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项目简介｜中建·未来方洲二期：珠金琶轴心上的超级TOD大城

中建·未来方洲二期，坐落于广州老黄埔核心文冲板块，是由中建玖合与知识城集团联手打造的文冲东城市更新重点组成部分。项目整体规划体量约220万平方米，是集住宅、商业、办公、公园、学校等多重功能于一体的超级综合大城，也是当前老黄埔少有的“全能型城市单元”。

从城市层级来看，未来方洲位于“珠金琶”城市发展轴线上，是珠江新城、国际金融城、琶洲向东延展的重要承接节点。随着珠金琶与鱼珠CBD一体化进程不断加深，该板块正在形成广州第三条城市核心轴线，承担着世界级滨水活力区与湾区国际交往窗口的角色定位。

二期组团“文荟”，占地约3.5万平方米，总建筑面积约17万平方米，共规划7栋超高层住宅，产品建筑面积约78—96—122平方米，覆盖高效三房与改善型四房，是面向城市主力改善与进阶家庭打造的核心产品序列。项目以“高使用率、全南向、强配套”为核心卖点，试图在老黄埔旧改项目高度内卷的市场环境中，给出更具确定性的居住答案。

圈层与区域价值｜珠金琶CBD生活圈的确定性红利

未来方洲最核心的价值，并不止于体量本身，而在于其所处的城市能级与圈层位置。项目所在的文冲板块，正处于珠江发展带与活力创新轴的交汇点，是广州“十字轴心3.0”中的关键一环。这意味着，它不是依附型新区，而是被明确纳入城市主骨架的核心区域。

向西，可快速接驳金融城与珠江新城；向南，通过鱼珠CBD衔接琶洲数字经济带；向北，则连接黄埔传统产业升级与科创资源。对于居住者而言，这种“多核心辐射”的区位，意味着工作、商业、教育、资源的高密度叠加。

圈层层面，随着金融城、鱼珠总部经济区的持续导入，片区内聚集了大量金融、科技、总部型企业人群，居住需求呈现出明显的改善化、家庭化趋势。未来方洲通过大体量旧改，直接重塑城市界面，使原本割裂的工业、村落空间，转化为统一规划的现代城市社区，为中产与新中产家庭提供稳定、长期的居住预期。

这种圈层并非短期炒作形成，而是伴随城市发展轴线逐步成熟而自然生长，具备较强的抗周期能力与长期价值支撑。

施工与整体规划｜220万方全能大城的系统级打造

在施工与规划层面，中建·未来方洲最大的不同，在于其并非“单一住宅项目”，而是以城市级视角进行整体开发。整个文冲东旧改被划分为渡头组团、文元组团与江北组团，功能分工清晰，生活配套自洽。

项目整体规划约8所学校、多个主题公园、大体量商业与公共服务设施，真正实现“居住—教育—消费—休闲”一体化布局。二期所在的文元组团，正是未来方洲的核心居住区之一，其位置相对内收，避开主干道噪音，同时又能共享全域配套。

在社区空间打造上，二期采用约35%的绿化率，并通过约7.9米高架空层与屋顶绿化系统，构建立体化的社区景观体系。超大尺度门庭、中央景观中轴、架空层公共活动空间，共同营造出更具仪式感与尊崇感的归家体验。

整体施工标准延续中建体系一贯的高规格要求，在立面、园林、公共空间等方面强调长期耐用性与审美稳定性，避免“快消型社区”的短期设计，确保社区在未来10—20年依然具备良好的居住质感。

建筑与户型设计｜120%使用率背后的居住“平权”

如果说区位与体量决定了项目的上限，那么户型与使用率，则直接决定了居住体验的下限。未来方洲二期在产品端最具冲击力的亮点，正是其110%—120%的超高使用率。

二期主力户型包括建面约78㎡三房、96㎡3+X房以及122㎡4+X房。通过优化结构、减少无效面积、合理引入赠送空间，使得同等建筑面积下，实际可使用空间大幅领先同区域竞品。

以78㎡三房为例，其实际使用面积可达约90—95㎡，空间尺度已接近市面部分95—100㎡产品；96㎡户型的使用面积约111—115㎡，直接对标传统140㎡级改善户型；122㎡产品更是拥有约142㎡的使用空间，满足多代同堂或高阶改善家庭的长期居住需求。

更难得的是，全系产品均实现四开间朝南设计，大面宽客厅搭配大阳台，采光与通风条件极为优越。室内同步配置中央空调、新风系统与全屋智能系统，高频收纳柜体全覆盖，从功能层面减少后期改造成本，真正做到“拎包即可高品质生活”。

生活体验与配套｜地铁、教育、商业三位一体

在生活体验层面，未来方洲二期最大的优势，在于其高度集成的城市配套体系。交通方面，项目距离5号线文冲站步行约200米，同时可接驳13号线双岗站，形成双地铁结构，通勤金融城、珠江新城、琶洲等核心区域均控制在半小时内。

教育资源是项目另一张“硬牌”。整个旧改规划内引入多所学校，其中已明确签约华师附属体系，覆盖幼儿园、小学、初中，形成目送式全龄教育格局。对于注重教育确定性的家庭而言，这种规划级教育配置，远优于后期博弈型学位。

商业与休闲方面，项目自身规划约58万平方米商办业态，打造游逛式商街，同时可快速抵达大型商业综合体，满足日常消费与品质消费需求。周边多个城市公园与山体绿地，则为高密度城市生活提供难得的自然缓冲，形成“城市中心里的绿洲体验”。

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