岁末年初，又到了研判明年房价的时候。
2025年香港楼市已经止跌回涨，重返右侧通道。
年末上海楼市出现异动，二手挂牌量加速下滑。
熊了这么久的楼市，难道会在2026年迎来反转？
出现异动信号
讨论市场是否触及拐点，最直观的指标一定是“成交量”。
而且是持续性的成交量趋势。
最典型的2015年，从4月份开始，单月成交量持续突破3万套。
大牛市行情也直接确认。
如果上海楼市的成交量能稳住，那就具备了企稳的先决条件。
2025年11月，上海二手房成交约2.3万套，环比上涨24%。
创下自今年5月以来的新高。
在没有大政策加持的背景下，这一表现实属难得。
图源：楼市日历
12月上海楼市延续了11月的平稳热度，预计也会有2.2万套。
就目前的市场环境来说，称得上是相当不错的成绩。
除此之外，挂牌量也有了一些持续性的变化。
最新数据显示，上海二手房挂牌总量继续加速下滑。
图源：潜龙勿用
挂牌量看的是房价的下限。
如果挂牌量不再增长，抛压减缓，房价才可能不进一步下跌。
虽然这也不代表房价一定上涨，但至少表明市场情绪不再单边恶化。
当下上海二手市场的成交量、挂牌量都有了积极的信号。
难道在十五五的开局之年，上海楼市真要迎来反转？
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微观结构依然不妙
探究楼市能否反转，还得理解当下市场的微观结构。
上海楼市整体数据改善的背后，是不同板块、不同总价段房源的剧烈分化。
1）低总价刚需房源已逐步探底
很多人已经发现，今年的二手市场，谁跌得多，谁就有成交量。
彭浦新村的老破小25年成交量远大于24年，近三年连续增长。
目前800万以下低总价房源跌到位的多，降价幅度已经明显放缓。
入场抄底的买房人也增加了。
每个月2万套的成交量全靠这个总价段撑起来。
2）中高总价次新房仍处“补跌期”
1000万以上高总价的悬空资产泡沫依旧大，各区都在乱跌。
尤其是1200-1500万的改善类次新房。
比如大宁、古美、御桥等板块，去年价格还很坚挺，今年快速补跌。
过去四年，市场完成了对老破小等劣质资产的清算。
如今进入第二阶段（坚挺次新房的补跌）的深化期。
3）豪宅市场或面临“最后一跌”
从我们跟踪的数据来看，豪宅的抛盘量已经上来了，后续价格也会承压。
预计2026年，市中心豪宅板块可能迎来最后一跌，从而完成楼市调整的最后一环。
熊市三年多，打破了上海楼市永远涨的信仰，也扭转了大众对房子的认知。
买房的需求向自住和刚需集中，投资属性大幅淡化。
因此，即便市场见底，复苏过程也会比以往更漫长。
政策面上，上头更倾向于让市场自主出清。
让老百姓来决定二手房价格，让真实需求决定底部。
所以今年春节前不会有大政策，比如说财政补贴按揭贷款利息、限购放松之类的。
这些政策正常情况下要到明年两会，也就是3月之后才会有。
除非房价出现加速下跌，上海二手房房价环比下滑超过2-3%。
但这种情况显然不太会发生，因为老破小和远郊主跌浪已经完成。
现在下行压力比较大的二手次新房，主要是第三代住宅（2015年至2025年）。
这些房子在上海总的市占率只有20%左右，对大盘影响不大。
所以政策干预的紧迫性并不强，上海楼市会走市场化出清的道路。
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2026年能止跌吗？
香港楼市之所以能在2025年止跌回涨，重返右侧通道。
是因为香港实现了租售比>按揭利率，且租金已经回升三年，趋势性上涨：
反观上海，当前租售比约2%，按揭利率仍高于3%，租金还在横盘甚至阴跌。
在这个平衡没有达成之前，市场难说系统性见底。
但以年K线看，2026年房价整体跌幅会小于2025年。
时间节奏上，2026年上半年的表现会好于下半年。
由于次新房限售解禁从明年4月开始，解禁高峰在11月。
所以明年下半年供应压力远高于2026年上半年。
按照总价段来细分：
300万以下房子，维持2025年的水平；26年价格下跌幅度不大；
300-800万房子，成交量略微增加，触底的楼盘变得越来越多；
800-1500万房子，成交量会显著增加。
这个总价段是价格主跌区间+新房解禁密集区间。
2000万以上房子，成交量略微增加，滨江区域显著增加，其他区域不变。
主因就是股市走牛，有钱人套现买房：
我们认为，26年上半年市场大概率是横盘震荡。
部分学区房或低总价的房子可能出现小幅反弹，形成小阳春。
26年下半年可能会有一波下跌，幅度在5-7%左右。
前期没跌到位的次新房，比如虹口瑞虹新城、杨浦、徐汇滨江、前滩这些区域，会对整体下跌作出主要贡献。
最后
上海楼市，还在努力“止跌企稳”中。
2026年不会大翻身，也不会出现大跳水的极端情况。
楼市的玩法会越来越复杂。
所以不同的玩家，要有不同的策略。
如果你是房东：二手次新房加快卖，能高位套现就快速套现。
如果你是买家：老破小里的挂户口学区和高租息资产已经可以入手。
另外，新房里的“类第四代住宅”部分产品已经上市，比如安澜上海、真如中海环宇。
这些新房综合得房率能达到90%，附带抬板技术，按实用面积的单价来看性价比不错，也值得关注。
如果你在观望，判断上海楼市真正见底就看四个信号：
房价整体再下滑5%-10%；
经济增速稳住5%；
二手挂牌量减少且成交持续3个月放量；
房贷利率和租售比达成租购平衡。
尽管还有压力，但上海楼市正在无限接近底部。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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