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问答454期
问：听房哥劝少亏好几万，金地长缨赋，旁边建爱知分校，值得入吗？
答：即便是市场上行时期，大话南门这种高密度，城改的塔楼都不值得长期持有，但地段确实好，人流量大，出租也不愁租户，租金不高而已，同理还有周边的中贸广场。
而幸福林带区域，15000+价位段，目前可选的有金茂幸福晓棠，中建悦庐幸福序，金地长缨赋三家。
（幸福林带实景）
热度，产品实力，位置最均衡的是金茂，地铁，商业，公园配套一应俱全，户型设计，下沉会所很吸引人，价格也适中，更重要的是金茂过往豪宅履历，有很强的交付兑现保证，金茂仍是这个片区的首选。
其次是中建悦庐幸福序，区域内更早一批的三代宅，赠送吃亏，但品牌，产品，实景呈现，交付能力也是不错的，且小区百亩大盘，体量占优，不喜欢四代宅的可以看中建。
金地的弱项是代建和位置，核心卖点除了高赠送，户型更新外，还有旁边在建的爱知中学幸福校区，按照施工周期，竣工在2027年5月底。
有爱知，更多是锦上添花，长缨赋除了产品的创新和高赠送外，还要有价格优势，才能跑赢金茂和中建。
当下的新建学校，保持锦上添花心态最好，别指望它能雪中送炭！
问：曲江金地世家风华洋房现在能看吗，挂牌价贵，还能下降吗？
答：和 世家风华类似的小区还有一个，就是西部大道的融创西安宸院，由于周边高层太多，又靠近高新，需求旺盛，洋房非常稀缺，价格常年高企。
这边的金地也是一样的，因为曲江二期高层太多，次新洋房太少，导致二手价格降不下来。
（金地世家风华挂牌价，来源：贝壳）
但二手房逆市无人可以避免，曲江二期有洋房的不止 世家风华，南湖艺境、香都东岸，大华公园世家也都有洋房，不仅二手房，旁边新房中铁云岫曲江也是洋房。
接下来运动公园还有约30亩住宅供应，南北双公园包围，也是洋房，所以曲江二期住，不要有洋房焦虑。
（曲江新增低密住宅地，来源：雁翔路）
同时，在曲江的后花园，航天新城，一条四号线相连，也有不少洋房，小高的二手房，选择余地很大。
所以，金地世家风华的洋房，这个价位确实有点贵，并不急于入手，新产品层出不穷，现金在手，就有主动权。
问：西万路万熙天地次新房，收房租3600元，不用钱有必要卖吗？
答：2020年买房的，因为摇号，所以没有太多选择权，在品牌，户型，小区环境上比较将就，入手价格也高，如果不自住，要么抗过周期，要么认输立场，万熙天地没跌太多，且租金稳定，主要还是距离高新近，有持续的租房需求。
但二手市场里，竞争也相当激烈，西部大道的新房门槛也是15000+，二手房更有融创，金地，万科，海亮，碧桂园一大堆，天地源在这个地方，二手房缺乏明确的卖点。
要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。
（一对一私聊房哥答疑）
四年以后，即便市场回暖，占据二手房优势的，也是次新房的金地中央公园，中海锦业元晟，万熙天地因为本身太过普通，不具备竞争优势。
至于2030年同通胀后出手，完全是臆测了，库存多久去完，通缩持续多久，收入何时回升，都是不确定的，收租不是长久之计，尤其是不能覆盖房贷的情况下。
问：保利天悦最近适合买入吗，还是再等一年半载？
答：关注保利，你是喜欢它的房子，还是其他需求，如果是前者，大可不必，保利从二手单价3万+，到如今的小面积2万+出头，才用了几年。
（天悦二期挂牌价，来源：贝壳）
尤其是周边天地源，绿城，越秀新房面世后，直接打击二手价格，比如，同属于软东，绿城海棠三章的二手也不过20000+出头，买新不买旧，地段上没有本质区别。
如果是冲着求学，同区域内还有金泰新理城、国宾中央区、万科翡翠国宾，高新尚品，跨区域的还有中海学仕里，中建悦庐，招商云墨等。
当下，保利天悦的二手房价格已经开始回调，花无百日红，人无再少年，等软东一系列次新房交付后，保利的成交压力更大，所以最近买入是图什么呢？
问：香都东岸116㎡小高层，160万可以入手吗？
答：目前贝壳上，香都东岸挂牌房源139套，以27层大高居多，单价在15000+左右，而11层，8层的小高，类洋房，普遍还在20000+以上。
这也符合曲江的房价现状，密度越低，户型越大，总价越高，反而刚需高层，价格回调的更多。
继续等，价格还能谈，毕竟周边招商，金地，金辉，中海，天地源同类型的小面积二手房太多了，对一手房东而言，当年都是单价5000+出头买入，怎么卖也不会亏，真正2021年高点接盘的，该卖的也早卖了。
作为成熟住宅区，曲江二期的价格已接近稳定，住在这里，家门口的公园，学校，商业也都齐全，当下是一个刚需入场的好时机。
刚需买房，不要想着能抢到最低点，所谓抄底是伪命题，普通人没有谁频繁卖房，五年前这里供应也有限，能在这里的都是自住，房价的水分并没有那么高。
问：合能公馆二期小三室，非自住不满二，纠结要不要卖掉？
答：现在能有纠结的机会，要感谢你买的早，入手门槛不高，如果是2020年后，现在只有卖房离场的果断，越是刚需，越要懂得知足常乐，不要把所以热情和失望都寄托在房子了。
从小区看，即便在长安区，合能公馆的存在感都是很弱的，老大哥万科城价格一路往下走，还有雅居乐勃朗峰，悦美国际，都比合能的小区品质高，能买这里，就是冲着便宜。
当年100万买入，如今100万还能卖掉，又是非常普通，肉眼可见贬值的小区，留着干什么？
去附近万科，雅居乐小区看看，什么样品质的小区能卖多钱，心里要有点谱，买的早是优势，但卖的晚就是自己认知不够了。
很多时候想不明白，换个买家立场，同样预算在长安区看房，如果不是因为合能便宜，我为什么不买万科？
问：中建悦庐和中海学仕里的小户型，底是多少？
答：围绕31小，11初，周边已经交房的有中海，中建，中天，碧桂园，以及昨天刚交付的招商，最后剩一个越秀铁建樽樾，是143㎡起步的改善。
有大量小面积的，有且只有中海，招商和中建，目前成交最多的是学仕里，小区普普通通，但交房时间早，抢占时间优势，其次是中建，小区档次相比中海有提升，但六月刚交付，这两个都是三代住宅。
刚刚交房的是招商云墨，交付品质最高，也是仁村第一个四代住宅，小面积房源也不少。
对上述三个小区而言，中海和中建业主的入手门槛都高，且非自住需求的很多，卖房离场的人不少，招商面世时，整个高新CID已有下行行情，买云墨的反而很多人是自用，购买目的不同，对二手房价预期也不同。
目前，中海学仕里，小面积毛坯空房，门槛在24000+左右，中建悦庐同样的，门槛在24000+，关注和成交热度还不错，短期再跌的可能性有限。
（学仕里二期挂牌价，来源：贝壳）
书包驱动，目前热门的也就三十一小，十一初，三初，四校，以及周边房子更老的高新实验，逸翠园中学等，能买仁村，对房子品质要求会更高，对价格的接受度也高，24000+单价，250万总价，家长还是认的。
问：老土门人，工作在附近，铜雀台还有房，能看吗？
答：深处二环老城区，就地换房的选择确实太小，之前的富力开远城、华发利君都荟城央卖的不错，都证明了土门人对新房的稀罕程度。
铜雀台（ 现备字第X2024066号 备案名：生力小区 推广名铜雀台 开发商：陕西海天制药有限公司 ）的位置就在土门街心花园对面。
最大的优势是浓郁的烟火气息与便捷的交通，由于周边都是家属院，老社区，各类底商配套非常完善，同时楼下就是华润万家，地铁8号线土门站，生活便利度很高。
目前小区已是现房，在售建面约90-155㎡高层，单价9888元/㎡的起步门槛，小区已经有不少业主入住，能买这里的，基本都是土门及城西的老居民，不愿意挪窝，同时周边有没有什么好房子可选。
既然是现房，选好户型，楼层，留意采光，噪音影响，最关键的是土门的烟火气是不是你的菜，实地可以感受一下。
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作者：Kikyo
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