12月公积金新政连发，买房格局生变！
咸阳刚刚优化：全国缴存即可贷，“商转公”新增顺位抵押，省掉过桥资金。
同时，西安11月个贷率降至三年最低，资金池充足。难道，西安人盼了数年的商转公真的要来了吗？
01
信全国可贷，商转公“零过桥”时代开启
近日，咸阳市公积金新政犹如雨后彩虹，为西安购房者带来了全新的希望。
咸阳公积金刚刚发布了两条足以改变区域楼市格局的重磅调整，每一条都直击购房者的核心痛点。
1. 贷款地域限制全面取消。
本次新政彻底拆除了这堵“围墙”：只要你在全国任何城市正常缴存公积金，就能在咸阳行政区划内申请公积金贷款。
2. “商转公”担保革命，告别借钱“过桥”。
对于众多希望将高利率商业贷款转为低利率公积金贷款的“房贷族”来说，最大的障碍曾是筹措一笔巨额资金先结清商贷（即“过桥资金”）。
新政引入的“顺位抵押”模式，堪称技术性破局。
如何运作，公积金中心成为所购住房的第二顺位抵押权人，贷款资金直接划转给银行结清原商贷，无需借款人自掏腰包。
核心优势，它彻底免除了“过桥”产生的利息、手续费和资金周转压力，将“商转公”的操作成本和风险降至最低。
02
个贷率三年新低，西安商转公何时重启？
当咸阳在操作层面扫清障碍时，西安则从资金基本面传来了更强烈的预期信号。
关键数据揭示趋势：西安住房公积金管理中心公布，2025年11月，西安公积金个贷率已降至85.6%。
这不仅创下近三年来的历史最低纪录，更意味着资金池处于空前充裕的状态。
为什么85%是个“生命线”？
在公积金管理中，个贷率（贷款余额占缴存余额的比例）是衡量资金流动性、决定能否开启“商转公”等消耗资金业务的核心指标。
通常，个贷率持续稳定在85%以下，是政策安全重启的关键前提。西安目前的数值已无限逼近并有望跌破这条线，给出了一个极其明确的积极信号。
西安商转公为何如此备受关注？
2023年以来，全国多地施行或重启“商转公”业务，陕西10个地市、西北五省各省会也只剩西安。
其实，西安也开启过“商转公”业务办理。后来，出于对公积金流动资金的风险管控，西安自2017年停止受理该业务，但是关于西安商转公的呼声一直不断。
更重要的是，如果使用公积金，能够实现商转公对于存量商贷业主来说，将是重磅利好。
众所周知，公积金由单位+个人两部分组成，对于有公积金缴存的业主来说，如若要降低生活压力，余额冲抵月供是首选，如果月缴存金额比较多，甚至可以直接还完月供。
咸阳与西安的公积金政策虽独立，但同属西安都市圈，其动向具有强烈的联动指示意义。
两地政策形成的合力，让停滞已久的“商转公”业务，已经听到了重启的“前奏”。对于广大房贷一族而言，现在正是密切关注官方动态、提前咨询自身资质的关键窗口期。
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