们能否愿意将自己所占便宜给到买房人，这才是关键。
购房者需要提升基本认知，避免被销售说辞和建面数字所迷惑。
“营销道具——会所”
我们接着来看楼盘会所的障眼法。
住建新规中，鼓励设置小区入户大堂、邻里坊、架空层等局部不计容的公共空间，旨在丰富业主的社区生活。
然而，在新房营销阶段，这些泛会所、架空层却常常被开发商包装成华丽的“展示道具”，尤其对于那些在青岛并非长期深耕、主打“一锤子买卖”的房企而言，更是如此。
问题的核心在于，这些在示范区中美轮美奂的空间，在交房后能否真正、持续地为业主所用，而不是沦为空置的摆设，或是被迫引入外部会员的商业化运营项目，后者无疑会损害业主的私享权益。
如何预算其未来命运？
关键的两个硬指标，就是物业费和房企类型。
这几乎是会所能否良性运营的“生命线”。
我们可参考一个简单的衡量标准：
配备如恒温游泳池、私宴厅、SPA服务等高标准设施的泛会所，若由深耕型开发商开发，其物业费通常不应低于6元/㎡·月；
若是在青岛正在开发楼盘不多的房企，需要依托更高成本的运营团队，物业费则需达到10元/㎡·月甚至更高。
对于配备健身、儿童游乐等基础功能的设施，深耕型房企的物业费底线应在3.5元/㎡·月左右，其他开发商则不宜低于4元/㎡·月。
会所服务，其实就是酒店管理逻辑。
倘若物业费显著低于上述标准，那么这些会所未来运营乏力、甚至空置的风险就很大。
更长远地看，即便项目交付初期能够勉强维持，若开发商在青岛没有后续项目、无需顾及本地口碑和品牌脸面，那么其长期维护会所品质的动力必将大打折扣。
因此，青岛购房者选择那些珍视声誉的深耕型房企，无疑是更为稳妥的保障。
“短期的高品质住宅”
第三部分，我们聚焦高品质住宅的障眼法，即住区规划、居住空间、公共空间等方面。
其实，这就是建筑、景观和精装的三者结合，很多短期主义的房企把主要精力放在了精装上了。
开发商为了营造高端形象，把入户大堂、泛会所和车库的精装做得富丽堂皇，像豪宅一样，但建筑和景观却没有起色。
这种只进行“豪宅精装元素下沉”的手法，看似提升了品质，实则是短期的高品质。
真正的品质提升，应是建筑、景观和精装三者的同时提升和系统融合。
建筑方面，三个维度——用材、颜值和空间功能，公建化、去风格化、国际化和生态化等；而景观更为灵活，要全面化、立体化和场景化等。
这两方面在本文不具体展开，胡Sir借用自己此前总结的一段话：
新楼盘的景观，无非是大自然、人文和艺术作品的「盆景」，看如何让其更有神、更精致；
而新楼盘的建筑则是世界建筑、公建的模型或缩影，看如何把结构、形象和功能体现更到位；
而会所、架空层、车库和样板间的精装呢？要服务并融入于这两者，不能架空。
建筑、景观和精装，三者一定要系统化融合。
除了这些，还有关于“高品质住宅”的障眼法。
青岛许多项目参评了“绿建三星”或“高品质住宅”，平均分达标，而单项并非优秀。
咱们以隔音降噪为例，仅一个“分户降噪”，就需要对分户墙及楼板厚度、隔音填充物、入户门、窗和同层排水和电梯井位置优化等多方面进行提升。
假如开发商真想做好，则会增加不少成本。增加楼板厚度，就要增加层高、或会损容；增加隔音垫、采购质量更好的门窗、设置同层排水，势必增加成本；优化电梯井和休息区位置，就要用心设计……
对于开发商来讲，与其增加这些看不见的卖点，还不如配些进口厨电、卫浴，岂不也是既有面子、也能加溢价？
写到最后
胡Sir本篇主要写的是在售新盘的「障眼法」，目标读者主要是各区域改善买房客户，而开发商看到后，肯定是心里不舒服。
没错！对于房企来讲，后期的开发压力很大，既要赚钱，还得提供高品质住宅。但好在后期拿地和开发思路也越发清晰。
咱们从“楼地差”角度来看，未来房企在青岛能开发的新盘大致分两类：
一类是差价在1万左右的入门级高端盘，另一类是差价2万及以上的高端盘甚至豪宅，主要集中在崂山张村河南岸和前海一线。
假如青岛的建安成本约5000-7000元/平（不含精装），加上三费和税费，多数高品质新楼盘的利润空间就不会大，这更要求开发商做好精细化。
其实，这种开发困局在其他城市也很常见。
对比杭州楼地差2万/平的高品质标准，或济南1.5万/平的内卷情况，崂山项目至少应向杭州靠拢，而东李和各区核心楼盘则应对标济南。若连这个标准达不到，开发商大概率未尽全力。
在青岛，务实的开发商要提升设计和审美；务虚的开发商，尽量往长期高品质发力。
当前房地产已彻底进入舒适自住的时代，购房者期待的是长期主义的好房子，而非华而不实的展示面。
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