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实探莘庄中企云启春申：82%高得房率太惊艳！双水系+成熟配套，改善优选实锤了

【晓萍实探】最近后台闵行改善粉丝的提问扎堆了：“预算600-1000万，想在莘庄找套高得房率的三房，有没有推荐？”“不想买期房踩坑，中企云启春申这个新盘到底怎么样？”“看重生活便利度，周边配套成熟、交通方便的改善房，求实测点评”……

说实话，在上海闵行改善市场，“高得房率+成熟配套”一直是购房者的核心诉求。尤其是莘庄板块，作为闵行连接市区的门户，凭借优越的地理位置和完善的配套，成为了很多刚需改善家庭的首选。但长期以来，莘庄板块的新房供应相对稀缺，而且很多项目的得房率都在75%以下，空间利用率不高，让不少购房者望而却步。

上周，晓萍专程实探了莘庄商务区核心位置的中企云启春申——这个刚亮相就凭借78-82%高得房率刷屏的新盘，不仅户型设计贴心，还坐拥春申湖、淀浦河双水系景观，周边配套更是成熟到“下楼即享”。今天就带大家深度拆解：这个让购房者心动的莘庄新盘，到底藏着多少惊喜？82%的高得房率真的能兑现吗？值不值得预算600-1000万的改善家庭重点关注？

先聊大逻辑：莘庄改善市场，为什么“高得房率”成了香饽饽？

在聊项目之前，晓萍想先和大家掰扯清楚一个关键问题：为什么在莘庄，高得房率的房子这么受欢迎？

熟悉上海楼市的朋友都知道，莘庄板块的定位是“刚需改善主战场”。这里的购房者大多是首次改善或二次改善家庭，预算集中在600-1000万，他们的核心需求是“用有限的预算，买到更大、更实用的居住空间”。而得房率，直接决定了房屋的实际使用面积——得房率越高，实际使用面积就越大，空间利用率也就越高，居住舒适度自然也会提升。

目前，上海市面上大多数新房的得房率都在70-75%之间，尤其是高层住宅，由于公摊面积较大，得房率普遍偏低。对于改善家庭来说，同样是96㎡的三房，得房率82%的房子，实际使用面积比得房率75%的房子多了约6.7㎡，这6.7㎡足够打造一个宽敞的书房，或者让儿童房、卧室的空间更舒适。

此外，莘庄板块的二手房市场非常成熟，很多房龄10年以上的次新房，得房率都比较高，这也让购房者对新房的得房率有了更高的期待。中企云启春申78-82%的高得房率，恰好击中了莘庄改善家庭的核心痛点，这也是它刚亮相就备受关注的核心原因。

实探区位：莘庄商务区核心，配套成熟到“不用等”

对于改善家庭来说，买房不仅要看房子本身，更要看周边的配套成熟度——毕竟，谁也不想买了房之后，还要等好几年才能享受到完善的生活配套。晓萍实探后发现，中企云启春申的区位优势非常明显，位于莘庄商务区核心，周边配套成熟到“下楼即享”，完全不用等规划兑现。

1. 交通通勤：双轨加持，快速通达市区核心

交通是改善家庭最看重的配套之一，中企云启春申的交通便利性，完全能满足日常通勤需求。项目距离地铁5号线春申路站直线距离约800米，晓萍实测步行10分钟就能到达；距离地铁12号线虹莘路站直线距离约1.2公里，步行15分钟或乘坐1站公交就能到达，真正实现了“双轨加持”。

5号线贯穿闵行核心区域，能直达莘庄、颛桥、剑川路等板块，换乘1号线、2号线、10号线等多条线路，快速通达人民广场、南京东路、陆家嘴等核心商圈；12号线则连接松江、闵行、徐汇、静安等多个行政区，从虹莘路站出发，3站到漕宝路换乘1号线，5站到陕西南路换乘10号线，全程通勤时间基本能控制在40分钟内，完全能满足在市区核心商圈上班的需求。

自驾出行同样便捷。项目距离中环路约3公里，开车5分钟就能上中环；距离沪昆高速约2公里，10分钟就能上高速。通过中环和沪昆高速，能快速连接浦东、浦西的各大核心区域：15分钟直达徐家汇，20分钟到静安寺，30分钟到陆家嘴，完全能满足偶尔跨区通勤或周末出游的需求。晓萍特别注意到，项目周边的路网规划很合理，没有明显的交通拥堵点，即使是早晚高峰，通行也比较顺畅。

2. 商业配套：下楼即享繁华，满足全场景消费需求

中企云启春申周边的商业配套，成熟到让晓萍都忍不住惊叹。项目自身规划了约2000㎡的社区底商，未来下楼就能满足买菜、买药、便利店购物、早餐等基础生活需求，非常方便。

除此之外，项目周边3公里范围内聚集了多个大型商业体：距离仲盛世界商城约2公里，开车5分钟就能到达，这是莘庄板块的标志性商业体，业态丰富，涵盖了购物、餐饮、娱乐、亲子、健身等多种需求，能满足家庭日常消费和朋友聚会的需求；距离龙之梦购物中心约2.5公里，开车8分钟就能到达，这里有多家知名品牌门店和连锁餐饮，是年轻人喜欢的消费场所；距离梅陇商业中心约1.5公里，步行20分钟或开车5分钟就能到达，这里的生鲜超市、菜市场等非常齐全，能满足日常买菜做饭的需求。

3. 教育医疗：资源优质，为家人健康和孩子教育保驾护航

教育和医疗资源，是改善家庭重点关注的配套，中企云启春申在这两方面的表现也非常出色。教育方面，项目周边3公里范围内有莘庄中心小学、春申实验小学、莘松中学、闵行中学等多所优质学校（具体学区划分以政府公示为准）。其中，春申实验小学是闵行区的重点小学，教学质量有保障；莘松中学是闵行区的优质初中，升学率在区域内名列前茅，能为孩子的教育提供良好的基础。

医疗方面，项目周边3公里范围内有上海市闵行区中心医院（三甲）、上海市第五人民医院（三甲）、莘庄社区卫生服务中心等多家医疗机构。其中，闵行区中心医院距离项目约2公里，开车5分钟就能到达，是闵行区的核心医院，医疗设备先进，医疗水平高，能为家人的健康提供优质保障；莘庄社区卫生服务中心距离项目约1公里，步行15分钟就能到达，方便日常小病小痛的就医。

4. 生态环境：双水系环绕，推窗见绿的宜居体验

在寸土寸金的上海，能拥有优质的生态资源，是提升居住品质的重要加分项。中企云启春申坐拥春申湖和淀浦河双水系景观，生态环境非常优越。项目距离春申湖约500米，步行5分钟就能到达，春申湖是莘庄板块的核心生态景观，湖面开阔，周边种植了大量的绿植和花卉，还有休闲步道、亲水平台等设施，是业主日常休闲、散步、跑步的绝佳去处。

淀浦河紧邻项目西侧，形成了“推窗见水”的景观效果。项目沿淀浦河打造了约300米的滨水景观带，种植了多种水生植物和观赏花卉，还设置了休闲座椅、健身器材等设施，业主在家门口就能享受滨水休闲时光。晓萍实探时看到，很多周边居民在春申湖和淀浦河周边散步、野餐，氛围非常惬意。此外，项目周边3公里范围内还有莘庄公园、春申体育公园等多个生态公园，进一步提升了居住的舒适度。

核心亮点：82%高得房率实锤！96-127㎡户型太懂改善家庭

如果说区位和配套是中企云启春申的“基础盘”，那么高得房率和优质户型设计，就是它的“核心竞争力”。晓萍实探时重点体验了项目的主力户型，不得不说，82%的高得房率真的不是噱头，每一个户型都做到了空间利用率最大化，非常懂改善家庭的需求。

1. 高得房率：每一寸空间都物尽其用，性价比拉满

中企云启春申的得房率高达78-82%，这在上海高层住宅中非常罕见。晓萍了解到，项目之所以能有这么高的得房率，主要得益于三个方面：一是优化了楼栋布局，减少了公摊面积；二是采用了连廊优化设计，避免了传统连廊对空间的浪费；三是通过赠送飘窗、设备平台等面积，进一步提升了实际使用面积。

举个直观的例子，项目96㎡的三房户型，得房率按82%计算，实际使用面积约78.7㎡；而市面上同面积段、得房率75%的项目，实际使用面积约72㎡，两者相差了约6.7㎡。这6.7㎡的空间，对于改善家庭来说非常实用，可以打造一个宽敞的书房，或者让儿童房、卧室的空间更舒适，相当于“花96㎡的钱，享受到了100㎡以上的居住体验”，性价比非常高。

2. 户型设计：全龄适配，兼顾实用性与舒适度

项目打造了建面约96-127㎡的3-4房主力户型，覆盖了刚改到改善的全需求，无论是小家庭还是多口之家，都能找到合适的户型。晓萍重点体验了96㎡三房两厅两卫和127㎡四房两厅两卫两个主力户型，每个户型都有自己的亮点。

先说说96㎡三房户型，这个户型非常适合刚改家庭。户型整体布局方正，南北通透，三开间朝南，采光和通风效果都非常好。客厅面宽达到了3.8米，连接南向阳台，空间感十足；主卧是套房设计，带有独立卫生间和衣帽间，私密性强，主卧的飘窗是全赠送面积，不仅增加了使用空间，还能作为日常阅读、办公的小空间。

两个次卧大小适中，其中一个可以作为儿童房，摆放一张1.5米的床和一个书桌后，空间依然宽敞；另一个可以作为长辈房或书房，满足不同家庭的需求。厨房采用U型设计，操作空间大，还预留了冰箱、洗碗机的位置，实用性很高；公共卫生间做了干湿分离处理，避免了洗澡后地面潮湿打滑的问题。晓萍觉得，这个户型在96㎡的面积段内，能做到三房两厅两卫，而且空间利用率高，没有浪费面积，完全能满足小家庭的居住需求。

127㎡四房户型则更适合终极改善家庭。户型采用四开间朝南的设计，客厅面宽达到了4.5米，连接全景阳台，采光充足，空间感极强；主卧套房面积宽敞，带有独立卫生间、衣帽间和化妆间，独立卫生间内配备了双台盆、浴缸和淋浴间，实用性和舒适度都拉满；另外三个次卧大小均匀，其中两个可以作为儿童房，一个可以作为长辈房，满足三代同堂的居住需求。

这个户型的亮点在于餐客厅一体化设计，增加了空间的延展性，家庭聚会或宴请客人时不会显得拥挤；厨房和餐厅相邻，上菜方便，而且厨房带有窗户，通风效果好，避免了油烟堆积的问题。此外，户型还预留了独立的储物空间，能满足家庭日常收纳需求，避免了空间杂乱。最让晓萍惊喜的是，这个户型的每个房间都带有飘窗或阳台，赠送面积多，进一步提升了空间利用率和居住舒适度。

细节测评：精装品质在线+国际大师景观，居住体验拉满

除了高得房率和优质户型，中企云启春申在精装品质和景观设计上也下足了功夫，细节之处尽显匠心，进一步提升了居住体验。

1. 精装品质：细节用心，品牌有保障

作为中企打造的高端改善项目，中企云启春申的精装标准也展现出了足够的诚意。在品牌选择上，项目选用了多个一线品牌：中央空调采用了大金或同等档次的品牌，地暖是威能或同等档次，新风系统是霍尼韦尔或同等档次——这三大件是高端住宅的“标配”，能为业主提供舒适的居住环境；厨房配备了老板或同等档次的烟机、灶具和洗碗机，水槽是摩恩或同等档次，品质有保障；卫生间的马桶、台盆、花洒等都选用了科勒或同等档次的品牌，质感十足。

在细节处理上，项目也非常用心：比如，室内所有的插座都做了防溅水设计，尤其是厨房和卫生间的插座，避免了用水时发生安全隐患；卧室的窗户采用了双层中空LOW-E玻璃，隔音、隔热效果非常好，即使靠近社区主干道，也几乎听不到噪音，能保证业主的休息质量；厨房的台面做了防水倒角设计，避免了积水残留；卫生间的地漏采用了防臭设计，有效防止异味返串。这些看似不起眼的细节，却能大大提升居住的舒适度，也体现了开发商对业主生活需求的深度洞察。

2. 景观设计：国际大师操刀，私密性与细节感十足

项目的景观设计由国际级团队打造，注重私密性和细节感，让整个社区都充满了惊喜。项目打造了约35%的高绿化率，社区内种植了多种绿植和花卉，景观层次丰富，还规划了中央绿地、滨水景观带、儿童游乐区、老年活动区等多个功能区域。

中央绿地位于社区核心位置，面积约2000㎡，种植了多种名贵树种和观赏花卉，还设置了休闲步道、阳光草坪、景观小品等设施，是业主日常休闲、散步的绝佳去处；滨水景观带沿淀浦河打造，种植了多种水生植物，还设置了亲水平台、休闲座椅等设施，业主可以在这里享受滨水休闲时光；儿童游乐区配备了多种游乐设施，比如滑梯、秋千、攀爬架等，而且做了安全防护处理，能让孩子放心玩耍；老年活动区配备了健身器材、棋牌桌等设施，适合长辈日常健身、娱乐。

晓萍实探时发现，社区的景观设计非常注重细节，比如步道的铺装采用了防滑材质，景观小品的设计融入了海派文化元素，与周边的生态环境相得益彰。此外，社区还采用了“人车分流”设计，不仅保证了业主的出行安全，还提升了社区的私密性和舒适度。

价格与竞品分析：莘庄改善市场的性价比之王，值不值得冲？

对于改善家庭来说，价格虽然不是唯一的决策因素，但也是重要的考量维度。中企云启春申的备案均价约79162元/㎡，这个价格在莘庄改善市场，到底有没有竞争力？晓萍做了一个详细的对比分析。

首先和同板块的竞品项目对比。目前，莘庄板块在售的改善型新盘，均价基本在8-8.5万/㎡之间，比如某项目的均价为8.3万/㎡，但该项目的得房率仅为73-75%，而且户型设计相对落后；而中企云启春申的均价约79162元/㎡，比同板块的竞品新盘略低，而且得房率高达78-82%，户型设计更优，性价比非常明显。

再和周边板块的项目对比。徐家汇、漕河泾等板块的在售新盘，均价基本在12-15万/㎡之间，价格高出很多；闵行的古美、梅陇等板块的改善型新盘，均价也在8.5-9万/㎡之间。中企云启春申的价格比这些板块低20%-30%，但在区位配套、得房率、户型设计等方面，并不逊色于这些项目，甚至更有优势。对于预算有限，但又想享受成熟配套和高舒适度居住体验的改善家庭来说，中企云启春申是一个非常好的选择。

此外，项目的价值支撑也非常稳固。作为中企打造的高端项目，中企的品牌口碑良好，资金实力雄厚，交付有保障，能有效规避期房减配、延期交付等风险；项目位于莘庄商务区核心，随着板块的不断发展，城市界面不断更新，项目的价值还会不断提升；高得房率、优质户型、成熟配套等核心优势，也为项目增添了独特的品牌溢价，未来在二手房市场上也会更有竞争力。

晓萍总结：中企云启春申，谁适合买？到底值不值得冲？

经过一天的实探，晓萍对中企云启春申的评价是：“莘庄改善市场的优质之选，高得房率+成熟配套双保障”。总结一下它的核心优势：

1. 得房率惊艳：78-82%的高得房率，空间利用率高，性价比拉满；

2. 区位配套成熟：莘庄商务区核心，双轨加持，商业、教育、医疗、生态资源齐全，生活便利度高；

3. 户型适配广泛：96-127㎡全龄户型，从刚改到终极改善都能覆盖，空间布局合理；

4. 精装品质在线：一线品牌精装，细节处理用心，居住舒适度高；

5. 景观设计优质：国际大师操刀，高绿化率，多个功能区域，私密性与细节感十足。

那么，谁适合买这个项目呢？晓萍认为，主要适合三类人群：

1. 莘庄及周边的改善家庭：预算600-1000万，想在莘庄板块找一套高得房率、配套成熟的改善住宅，适配小家庭或三代同堂居住需求；

2. 5/12号线沿线通勤族：在徐家汇、静安寺、陆家嘴等核心商圈上班，看重通勤效率，想兼顾居住品质和生活便利；

3. 注重性价比的购房者：预算有限，不想为多余的溢价买单，希望用有限的预算买到更大、更实用的居住空间；

4. 看重交付保障的购房者：担心期房风险，青睐品牌开发商的项目，注重精装品质和细节。