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天河越秀观樾天湖深度测评：得房率超 340% 的湖居合墅，改善客的终极选择
在寸土寸金的天河，能同时占有湖山资源与低密墅居形态的新房，堪称 “藏品级” 存在。越秀观樾天湖（观樾三期）便是这样一个颠覆市场认知的高端改善盘，由越秀、国贸两大国企联袂打造，以 1.6 超低容积率、得房率超 340% 的湖居合墅，以及一线临湖大平层，成为天河改善圈层的焦点。稀缺的产品形态、超强的配套兑现力，让这个项目还未入市便赚足关注度。
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户型鉴赏：得房率超 340%，上下叠墅改写广州墅居标准
观樾天湖的户型堪称 “空间魔术师”，主打建面约 190㎡大平层与建面约 210㎡合墅，尤其是合墅产品，直接刷新了广州高端住宅的得房率天花板。
项目摒弃了传统三叠墅的尴尬设计，只做上叠、下叠两种产品，确保每户都能实现 “有天有地” 的纯粹墅居体验。下叠南入户，上叠错层北入户，回家动线完全错开，私密性拉满。同时借助台地地势高差设计，所有合墅都能实现南向望湖，彻底告别户与户对视的烦恼，通风采光与景观视野双双拉满。
上叠报建面积约 220㎡，实际得房面积高达约 730㎡，得房率约 331%，涵盖二层通高门厅、三层起居空间、四层休憩区域、超大屋面露台，还有双层地下室。配置更是奢华，约 4.7m 大面宽主卧、南向露台、屋顶露台、露天泳池一应俱全，室内双车位、3.3-3.8m 层高，搭配全赠送的采光地下室，无论是家庭居住还是社交派对都能轻松满足。
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下叠报建面积约 210㎡，实际得房面积约 720㎡（不含南庭院），得房率高达 342%。首层与二层是主要生活空间，超 57㎡客餐厅、中西双厨、挑高餐厅尽显大气，约 5.75m 大面宽的主卧面积近 60㎡，奢华感直接拉满。南北双庭院的设计，更是让业主在家就能拥有一方私属天地，尽享湖居生活的惬意。
除了合墅，项目的 19 层小高层同样亮眼，主打建面约 192-198㎡户型，全部专梯入户。大平层做到四开间朝南，采光面长达约 16.7 米，瞰湖南北通厅超 12.5 米，一线直面太阳湖，距湖最近仅约 40 米，推窗即揽湖光山色。
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基本信息：天河罕见低密盘，国企联袂打造品质标杆
越秀观樾天湖位于天河区大观路以东、奥体路以北，属于 2024 年越秀拿下的世界大观三期地块，由越秀、国贸两大国企联合开发，品质与交付有双重保障。
项目总建筑面积约 30643㎡，容积率仅 1.6，是全广州都罕见的低密度住宅。整体规划 3 栋 19 层小高层 + 11 栋 4 层高合墅，总共仅 19 套房源获批预售，稀缺属性拉满。
作为天河为数不多的湖居合墅项目，观樾天湖的价值体系区别于普通住宅 —— 它不仅占据天河核心地段，更以 “产品力出圈”。毕竟在广州中心区，墅居产品本就凤毛麟角，能坐拥双湖资源的低密合墅，更是可遇不可求。
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配套介绍：交通教育商业全面开花，湖居生活配套拉满
交通配套：短板将补，出行日益便捷
项目位于天河世界大观板块，现状交通距离最近的地铁 21 号线大观南路站约 2km，日常出行主要依靠悦景路，东接珠吉路、西连奥体路，可快速接驳广园快速、大观南路等主干道，上下高速方便。
好消息是，悦景路牛奶厂段正在进行四车道拓宽工程，预计 2025 年建成通车，未来业主交房即可享受更通畅的出行体验。此外，世界大观还将新建道路直接接驳奥体路与机场二高速，板块交通短板将彻底补齐。
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教育配套：天河外国语教育集团加持，目送式教育成真
项目自配 15 班幼儿园和 24 班小学，其中小学引进广州天河外国语教育集团合作办学。作为广州优质教育品牌，天河外国语学校荣誉加身，教学实力有口皆碑。新建小学毗邻月亮湖，依山就势打造现代山水书院，将自然意境融入教育场景。
值得一提的是，隔壁项目配建的九年一贯制学校同样由天河外国语教育集团办学，对口中学落位清晰。纯粹的高端改善圈层，加上优质的教育资源，家长完全无需担心孩子的教育问题。
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商业与休闲配套：湖居生活的顶配，繁华与自然兼得
观樾天湖的配套最亮眼的莫过于双湖资源，项目直面占地约 5.3 万平、湖岸线长达 1.9 公里的月亮湖和太阳湖。开发商更是斥资近千万对月亮湖进行三重净化，如今湖水水质达到二类饮用水标准，水下能见度约 1.5 米，堪称天河的 “城市绿肺”。
围绕双湖，项目打造了七大主题公园，其中 6 个已实景呈现，规划中的体育公园（含网球场、羽毛球场）预计明年开放。楼下就是二期沿湖打造的约 1 万平 6 层商业体，拟规划精品超市、多元餐饮、生活配套及儿童教培等业态。
更值得期待的是，广州首个临湖商业体落位项目，对标新加坡圣淘沙滨湖商业体，目前已有每一角落精品超市、秋月明臻品潮菜等 4 家品牌意向入驻。社区内还打造了约 2000 方湖岸会所，配备四标准泳道恒温泳池、儿童池、按摩池，业主在家门口就能享受高端休闲生活。
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此外，项目三公里范围内还有优托邦、天河城百货、万科广场等大型商场，日常购物、聚餐方便快捷。
医疗配套：三甲医院环伺，健康有保障
2 公里内有三甲综合智慧型医院中山六院，周边还有广州复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院，更有 6.9 万㎡国际妇女儿童医院（规划中），完善的医疗配套为业主健康保驾护航。
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规划和发展：天河第三中轴核心，高端湖居生活区崛起
观樾天湖所处的奥体板块，是天河第三中轴核心 CTD，背靠超 20 万技术人才与八大优势产业，发展潜力巨大。
越秀自拿下世界大观一期地块后，接连斩获二三期地块，总地价破百亿，得以在市中心打造连片开发的临湖大盘。不同于其他项目的 “复制粘贴”，观樾天湖因地制宜，每一期都实现产品迭代升级。从前期开发到三期入市，项目始终以 “超强兑现力” 打动购房者 —— 湖水净化、公园落地、学校签约、商业入驻，未来生活图景清晰可见。
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结语总结：天河改善的终极之选，稀缺合墅错过难再寻
纵观整个天河，越秀观樾天湖的稀缺性不言而喻：它既是天河核心地段的低密盘，又是罕见的湖居合墅项目，得房率超 340% 的产品设计，更是直击改善客的痛点。
当然，项目目前也存在公共交通不便、大型商业稍远的短板，但随着悦景路拓宽、新道路规划落地，这些问题都将迎刃而解。
对于追求生活品质的高端改善客来说，观樾天湖不仅是一套房子，更是一种 “有山有水有圈层” 的湖居生活方式。整个项目合墅货量仅 42 套，一线望湖的更是只有 8 套，这样的 “藏品级” 房源，注定是少数人的私享。
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如果你正在天河寻觅高端改善盘，越秀观樾天湖绝对值得纳入考量清单。
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