融创、时代中国境外债重组方案生效 | 11月融资月报|信用债|债券|房地产企业|时代中国|海外债|融创中国|融资月报|资金使用效率

报告要点：

·融资概况：11月单月融资规模同比增长，信用债发行规模小幅下降

· 融资利率：整体融资成本小幅下降

· 企业发行动态：招商蛇口发行额度最高，苏州高新融资成本最低

· 资本市场动态：金茂、华润、招商蛇口、保利置业、大悦城等获取新增资金，融创、时代中国境外债重组方案生效

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融资概况：11月单月融资规模同比增长，信用债发行规模小幅下降

中指研究院监测， 202 5年 11 月房地产行业债券融资总额为 620.4 亿元，同比增长28.5 %。从融资结构来看，房地产行业信用债融资 262.2 亿元，同比下降1.6 %，占比 42.3 % ；海外债融资64.2亿元，占比10.3%； ABS融资 294.0 亿元，同比增长36 %，占比 47.4 % 。债券融资平均利率为 2.66 %，同比下降 0. 07 个百分点，环比上升0.1 个百分点。

数据来源：

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年1-11月，房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9%。

11月信用债发行同比小幅下降，发债房企主要为央国企，本月招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等信用债发行金额超20亿元。本月绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，长期资金流入有助于企业延长债务期限结构。本月信用债发行期限较长，以1-3年期和3年以上债券为主，平均发行年限为3.56年。

11月华润置地成功发行海外债，带动海外债发行规模增加。11月13日，华润置地有限公司在香港发行43亿人民币及3亿美元的双币种绿色债券，包括：3年期3亿美元债券，票面利率T3+68个基点，即4.125%；5年期43亿人民币债券，票面利率2.40%。

ABS 发行规模为 294.0 亿元，同比显著增长。其中，类 REITs 是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达 51.7 % ；其次是 CMBS/CMBN ，占比 24.5 % ；供应链 A BS 、保障房占比分别为 12.7 % 、 11.1% 。 11 月 28 日， “华泰 - 上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，该项目以中建八局项下优质商办综合体上海中建广场为底层入池资产。此前， 2024 年 11 月，“中信证券 - 越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”在深交所发行成功，底层资产为广州环贸中心写字楼。持有型不动产 ABS 持续扩容，为房地产企业发展经营性业务、构建房地产发展新模式创造了良好的条件。

融资利率：整体融资成本小幅下降

从融资利率来看，本月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点，债券融资平均利率同比小幅下降，环比小幅上升。其中，信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点；海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点；ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点。

企业融资动态：招商蛇口发行额度最高，苏州高新融资成本最低

从典型房企债券发行来看，本月招商蛇口发行金额最高，达50.4亿元；苏州高新融资成本最低，为1.73%。

表：典型企业2025年11月信用债发行统计

备注：规模单位为亿元，利率单位为%

数据来源：

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

资本市场动态：金茂、华润、招商蛇口、保利置业、大悦城等获取新增资金，融创、时代中国境外债重组方案生效

11月，重点房企披露了新增融资，其中，中国金茂以上海物业为99亿元贷款提供抵押；华润置地发行3亿美元绿色债，息票率4.125%，发行43亿元5年期绿色债券，息票率2.40%；招商蛇口完成发行50.40亿元公司债券；保利置业35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款落地；大悦城控股拟向招商银行伦敦分行申请42亿元贷款。多家房企披露了债务重组最新进展，融创、时代中国境外债重组方案生效，碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持，远洋境内债重组方案通过。华夏幸福被债权人龙成建设申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整。

表：11月重点房企资本市场动态