房价底价怎么算？银行直供房又意味着什么？看懂央行底层逻辑就够了
房价到多少钱才见底？银行直供房意味着什么？你看懂背后的核心逻辑了吗？其实房价的底部，央行早已给出答案，甚至相当于明确了每套房子的底价。今天我们拆解央行的判断逻辑，算算房子的底价到底该怎么算。
央行判断房价，从不论人口、不看土地供应，甚至不纠结房地产政策，核心只看一点——你的收入。简单说，你手里有没有钱付首付，未来的收入能不能支撑30年房贷，直接决定房价底部逻辑。如果收入长期不增长、大家手里没余钱，房价的底根本无从测算。
那如何判断未来大家的收入水平？关键看整个经济的核心指标——无风险利息。什么是无风险利息？就是完全零风险借款所需的利息，谁能做到借钱100%到期还款、毫无风险？有人说银行，可银行也有破产可能；任何个人和企业，都存在还不上钱的风险，唯有国家能做到绝对无风险。国家以信用背书借钱，以全民未来收入为还款保障，再加上拥有铸币权，即便出现还款压力也可通过货币调控解决，绝无违约可能。所以国家发行的国债，就是无风险资产，国债利息就是无风险利息，也是所有利息的“锚”。
不管是银行存款利息、房贷利息，还是经营贷利息，都锚定国债利息设定：风险越高于国债，利息越高（比如高利贷）；风险越接近国债，利息越低（比如银行存款）。而国债利息的高低，最终由全民收入决定——收入越高，国债利息越高；收入下滑，国债利息也会跟着降低，且会随经济形势动态变化。
可能有人疑惑：国债发行时利息不是固定的吗？比如面值100元、固定年化2%的国债，发行时利息确实定死，但发行后可在二手市场自由交易，实际利息会随收入和经济走势调整。比如经济上行期，大家做生意、买房都能赚钱，收入提升，没人愿意买低息国债，二手国债价格下跌，实际利息就会上涨：原本100元面值、年息2元的国债，90元就能买到，实际年化就涨到了2.2%；反之经济下行期，大家怕赔钱，都抢着买安全的国债，二手国债价格上涨，实际利息则下降：100元面值的国债炒到110元，年息仍为2元，实际年化就降到了1.8%。
目前10年期国债利息约1.85%，去年是2.2%，前年是3.5%，持续下降的趋势，本质说明大家挣钱越来越难。在央行眼里，只有年化回报能达到无风险利息的房子，才属于无风险资产，才敢兜底接收。但央行不会直接收房，而是先以年化1.85%的利率把钱借给银行，银行再转借给地方收房；银行需覆盖0.5%的人工、风控成本，所以会以年化2.35%的利率放贷，这也意味着：只要房子每年能产生2.35%的回报，央行和银行就认定其无风险、可兜底，这个收益率对应的房价，就是房价的底部。
房子的回报核心是租金，按这个收益率能轻松反推房价底价：比如一套房子每月稳定租金2000元，一年租金24000元，用24000÷2.35%，算出房子基础底价约102万；但这不是最终底价——住宅需再打9折，商业公寓需打7折。原因很简单：今年房租明显下滑，房子每年都会有空租期，且公寓的交易成本是住宅的3倍，需兼顾这些风险因素。
还有一个关键信号：银行开始直接卖房子了，这就是银行直供房。银行放贷时，常以房产为抵押物，若借款人无力还款，银行只能靠卖房弥补损失。过去按规定，银行不能自行卖房，需通过法院拍卖，连续3次流拍后，才能自行处置，可今年法拍房成交率不足10%，三次拍卖大概率流拍，且整个流程要等两年多，银行根本耗不起。
今年政策调整，允许银行跳过拍卖流程，直接自行卖房，卖不掉就出租。这意味着从现在起，银行要集中清理房地产不良贷款抵押物，能卖则卖、能租则租。今年仅给国有六大行注入1万亿资本金，其他银行需自行处理债务，所以银行直供房会成为未来处置房地产不良资产的主要方式。
今年只是银行直供房的起步阶段，后续房子的底价，会由房租水平、国债利息走势，以及银行直供房的处置力度共同决定。有消息称央行可能给房贷利率贴息，本质就是为了提高房子的底价、给房价托底，这部分内容我们下期再详细说。
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