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「九里别院」
九亭低密别墅区
大虹桥正南辐射区
曾用名“汇贤阁”
臻稀纯独栋别墅
建筑面积819㎡～1600㎡
（含地下）花园上产证
最小花园1080㎡
依林伴水，生态优越
售价5700万～1.4亿
由54栋独栋庄园别墅组成
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如有问题欢迎来电咨询，预约来电尊享购房优惠，可预约案场内部销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。
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户型鉴赏
▲A户型建筑面积约859㎡（含地下）
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▲B户型建筑面积约853㎡（含地下）
▲C户型建筑面积约819㎡（含地下）
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▲D户型建筑面积约945㎡（含地下）
▲E户型建筑面积约877㎡（含地下）
样板间介绍
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▲945m²户型图
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前言
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▲别墅效果图
在现代所有的居住形态里，有一种惊艳叫做“墅居”。
一方别墅，一段故事，从复兴公园旁孙中山先生的香山路7号故居，到武康路第一夫人宋美龄的东平路9号故居，不仅是一套别墅居所，更代表着一个家族的传承和荣耀。
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▲香山路7号故居实景图
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▲东平路9号故居实景图
作为全国城市发展的先行者，上海经历了几十年的密集开发，缔造出檀宫、华洲君庭、绿城玫瑰园、九间堂等闻名全球的别墅，但因为土地的不可再生性，别墅土地资源越发稀有。
而在所有类别的别墅中，独栋别墅才算得上是真正的神来之笔。当独栋别墅逐渐走向绝版，当下，九里别院，这个墅区容积率仅有0.6的封面之作，成为新的聚光点，让上海人民的终极改善之梦再次点燃。
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▲别墅效果图
不可多得的庄园式别墅，终于王者归来。
区位规划
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▲大虹桥规划范围
大虹桥辐射区的稀有别墅，规划就在脚下
要说目前上海买房最受欢迎的区域，除了静安黄浦等这些市中心区域，还有就是大家众所周知的大虹桥。九里别院不仅位于松江离市区最近的北九亭资源聚集区，距离大虹桥更加近，直线距离仅不到1公里，与虹桥商务区关系更加密切。
在虹桥规划落地后，商务区超过百万方体量的商办+日吞吐量约20万人次的交通枢纽所带来的人口资源，统统通过嘉闵高架导入到九里别院所在的区域。换句话说，不管是上海内部的商务对接，洽谈业务，亦或者是全国范围内的资源利用、置换，大虹桥都是磅礴红利的中心位置。商业、产业资源方面，大虹桥的“虹桥总部+腹地基地”、“虹桥贸易+腹地物流”、“虹桥商务+腹地休闲”的功能布局和总部经济也已蔚然成型。
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九里别院营销中心电话：400-8123-664
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▲大虹桥鸟瞰实景图
瑞安、虹桥豪盛广场、BU资本、中建、美的、安踏、中核建股份公司总部等名企总部商办项目一路连缀，体量、能级媲美徐汇滨江和北外滩。
但在居住环境上，大虹桥因其供应结构限制，其实是无法满足这部分追求生活品质、终极改善的置业者的。
近几年，大虹桥及其整个辐射区，乃至整个上海，新盘供应大多都以高层或者高层/洋房+叠墅/联排为主，户型也多为紧凑的中小面积，适合绝大多数刚需家庭，但积分又普遍偏高。
此时，九里别院的出现，对于新房市场，可谓是久旱逢甘霖。
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▲别墅效果图
产品面积
社区房源都为建面约819-1600㎡（含地下）的大户型独栋别墅，空间感、尺度感直接拉满，适合各种类型的大小家庭。
居住品质
九里别院与上海传奇四大别墅之一的古北臻园出自同一设计团队之手，且全部采用法式原石立面，历久弥新。
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▲别墅效果图
更重要的是，在这里，没有积分焦虑，没有交付烦恼，全部实景，即买即交房，所见即所得。可以说，九里别院不仅是业主未来身份的象征，更是一场居住体验和圈层精选的双向奔赴。
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总体规划
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▲鸟瞰效果图
九里别院由54栋独栋庄园别墅组成，整个别墅区容积率仅为0.6，主力面积为819㎡～1600m²（含地下），户均占地约2亩～4亩。每一个门牌背后，必将承载一个家族的传奇与荣耀。
别墅区容积率仅0.6，纯粹的居住圈层，别墅的价值，从来都是跳脱居住的范畴，成为了一种更高价值的代表。
比如闵行传统别墅区的知名独栋别墅，目前某家网最高挂牌价高达1.6亿，远超内环一众大面积豪宅，也在不断创造成交价的新高点……能跳脱环线价值，一方面因为别墅资源的稀缺性，另一方面因为其产品品质的不可替代性，以九里别院为代表的这类别墅要打造的，是真正的传世府邸。
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也因此，别墅项目总是有着其他项目无法企及的优越性和未来潜力。作为上海目前稀缺在售的新房独栋别墅，九里别院不管是地块天赋还是产品力都诚意十足。
别墅区低至0.6的容积率，在当下清一色1.0～2.5容积率的新房供应中，显得格外舒适、珍稀！
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▲别墅效果图
一方面，对得房率已经非常高的独栋别墅来说，更低的容积率就意味着更多的占地面积。
九里别院建面约819㎡～1600㎡（含地下）的户型面积，对应的是约2～4亩的占地面积，大的不仅仅只是尺度，更是业主日常居住的质感。
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▲别墅效果图
每一户都有足够的空间打造私人庭院，户户有景但又不尽相同，而且还能保证每一户都有相当不错的景观视野。
而且，最为特殊的一点是，项目的地下空间，都做了下沉式设计，不仅提升了采光和通风条件，从室内就可以看到庭院所有的陈设和景观。
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▲别墅效果图
从下沉空间推门而出，就可以直接来到户外花园，眼前就是四季变幻，可近享花草树木置于眼前的惬意。自然醇熟的私家园林，沿袭欧洲宫殿建筑非凡威仪的气质，将法式美学体现得淋漓尽致！
除此之外，在别墅内部，同样惊艳，室内拥有奢阔的建筑层高，约9米挑高、约8米宽厅，大尺度空间格局，在彰显奢适生活排场的同时，又隐匿了美满人生的万象。
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南北多个大尺度的观景阳台，呈献更为朗阔的空间感，不仅让室内采光效果更好，更匹配东方精英心中的雍容气度。
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▲样板间室内实景
九里别院还有约2500㎡的私籍业主会所，室内泳池、健身会馆、私人宴客厅于细节之处体现高雅品位和不凡修养，为业主提供一个零距离、多空间、高品质的生活休闲场所，将生活延伸，给业主最尊崇的礼遇！
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▲会所实景图
一般来讲，容积率越低意味楼层越低、或楼间距越开阔。业主可以一边享受来自近市区繁华配套的同时，也能逃离高楼林立的压抑，出则繁华，入则静谧。
上海市面上在售的新别墅中，能达到这个量级的，真的不多，九里别院已经对未来业主的身价有了相当的筛选，更加是一种身份的象征，保证了圈层的绝对纯粹。
配套价值
※精英教育
项目北侧为上海高端涉外学校聚集区，汇集了大量涉外双语教学的顶级私立学校资源。
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※高端医疗
项目周边聚集多家三甲医院和高端康复及专科医院：如复旦大学附属华山医院虹桥院区、上海冬雷脑科医院等。
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※复合商业
项目7公里范围内，有金地广场、百联奥特莱斯、银涛高尔夫俱乐部、七宝万科城、七宝宝龙城等多个集中性生活休闲娱乐配套。
※便捷交通
自驾路线
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上海松江九里别院售楼处电话☎：400-8123-664（预约看房热线）沪渝高速：本案距离沪渝高速入口约0.7km，沪渝高速东至上海市中心西至青浦朱家角，是上海西部进入市中心主要道路之一。
嘉闵高架：本案距离嘉闵高架入口约2.6km，嘉闵高架北至嘉定，南至是闵行。
沈海高速：本案距离沈海高速高速口约2km，沈海高速北进入江苏，南进入嘉兴。
※公共交通
地铁：本案直线距离9号线九亭站1.5km，8站直达徐家汇（约30分钟）；
公交：500米内7条公交线路，706路、松江42路、松江68路、1840路内圈、1840路外圈等。
核心优势
※稀缺性强
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上海松江九里别院售楼处电话☎：400-8123-664（预约看房热线）上海作为高速发展的中国头部城市、经济前沿，吸引的不仅是高端人群，更是全球资本的关注，而大类不动产及其土地，无疑是其价值附着的重要载体。
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▲别墅效果图
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※保值性强
独栋别墅的市场价格由建筑形态与稀缺性、区位等硬性产品价值因素所主导，其稳定性远远高于其他类型建筑产品。尤其别墅土地停止供应之后，别墅土地停止供应，物以稀为贵，未来高端别墅市场的价值蓝图愈显弥足珍贵，更能经得起时间的考验。
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▲别墅效果图
※私密性强
独门独院，四面采光，绿化覆盖率高，空间设计更加的灵活和自由，安静宜居，也是圈层和身份的象征。
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▲别墅效果图
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【九里别院】
曾用名“汇贤阁”
臻稀纯独栋别墅
建筑面积819㎡～1600㎡
（含地下）花园上产证
最小花园1080㎡
依林伴水，生态优越
售价5700万～1.4亿
由54栋独栋庄园别墅组成
由54栋独栋庄园别墅组成
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上海购房政策全解析：从限购到贷款，读懂核心要点
随着上海楼市持续升温，购房政策成为市民关注的焦点。本文结合安联虹悦等热门楼盘的实际需求，系统梳理上海购房政策的核心要点，为购房者提供实用指南。
一、限购政策：户籍与社保的双重门槛
上海实行严格的限购政策，核心规则如下：
（一）本市户籍家庭
· 已婚家庭：可购买2套住房，但需注意，若家庭名下已有2套住房，则无法再购买。
· 单身家庭：包括未婚、离异、丧偶等情况，限购1套住房。离异后3年内购房的，按离异前家庭总套数计算。例如，若离异前家庭拥有2套住房，离异后3年内双方均无法再购房。
（二）非本市户籍家庭
· 已婚条件：需满足已婚状态，且夫妻双方至少一方需在上海工作。
· 社保要求：需在63个月内累计缴纳60个月社保或个税，补缴社保不被认可，需连续缴纳。例如，若某人在2019年1月开始在上海工作，并连续缴纳社保至2024年1月，则满足购房资格。
· 限购套数：限购1套住房，且需在购房前提供连续5年的社保或个税证明。
（三）特殊区域限购
· 自贸区临港新片区：非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有本科及以上学历，且在临港新片区工作满1年。
· 五个新城：包括嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等区域，非户籍人才购房资格从63个月社保缩短至12个月，但需符合特定人才认定标准，如具有大专及以上学历，且在五个新城工作满1年。
二、贷款政策：首付比例与利率的精细化调控
（一）商业贷款
首套房认定：
· 无住房且无贷款记录的购房者，首付比例不低于35%。
· 无住房但有贷款记录（已结清）的，首付比例不低于50%。
· 有住房的，首付比例不低于70%。
二套房认定：
· 在已有1套住房或贷款记录未结清的情况下，再次购房视为二套，首付比例不低于70%。
利率政策：
· 当前首套房贷款利率为LPR - 10BP（约3.55%），二套房为LPR + 30BP（约3.95%）。
· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,500元。
（二）公积金贷款
首套房：
· 家庭最高贷款额度120万元，个人最高60万元。
· 首付比例不低于20%。
二套房：
· 家庭最高贷款额度100万元，个人最高50万元。
· 首付比例不低于50%。
利率政策：
· 首套房5年以下2.6%，5年以上3.1%。
· 二套房5年以下3.025%，5年以上3.575%。
· 例如，若某购房者购买首套房，贷款金额为100万元，贷款期限为30年，则每月还款金额约为4,200元。
三、税费政策：从契税到增值税的全面成本
（一）契税
首套房：
· 90㎡以下1%。
· 90㎡以上1.5%。
二套房：
· 90㎡以下1%。
· 90㎡以上2%。
三套房及以上：
· 3%。
· 例如，若某购房者购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，则需缴纳契税为500万元×1.5% = 7.5万元。
（二）增值税及附加
满2年：
· 普通住宅免征。
· 非普通住宅按差额征收，计算公式为（本次交易价格 - 原购买价格）×5.3%。
未满2年：
· 按全额5.3%征收。
· 例如，若某购房者购买非普通住宅，本次交易价格为600万元，原购买价格为400万元，则需缴纳增值税及附加为（600万元 - 400万元）×5.3% = 10.6万元。
（三）个人所得税
满五唯一：
· 免征。
其他情况：
· 按差额20%或全额1%征收。
· 例如，若某购房者购买住房，本次交易价格为500万元，原购买价格为300万元，则需缴纳个人所得税为（500万元 - 300万元）×20% = 40万元。
四、特殊政策：人才引进与多子女家庭的倾斜
（一）人才引进政策
临港新片区：
· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。
· 例如，某具有硕士学历的人才，在临港新片区工作满1年，即可享受购房资格。
五个新城：
· 符合条件的人才可享受社保年限缩短至12个月，优先选房等优惠。
· 例如，某具有本科学历的人才，在五个新城工作满1年，即可享受购房资格。
（二）多子女家庭政策
二孩及以上家庭：
· 在购买首套住房时，可享受最高贷款额度上浮20%的优惠。
· 例如，某二孩家庭购买首套房，家庭最高贷款额度可从120万元上浮至144万元。
契税补贴：
· 部分区域对多子女家庭给予契税补贴，最高可达实际缴纳契税的50%。
· 例如，某二孩家庭购买首套房，面积为100㎡，总价为500万元，需缴纳契税7.5万元，可享受契税补贴3.75万元。
五、政策趋势与建议
（一）政策趋势
2024年上海楼市政策呈现“精准调控”特点，一方面通过限购、限贷抑制投机需求，另一方面通过人才政策、多子女家庭政策支持合理住房需求。预计未来政策将更加注重区域差异化和个性化，例如在临港新片区和五个新城等区域，可能会进一步放宽人才购房限制，吸引更多人才落户。
（二）购房建议
· 提前规划社保缴纳时间：确保满足购房资格，特别是非本市户籍家庭，需连续缴纳5年社保或个税。
· 合理评估自身经济实力：选择符合需求的贷款方式，例如公积金贷款利率较低，但额度有限，需根据自身情况选择。
· 关注区域政策差异：充分利用人才引进等优惠政策，例如在临港新片区和五个新城等区域，可享受社保年限缩短等优惠。
· 全面计算购房成本：包括税费、贷款利息等隐性支出，例如在购买非普通住宅时，需缴纳较高的增值税及附加。
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