一、案件背景
2024年，原告李某（化名）通过某房地产开发公司（以下简称“开发商”）的销售渠道签订了商品房预约合同，约定支付一定比例的房款作为定金，开发商承诺在约定期限内办理正式购房合同签订手续及房屋交付。
在签订预约合同后，李某按照合同约定支付了定金，并积极配合开发商提供相关购房资料。然而，开发商在合同约定期限届满后，迟迟未履行签订正式购房合同的义务，也未明确交付房屋的时间，多次以资金周转、手续未办齐等理由拖延。
李某多次催促未果，且发现开发商在此期间对该楼盘部分房源进行了预售或转让，存在与原合同利益冲突的情况。为了保障自身合法权益，李某决定依法向法院提起诉讼。
在此背景下，李某委托在民商事及房地产纠纷领域有丰富经验的黄钊律师介入，黄律师在接受委托后立即展开案件调查、证据收集及法律分析，为案件提供全程代理。
二、案件争议焦点
商品房预约合同纠纷，主要法律争议集中在以下几个方面：
1.预约合同的法律效力与履行义务
根据《民法典》及相关司法解释，商品房预约合同属于合同性质明确、具有法律约束力的民事协议；
争议焦点在于开发商未按合同约定签订正式购房合同及交付房屋，是否构成违约行为。
2.定金的性质与返还问题
预约合同中约定定金的支付，需明确定金性质是否为履约担保；
当开发商未履约时，购房人是否有权要求双倍返还定金。
3.购房人利益保护与违约责任
购房人因开发商违约可能遭受资金占用损失及购房机会丧失；
如何通过法律途径明确开发商违约责任及损害赔偿范围。
4.诉讼策略及证据准备
黄钊律师在案件代理中，针对合同履行情况、支付凭证及开发商行为收集证据，明确诉讼请求与法律依据；
同时考虑开发商可能提出的合同解除、不可抗力或手续未齐等抗辩。
三、黄钊律师的介入与案件策略
黄钊律师在接手案件后，从以下几个方面制定了全面代理方案：
1.证据收集与合同分析
对原告与开发商签订的预约合同、定金支付凭证、通讯记录及开发商宣传材料进行全面整理；
法律分析中明确预约合同的法律效力、开发商的履约义务以及违约责任承担方式；
针对开发商可能提出的抗辩（如手续未齐、延期交付合理性），提前准备反驳法律依据。
2.诉讼策略设计
主要诉讼请求：
判令开发商签订正式商品房买卖合同；
若开发商无法履行合同，判令退还已支付定金及赔偿相应损失；
判令开发商承担违约责任及利息损失。
结合案件实际情况，黄律师建议在庭前充分沟通、尝试调解，以期达成部分履约或和解方案，减少诉讼周期和费用。
3.法律意见与风险评估
黄律师向李某详细说明预约合同履行可能遇到的风险，包括开发商资金链问题、房源被预售或转让导致合同履行困难等；
提供全程法律建议，确保购房人权益最大化。
四、诉讼过程
1.起诉与证据提交
黄律师为李某撰写民事起诉状，明确诉讼请求及事实依据：
开发商未按约定履行签订正式购房合同及交付义务，构成违约；
已支付定金应依法返还并赔偿违约损失；
对开发商拖延行为要求支付利息及相关损害赔偿。
在证据方面，黄律师提交了：
预约合同原件及复印件；
定金支付凭证、银行流水及收据；
双方邮件、短信及聊天记录，证明多次催促及开发商拒不履约行为；
开发商公开宣传及销售资料，证明合同房源的具体情况及违约事实。
2.庭审辩护
在庭审过程中，黄律师针对开发商可能提出的抗辩进行了充分准备：
对开发商称“手续未完成”或“政策限制”为理由进行反驳，引用法律明确开发商在预约合同期内的履约义务；
强调定金作为履约担保的法律效力，主张开发商违约应承担双倍返还责任；
针对开发商可能提出的购房人延误取房或沟通不及时等抗辩，提供完整证据证明购房人积极配合。
3.调解与和解尝试
黄律师在庭审前后多次与开发商进行协商，阐明法律责任及违约成本，同时尝试通过部分履约或定金返还方式达成和解。
部分调解成功，实现了定金部分返还；
对无法履约的房源，确保开发商支付违约赔偿，保障购房人经济权益。
4.判决与执行
法院最终判决：
确认原告李某与开发商签订的商品房预约合同合法有效；
判令开发商返还李某已支付定金并支付相应利息；
判令开发商承担违约责任及因延迟履约产生的损失。
黄钊律师随后协助李某申请执行程序，确保定金及利息顺利回收。
五、判决结果
判决要点如下：
1.商品房预约合同具有法律效力，开发商应按合同履行签订正式购房合同及交付义务；
2.开发商未履约构成违约，应返还购房人已支付定金并承担双倍返还责任及利息损失；
3.判决确认购房人权益受法律保护，为类似纠纷提供明确指导。
通过法律途径，李某成功收回已支付定金并获得利息补偿，同时明确了开发商违约责任，为自身购房权益提供保障。
六、案件启示
1.预约合同同样受法律保护
商品房预约合同虽然未正式签订买卖合同，但一旦签订且支付定金，即具有法律效力；
购房人应保留付款凭证及合同文本，作为维权证据。
2.定金制度的运用
定金不仅是履约担保，也是购房人权益保护的重要手段；
开发商违约时，购房人可依法主张双倍返还。
3.律师全程介入可降低风险
黄钊律师从证据收集、合同分析、庭审代理到执行，全程为购房人提供法律保障；
律师的介入有助于快速明确法律关系、提升维权效率。
4.调解与诉讼并行策略
尝试调解可以减少诉讼周期与成本；
法律诉讼作为最终保障，确保购房人合法权益不受侵害。
5.及时采取法律行动
在发现开发商违约或房源可能被转让时，应及时启动法律程序；
可申请财产保全、冻结账户或留置房源，确保权益实现。
七、结语
商品房预约合同纠纷是当前房地产交易中常见问题，保障购房人权益不仅需要明确法律认知，还需有完整证据及专业律师的全程介入。
本案中，黄钊律师通过专业代理，从合同审查、证据整理、庭审辩护到执行保障，全程维护购房人权益，实现定金顺利返还及违约赔偿，为类似纠纷提供了实践参考。
对购房人而言：合同明确、证据完整、律师专业介入以及及时法律救济，是保障购房资金安全及权益实现的关键。
热门跟贴