前几天，饭总粉丝群里炸锅了！
有群友爆料：海淀的 马连洼竹园 一套的2居室挂牌价格179万，挂出来的当天， 报备约谈就有23组！
所以，业主紧急把房源价格上调到了220万！
大部分买家都认为是绝对捡漏的价格，所以房源热度瞬间炸锅。
果然当天晚上就成交了，成交价198万，成交单价3.3万/平。
比业主一开始挂牌的179万跳涨了19万。
虽然坐地起价了19万，但这个成交价饭总群里大部分人还是觉得很值的。
饭总团队找片区内的中介打听了一下，成交价是属实的。
据说这套卖了以后，近几天，差不多价格小区里又卖出两套，比业主之前的预期价有所上涨。
难道海淀房价要率先反弹了？
别急，我们先来看看最近的成交价格走势。
房源位于海淀 马连洼竹园小区，小区今年的成交价基本都在4.7万左右。
这 套 成交价 不到3.3万的属于个例，而且 这套房源是顶层 。
它价格本身就低于 市场价一半了，所以才会有一晚上 23 组报备的现象，产生溢价也就不奇怪。
所以不能说明房价要反弹了，大家理性看待。
竹园小区在马连洼板块，距16号线农大南路站约1.3公里，距在建18号线马连洼站约1.2公里，整体性价比不错，适合刚需购房者。
对口的是青龙桥学区，小学对口西苑小学直升101，其他好一点的就是中关村一小二小的分校，还有老牌农大附小。
但中学两极分化比较大，去大坑的概率比较高，所以学区比较一般。
周边2.5公里就是中关村软件园，强力托底，租售需求坚挺，入驻企业百度、腾讯、阿里云、网易、科大讯飞、寒武纪等。
就业人口超10万人，平均年薪据说大于45万元。
竹园是1993-1999年的小区，无电梯，板楼共12栋，绿化环境较好。
小区是马连洼板块“最低门槛”两居，比次新盘西山华府便宜4万单价。
马连洼竹园更像一个“经济适用”的选择，它用相对较低的总价，提供了海淀区一个户型实用、生活便利的安身之所，租售比也比较高（月租5700–6500元）。
上车户型就是60平米的两居，总价区间290万到390万单价在5万到6万之间。
二手房低价卖本身很正常，每个业主的情况都不一样，所以房价涨跌的个例并不能反映真正的市场情况。
最后，给正在看房准备买房的购房者一些建议：
有时候你小区的均价并不能代表你自己房子的价格，这也是饭总一直强调的：
如果你正在买房，你不用对北京整体的房价负责，甚至不用对片区的房价负责，你只要对你目标房源的房价负责就好了。
北京的房价也从来都不是只看一个盘或者从静态角度去决定的。
但有一点不能否认，也就是未来更多购房者为了资金避险，会主动选择品质好的住宅。
这样一来北京房价的分化也就更加剧了。
北京当前的市场确实是很神奇，所以大家在买房子的时候，千万不能因为一些个例就被误导，从而去判断市场怎么样！
从选房层面来说，北京房价整体的涨跌对自己选房意义不大，更重要的是结合实际需求，结合饭总说的外三内五选房逻辑，选抗跌的的板块和小区中的好户型。
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