楼市最大的风险是，一边消费降级一边疯狂建好房子。
都在说房地产没了金融属性，纯粹是消费品。
各个行业都在消费降级，房地产能跑得了？
消费降级影响太大。
茅台最贵时超过3000，现在已经跌破1499。
豪车销售大幅下滑，玛莎拉蒂grecale只要35.8万。
奢侈品衣服都在打折，欧洲人已经不知道该卖什么给我们了。
连吃饭都变得抠门，餐饮消费大幅下滑。
很多人说房价下滑是因为人口减少，需求减少。
其实纯扯淡，好房子永远有需求。
只是大家消费降级，不想花那么多钱了。
结婚率、出生率确实下滑了，死亡率没下滑吧。
但是高价墓地卖不动了，上海很多墓地直降50%。
连死人都在消费降级。
房地产再特殊也是经济的一环，整个经济是一张网，房地产的问题就是经济的问题。
租金已经大幅下滑。
一个朋友租在顾村保利某小区，年初房东主动联系他降500，怕他不租了。
租客天堂九亭早就降了，九城湖滨101平三房，原来能租7000以上，现在只有5000多。
中介说租客都不想花钱，有些三房换两房，有些干脆租远一些。
上班不赚钱，还租那么近干嘛，多坐两站地铁没什么。
自己只是牛马，何必住在磨盘旁边。
有钱人也不想花钱了。
汤臣一品原来十万打底，现在7万多就租得到。
2024年开始，上海流行了一波反向置换。
有些高杠杆买房的，收入下滑后压力增大，换个小房子减轻压力，或者干脆换去郊区。
有些中年人孩子读大学了，家里大三房用不到，开始换两房。
直接原因是财务方面，尽量少背贷款。
其实本质也是消费降级。
消费降级，会重构上海楼市。
上海哪些房子还要补跌？
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看到这肯定有人说不对啊，楼市在消费升级。
现在的新房那么好，四代住宅、新规产品比之前好太多了。
问题是新房已经成了少数人的游戏。
今年新房一共才成交4万套，里面有多少是大家说的好房子？
之前新房能卖掉8万9万套，现在打对折，说明有些楼盘已经脱离群众。
全套嘉格纳对生活品质提升不大，却需要多花几十万。
何必呢。
新房套均总价已经超过1000万，有几个人买得起？
今年二手房已经卖掉23万套，这才是基本盘。
大家看不上的临港滴水湖馨苑、曹路动迁房、徐泾动迁房、九亭刚需房卖到飞起。
再说新房真的升级，就大大方方搞大户型、好房子。
现在怎么搞的？
阳台送面积、阁楼偷偷改成卧室、孩子睡到飘窗上。
这是哪门子升级。
很多客户也开始觉醒了，有些升级对自己没太大意义。
随着房地产金融属性的消失，大家买房越来越理性。
房子跟茅台一样，成本很低，卖多少钱完全看共识。
茅台成本说法不一，有人说60，有人说100多，反正最高不超过200。
房价的大头是土地出让金，真正的建造成本就几十万，一两百万。
共识是很脆弱的东西，外部环境变了、人变了，共识就要变。
消费降级后，大家对于房子定价标准肯定变了。
当然不是说好房子没价值，好东西永远有价值。
只是消费下行后，大家首先就要减少非必要支出。
海底捞服务好，但是隔壁火锅店味道还行价格便宜，就别为海底捞服务员买单了。
一切溢价消费可能都要价值重估。
上海楼市最先被重估的是学区。
一梯队学校好不好？肯定好，但是二梯队好像也够用。
花那么多钱追求学区，性价比高吗？
不如少花点钱买学区，多花点钱改善居住品质。
老破小学区房迎来了整体重估，领跌上海。
潍坊一村之前超过10万，现在已经跌破4万。
当然这里有单学区因素，也有学区整体估值的下行。
未来进入理性市场，房子的各个维度可能都要重估。
人车分流好不好？肯定好，但是你愿意花多少钱换过去？
大理石外立面有逼格，逼格能为我们带来什么？
上海的房屋品质，尤其是豪宅，其实已经领先全球。
东京的顶级公寓，装修完全没我们富丽堂皇。
很多伦敦人住几百年的老房子，户型跟我们怎么比。
他们不想换新房、不想装修的好一些？
肯定想，只是代价问题。
愿意花多少钱在这些东西上，决定溢价高低。
环二见过很多客户，疯狂追求好房子。
一方面是对生活品质有要求，另外就是觉得好房子更保值。
数据上也是这样，最近这几年就是次新房更保值。
次新房保值，让大家更加追求次新房，陷入了良性循环。
这时就出现一个矛盾，次新房金融属性更强，一些东西就有了泡沫。
我们愿意多花200万买人车分流小区，是因为未来也能多卖200万。
享受了生活品质，钱还能收回来，不买好房子是傻子。
如果多花的这200万未来不给你了，你还愿意买好房子吗？
当好房子也不保值了，追求好房子的会不会减少？
之前学区房就这样，愿意多花200万买学区，是因为相信未来有人接盘。
读九年好学校，未来还能原价卖掉，这不是天上掉馅饼？
如果是纯消费，花200万在教育上，很多家长就不愿意了。
其实上海很多好学校花钱就能进，就几十万的事儿。
租房上就看得出来，越好房子租金回报率越低。
老破小租金回报率能到2.5%，有些能到3%。
次新房一般只有1.5%。
多花一倍多价格买人车分流小区可以，多花一倍多价格租，大家就不愿意了。
租金跟房价的关系很复杂，这个对比肯定是因素之一。
我们用了30年就走完了西方国家几百年的路，房地产也一样。
每过两三年产品就迭代一遍。
刚买的新房，过几年就过时了，我们对产品变老形成了天然恐惧。
但是房地产已经到头了，未来的产品迭代一定降速。
开发商已经把所有的人类智慧，设计理念、材料、工艺，都用在了房子上。
现在科技遇到瓶颈，审美遇到瓶颈，后面颠覆性创新肯定减少。
对产品过时的焦虑减少，新房、好房子价值有可能重估。
上海整体是置换市场，未来一段时间好房子还是好卖。
人车分流、大理石外立面、豪华装修大堂还是很多人的追求。
环二只是在想，20年后这些溢价元素还能卖多少钱？
20年后的年轻人，愿意为这些花多少钱？
目前追求这些的大部分是中产。
豪宅不用追求，这些都是必备。
穷人不好收割，他们宁愿买毛坯房自己装修，别的没有，时间有的是。
其实付得起溢价的中产在减少。
富人永远有钱，穷人永远是大多数，这次经济转型滑落的是中产。
金融业限薪、房地产业下行、互联网见顶、外企搬走，打击的就是中产。
能为好房子付得起溢价的人减少，这时好房子井喷，楼市注定要重新洗牌。
苏州河、黄浦江交汇处的西北角，杨浦、虹口、闸北交汇处，次新房数量未来会翻三倍。
好房子管够，溢价还能维持多久？
好房子不保值了，愿意置换的人会不会减少？
随着经济见顶，整个社会都发生了重大变化。
甚至连好房子的定义都会重估。
大堂装修的跟酒店一样就是好房子？
外立面金光闪闪就是好房子？
会所富丽堂皇、公区奢石上墙就是好房子？
我不知道，恐怕大家也不知道，整个行业也没人知道。
只是现在共识是这样，就只能往这个方向卷。
有些楼盘已经把奢华做到极致，楼书里用的词语都是形容凡尔赛宫、形容故宫的。
有些楼盘环二走进去都觉得有压迫感。
可能是环二段位不够吧，王健林许家印这种大佬会喜欢。
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