25年马上过去，26年即将到来。
对上海楼市来讲，现在很多房东都在担心的一个事情是，26年限售新房解禁，会不会猛烈冲击市场?
全网渲染之下，恐慌情绪被放大了。
我想说，即将到来的限售新房解禁，其实没那么可怕。
恐慌被放大了
上海楼市，2026年3.4w套新房解禁，2027年更多达到4.6w套，2028年也有3.3万套。
这些数字看着挺吓人，加上全网铺天盖地 渲染，限售新房解禁的威力，房东们瑟瑟发抖，中介也趁势打压。
然而新房解禁≠抛售潮！
难道当年买限价新房的都是投资客吗？一少部分而已。
当年的限价新房有倒挂，买房需要资质，很多买房人都是首套房，买来自住的。
高分红盘的买房要求更是苛刻，名下无房，“社保巨子”，单这两个要求就把很多投资客拒之门外。
以大虹桥徐泾为例，当年不是满分、高分，都不配去徐泾。
也就是说，26年、27年这两年所有的新房上市，只是具备可销售的资格，并不代表业主全部都会拿出来卖。
很多朋友没有理性的研究过上海的供应数据，其实上海的挂牌率只有2%。
就是每1万套新房，有200套左右的房子会挂牌出售。
那么这两年加在一起也大约只会新增1, 500 ~ 2, 000 套左右的次新房供应。
现在全上海全口径二手房挂牌在 21万套，2000套的新增供应就相当于在一个游泳池里面再加了一杯水， 并不会有多大的冲击。
所以解禁新房对二手房形成的冲击，其实被夸大了。
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利空早就被市场消化了许多
而且新房解禁是明牌，狼来了早都喊了三年了，利空已经被市场提前消化的差不多了。
先知先觉的房东早就挂牌出货了，甚至不惜砸盘抢跑。
现在才说次新房供应量剧增的风险，是不是太晚了？
提前消化是什么意思？第一是价格早已经跌透了。
我们内部数据研究过，全上海过去4年，52%的新房房价已经回落到2020 年。
特别是外环外，不少的项目已经回落到 2017年了，在价格这么低的情况下，风险已经提前被释放掉了。
相反，提前超跌的区域，新房解禁后对二手房影响有限，更有助于提前触底。
大虹桥徐泾，万科天空之城有的房源挂牌价已经到了5.3万/㎡；
龙信虹桥御澜挂牌价5.3万/㎡，比附近待解禁的灿耀星城6.25万/㎡开盘价低了17%；
等明年这些限售房真的解禁，业主按原价挂出来，反而比现在的二手房还贵，说不定还能给现在的房价托个底。
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冲击三类资产
那么限售新房解禁，对市场真正的冲击到底是什么呢？
其实不在于总量，而在于结构。
1）首先两类劣质资产的业主应该瑟瑟发抖。
第一种是全上海老破大的产品，第二种就是全上海远郊没有配套的大户型。
这两种资产的总价段在 500 万到 1500 万左右，而这一次新房解禁的供应量几乎都是在这个总价段的。
这些新房产品力比现在的老破大有质的飞跃，地段和配套远大新要好不少，定价也更加合理，所以新房解禁很有可能会成为压死这两类产品的最后一根稻草。
限售新房解禁，类似的事情其实在股市上早就发生过。
当年股权分置改革，就是让很多的国有股票可以进入到二级市场进行流通，但在后面的 n 年的市场当中，其实对股价的影响不大，反而迎来了一波历史性的长牛。
所以这件事情的关键点是：在低位产生大量的供应并不可怕，关键是资产的质地。
今天依然是这个逻辑，所以每一位的房东，现在都应该认认真真的去评测一下你想买的房子，你所持有的房子到底是能够穿越周期的硬通货，还是会被冲击的劣质资产？
2）另外就是前期坚挺的部分市区次新房。
限售新房解禁的冲击大不大，还是要看板块和小区的房价调整幅度，和周边的供需结构。
过去几年房价回调幅度小，价格比较坚挺的小区和房源，尤其是和限售新房处在同意总价段的，要小心，比如浦东前滩、徐汇等地段。
之后大量市区解禁盘来袭，意味着市区范围次新房的竞品会大幅度增加，那对于高位“坚挺”板块而言，必然遭受冲击。
对于事先排除风险的本板块而言，冲击力可能比想象中的还小一些。
建议
最后总结下，上海新房解禁潮影响有限且已被市场提前消化。
真正风险不是总量，而是结构："老破大" 和 "远郊无配套大户型" 两类资产将承压。
过去几年房价回调幅度小于20%，价格比较坚挺的小区和房源，尤其是和限售新房处在同意总价段的，也要小心了。
这类小区的房东卖房要抓紧，买房的则可以多横向对比，等一等也可以。
持有劣质风险资产业主，考虑 2026 年前置换或降价出售，避免与解禁潮正面竞争。
对于买房人来讲， 关注核心区次新房和优质刚需盘。 解禁后会给市场增加一些优质的次新房供应， 反而有可能会砸出一个历史性的低位买点机会。
时不时会有急卖的笋盘出现，尤其适合钱票在手的买房人捡漏。
最后，限售新房解禁这个事情，不同板块不同小区内部差异极大，不能一概而论，市区郊区也会有不同表现。
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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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