01
有了新逻辑
历史总是在不经意间转折。
这个十二月，中指院、克而瑞等机构，默契停发“房企销售百强排行榜”。
要知道，地产行业每月一放榜的习惯，至少有十几年了。
可以说，崇尚高周转的“唯规模论”时代彻底结束了。
回望过去十几年，房地产开发逻辑简单粗暴：拿地、盖楼、卖房。
房子像流水线上的工业品，而购房者掏出的真金白银，只是榜单上的一串数字，购房者本身是被忽视的，需求是被“平均化”的。
当潮水退去，不再比拼谁卖得快、谁规模大，房地产的下半场，该比什么？
说实话，这是时代之问，命题很大。
不过，市场会慢慢给出了一些参考。
比如成都的贝宸S1 项目，最近就引发业内热议。
这项目只有108套房，示范区开放不到两个月，竟然吸引了全国50多家开发商、服务商到场考察。
上到集团董事长、总裁，下到设计、研发、投资、营销各个条线负责人，地产人纷纷入川“取西经”。
行业很久没出现过，能让同行扎堆调研的项目，何况此番盛况不是在北上广深，而是在成都。
媒体及开发商现场调研后，感受相似：觉得惊艳，又发现很多地方“反常识”。
开发商的感受可能更复杂一些。有位全国头部房企的集团设计总，感慨地说：
今年上海、深圳很多售价20万/㎡的新顶豪，建设成本投入，还不如这个项目。他们想得真全，做得真细。
有几个例子能体现这种反常识。
当初贝好家拿这块地没多久，周边地价涨了，一路之隔的地块拍到41200元/㎡。
就算贝好家什么都不做，每平都有一万三的价差。常规操作下，开发商会将这部分价差转化为利润落袋为安。
但贝好家把这几个亿潜在利润，又砸进了项目。
据了解，贝宸S1成本价每平超过3万元，远高于2.7万的地价。
懂行的都知道，住宅项目里，地价通常占总成本的50%-60%，建造成本占 20%-35%，这是行业控制利润的常规操作。
只有别墅，建造成本接近或超过楼面价，像贝宸S1 这种小高层，建造成本超地价的情况，确实少见。
此外，出于现金流压力，当前大多数项目，从拿地到开盘很少超过半年。
这点上，贝宸S1又反常识了，拿地到开盘历时14个月，花费数倍于同行的时间打磨产品，验证设计。
类似的反常识的操作还有很多。所以，同行才会感慨贝宸S1真敢砸钱，想得真细。
02
数据大于经验
再说说另一个让人意外的操作。
一般楼盘做产品验证，要么是小比例打样，要么只针对关键节点局部测试，核心是控制时间和成本，确保快速开盘。
贝宸S1 的做法完全不同：它搞 1:1 实景打样，重点覆盖建筑立面、景观细节和精装智能部件。
贝宸S1的1:1异地打样现场图
尤其是建筑立面，用了上海中心大厦这类公建地标才会用的“异地打样”法—— 在项目附近租空地，花 8 个月时间，把建筑造型、双曲线工艺、超规格材料及川西特色景观，原样还原了一遍。
贝宸S1意境创想图
这种严苛的验证，最终让复杂的“花瓣式”布局成功落地。
而“花瓣式”布局的出现，不仅仅是美学的考量，更是一次数据对经验的宣战。
行业里一直有个“共识”：房子必须正南正北。贝宸S1通过大数据调研发现，在日照相对较少的成都，超过70%的潜在客户认为，“景观视野的价值高于房屋朝向”。
基于这个结论，贝宸S1大胆突破传统格局，对108户住宅进行了1006个关键视野点位的模拟。通过精密的计算，四栋建筑被巧妙地偏转了角度。
最终实现了“既保证采光，又能最大化看到交子云塔等金融城景色”的效果。
这就是用数据代替“经验主义”的好处。过去很多造房逻辑，其实带着点“想当然”的傲慢。
比如，有些项目为了显得高端，硬上智能系统，但又不舍得花钱花心思，落地后，充其量叫“遥控”。
家里装几个开关，连个APP经常掉线，最后成了摆设。很鸡肋。
智能系统应该是灵魂，而不是装饰品、摆设。
在贝宸S1，我们就看到了“真智能”。
一个数据对比非常直观：国内目前比较先进的智能住宅，受控信息点位置大概是80个。
在这里，以375平米户型为例，接入环境控制、影音娱乐、家用电器、净水软水、安防、传感器等19大类智能设备，总数达到310个以上；
还用上了新能源车使用的毫米波雷达和AI传感器技术。
贝宸S1 375户型传感器分布示意图
他们与华为深度联合研发，以华为鸿蒙智家系统为基座，打通了美诺电器、朗绿五恒、YKK门窗、日立空调、巴赫灯光等不同品牌的设备壁垒，一些品牌是因为这个项目才首次接入华为鸿蒙智家。
在此基础上，项目全屋部署了多种AI传感器，构成了“六感智能系统”。
例如，“眼感”系统通过21个照明传感器，实现光随人走、色温随时间调节；“鼻感”则通过新风系统与智能马桶的主动异味分解因子，保持空气纯净。
最难得的是，这种智能并不是关起门来“自嗨”，而是物理边界，从私区室内一路延伸到了社区公区，甚至把眼光放长，为未来十年的生活提前留了“后门”。
比如，考虑到未来机器人产品的普及，项目抹平了所有台阶。从地下室到大堂，从会所到停车场，没有一个坎。所有的门，包括家政间的电梯门，都是电动的。
这意味着，未来的商品机器人，可以一路畅通无阻，直接乘电梯到家门口。
对未来生活场景的预埋，是不是很像新能源汽车初始化算力和接口，等待OTA升级？
贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚说，全屋智能应用中国落地得最好，贝宸S1拥有代际领先优势。
从设备联动和场景适配性上来看，贝宸S1的智能系统确实做得比较扎实。
某种程度上，它的造房逻辑很像造新能源车，用饱和式的投入，把未来感设计、极致用户体验，都提前考虑进去。
03
不炫技
除了科技含量，这个项目的饱和式投入，还体现在美学和生活场景的融合上。
很多项目，景观只是摆设，就连不少豪宅，也只是堆砌名贵树种、异形雕塑，追求第一眼华丽。
贝宸S1的思路是让景观融合生活，他们构建了一套“全维立体景观系统”，核心目标是打造一个“风景里的家”。
贝宸S1下沉庭院实景图
具体怎么做？
完全突破多数豪宅重在地面园林的局限，去做“地面+地下+空中+建筑衔接处”的全空间覆盖。
这是一种大开大合的手笔。
为了支撑这个小目标，项目引入两百余种特色植物、千余吨天然石材，营造出“虽由人作，宛自天开”的野奢感。
置身其中，你不会感到刻意的匠气，只有一种粗粝而旺盛的自然生命力。
这套立体景观系统，还藏着极具巧思的创新。
住高层的人普遍会有一个痛点，那就是人与土地的失联感很重，不接地气。
贝宸S1 375户型“空中四重院”花园阳台位置示意图
贝宸S1通过“空中四重院”的设计，利用错落布局，给每户人家“塞”进了四个花园阳台。
这打破了高层住宅的局限，实现庭院空间与居住空间的穿插融合，真正实现“风景里的家”。
而375户型中的户内空中花园，提供东方特色的自然禅意式花园和充满现代感的艺术时尚花园两种风格，供业主提前挑选并全实景交付。
为保障业主的长期居住体验，项目还规划了专业人员上门养护服务，并赠送三年养护期（第四年起提供自主可选的付费维护服务）。
贝宸S1 375户型户内空中花园实拍图
另外，对公共空间，他们也进行了创新重塑。
像很多小区的架空层，喜欢做封闭功能盒子，改成棋牌室、茶室，但后期往往缺乏运营，闲置了。
贝宸S1团队没有照搬旧经验，他们进行调研后发现，大家最朴素的愿望其实是能在小区里，“走一走、看一看、一坐坐”。
贝宸S1架空层实景图
于是，他们决定把架空层彻底打开，构建“泉、花、石、苔”四大主题自然花园，让架空层成为立体景观的一部分。必要的社区功能空间，挪至地下会所，显得更纯粹。
总的来说，从下沉庭院，到开敞式架空层，再到每家每户的空中花园，最后到屋顶的“第五立面”，景观在这里不再是点缀，而是无死角渗透的，流动的空间。
所以，给人一种感觉，明明只是20多亩的小地块，却做出很丰富的内容。
再看一些细节，同样是贴近生活的设计思路。
贝好家在调研中发现，中国人洗脚的频率高于泡澡。但在传统的豪宅设计里，主卧往往只摆放浴缸，想泡脚得端着盆去接水。
很多人觉得这是小事，不值得花心思。贝好家就专门设计泡脚池，在次卧老人房精装交付，并在主卧盥洗室、过道等处预留了智能泡脚桶点位，方便全家人使用。
人体工学研究显示，抬高67公分是最舒适的姿势，他们就把家政间的洗衣机位置做了抬高设计。
其实，从科技感到景观，再到设计细节，你会发现这个项目和很多豪宅最大的区别在于，不炫技。
它所有的打磨，都试图贴近真实的生活场景。说白了，是为生活在这里的具体的人设计，而不是为设计而设计。
4
不做开发商
看到这里，不少人会好奇贝好家的来头—— 这是家什么公司？
有必要给大家做个介绍，它是贝壳旗下平台，成立于2023年7月，主打“用数据驱动开发”。
成立两年多来，贝好家在北京、上海、广州、成都、西安、杭州等地，累计落地17个项目。
其中，绝大多数项目和开发商合作，贝宸S1是少有的独立拿地、独立操盘的项目。
如果按照以前的逻辑，我们可以说，贝好家已经是初具规模的开发商了。
但深入了解它的开发模式后，我们发现不能简单类比。
传统开发逻辑是B2C：开发商根据经验，觉得什么房子好，造出来，然后卖给你。
贝好家的逻辑是C2M（Customer to Manufacturer）
简单说就是，“你需要啥，我造啥”，遵循以人定房。
虽然通过合作做了很多项目，但贝壳说自己并不想做开发商。他们把自己定位为服务商——
以C2M全链解决方案，做开发商的伙伴。
这个定位有点像汽车界的“华为鸿蒙智行”。华为不直接造车，而是提供独立的智能汽车解决方案，给合作伙伴赋能。贝好家的C2M 模式也类似，靠贝壳平台的海量数据做支撑。
贝壳线上APP每个月有几千万人浏览，大家看什么房子、关注哪些细节、吐槽什么痛点，这些都是最真实的客户声音。
整合分析这些数据，贝好家可以精准地告诉开发商：
合适的拿地价格是多少？房子定什么价？户型该做多大？甚至，可以提供物业费定价建议，替你考虑项目全周期的事。
在贝宸S1身上，他们就这么做，测算了未来20年的物业费用，所以算这么细，是因为很多豪宅的会所、高科技设备，前两年有保修期还好，过几年维修费上涨，物业费覆盖不了，最后只能荒废。这就是用数据提前规避问题。
虽然贝宸S1卖得很好，在成都2000万以上顶豪成交中，开盘不到一个月就冲到全市累计网签量第二，但在贝好家看来，让他们兴奋的不是数据，而是这个项目，验证了C2M模式的可行性。
也证明，“住得好>卖得好、客户需求>开发经验”的产品观，在当下是成立的。
这也回应了外界最困惑的地方：为什么不计成本地做饱和式投入？
因为，贝好家把贝宸S1当“超级样板”打造，核心使命是跑通新逻辑。
05
样板效应
从行业维度看，贝宸S1是成都罕见的，可以比肩北上广顶豪产品的产品，还可能是行业新旧动能转换的样板。
回想一下，智能手机取代功能机，新能源车超越燃油车，本质上不是技术上的简单堆砌，而是“用户体验”的升维打击。
房地产也是如此。
当房子回归到居住属性，旧的“经验主义”开发逻辑必然失效。在迷雾重重的转型期，行业有了一个可供参考的新坐标。
这或许意味着，地产行业真的要进入新时代了：
行业重心从供给侧交还给需求侧。
全文完。
更多干货内容，投资分享、实操思路、人生感悟和一线资讯，都会放在星球，有需要的读者，可扫描文末二维码加入后阅读。欢迎跟1W+投资爱好者共同成长，日富一日。
热门跟贴