3个月网签26套的新世界·四季山水，要“打骨折”价出货了。
今天上午，楼市君收到消息：新世界·四季山水在今天傍晚将开放工抵房抢房专场。
据中介曝料，这次专场预计推出30套工抵房，套均总价比原来便宜了30万-50万。
好惨！还没网签几套就直奔工抵房赛道了。
壹
楼市君从中介那里打听到，此次工抵房专场，是开发商与渠道平台联合推动的。
而从推货价格和规模来看，力度很大。
首先，总价一口气直降30万-50万，单价从开盘时的3.1万/平起，直接降到2字头。
四季山水这次推售的工抵房均位于2栋，总共有91、93、116平三个面积段的房源可选。
中介表示，这些工抵房的价格，预计会比原来便宜30万-50万左右。
比如91平户型部分房源总价，降从原来280万下调到240万。
楼市君翻查了下，项目首开时，91平总价约为280万-305万、93平305万-320万，116平360-380万，折算下来3.1-3.5万/平。
如果总价降低30万-50万，部分房源单价将来到2.6万/平。
|广州楼市发布 制图
这是把新房当二手价卖啊。
贝壳数据显示，附近的旧规二手盘，如雅居乐富春山居、融创翔龙广府一号，最新成交价目前均还在2.8万/平以上。
|图源：贝壳找房
甚至中介透露，在工抵房基础上，还能有一个97折的看房优惠可叠加。
不得不说，四季山水工抵房价格，确实很香。
就是不知道之前买在3字头的业主，有没有感到背刺。
其次，这次工抵房总共有30套，占到目前四季山水可售房源的1/4左右。
阳光家缘数据显示，目前四季山水只有2栋取得了预售证。
其中，截止到12月18日，项目未售房源还有125套。
如今上架30套工抵房，相当于一口气甩出了1/4的可售货量。
中介表示，这些房源还不是“边角料”，而是低中高层都有。
也就是说，四季山水大批量抛售工抵房，目的很明确，就是为了快速走量。
|图源：阳光家缘
而值得注意的是，项目在今年9月份才开盘。
如今刚过3个月时间，就联合渠道上线工抵房，说明开发商有业绩焦虑了。
贰
严格来说，新世界·四季山水并不算市场“小萌新”。
它是由深圳新世界集团操刀的黄埔华侨村旧改转化而来的项目。
公开资料显示，2011年华侨村启动改造，2020年深圳新世界集团介入。
作为其在广州的首个住宅项目，深圳新世界集团对于该项目一直抱有很高期待。
比如今年5月项目敲定案名的时候，就沿用了该集团20年前在深圳打造的标杆项目“四季山水”同款名字。
寓意就是想在广州，复刻当年的成功。
|项目沙盘实拍
但项目在9月20日开盘后，去化效果并不理想。
阳光家缘数据显示，截止到12月18日，新世界·四季山水开盘3个月时间，只网签了26套房源。
如果按整栋146套可售房源套数计算，网签去化只有18%左右。
|新世界四季山水网签
|图源：阳光家缘
对比今年9月同期开盘的几个新盘，四季山水26套网签量，行情确实比较一般。
像9月底开盘的珠江·天河都荟二期、保利辰园·湖境，目前网签量均已破百，另外越秀贝好家·嘉悦云启的网签，也有80套。
对于一直努力想做成广州标杆项目的四季山水而言，这无疑有点尴尬。
|广州楼市发布 制图
要知道，今年黄埔旧改盘，整体都十分抢镜。
比如今年广州网签TOP10的新盘中，黄埔旧改盘独占3个，其中中建未来方洲、中建海丝城等，目前网签更是在700+套左右。
如今手拿着新规+地铁+旧改剧本的新世界·四季山水，怎么就不灵了呢？
叁
楼市君认为，新世界·四季山水网签一般，与市场竞争、项目配套都有一定关系。
首先，四季山水的客源，被市场严重分流。
从位置上来看，四季山水位于黄埔黄陂片区，距离6号线黄陂地铁站只有几百米，是真正意义上的地铁盘。
|广州楼市发布 制图
但与此同时，它在地缘上也天生有点被动，面临着天河智慧城、黄陂、科学城等板块新盘的“抢食”。
比如在6号线沿线，光是户型面积重叠、价格3字头左右的新盘就有不少。
与四季山水只有一站之隔的能建天河麓誉府，如果相同预算，凭借天河的地段优势，部分客源可能会被它“截胡”。
另外，保利翔龙天汇、振业天成等，对比四季山水有现楼优势。
而星河盛世禧悦则能依托价格优势，抢走部分刚需客源。
|广州楼市发布 制图
其次，新世界·四季山水在配套上，并没有特别突出的优势标签。
作为黄陂片区首个新规盘，对比大部分旧规盘，四季山水110%使用率，确实有优势。
但四季山水在配套上，并没有太多牌面可打。
|项目板房实拍
据了解，华侨村旧改体量不大，整个改造范围只有6.6万平。
如果刨去安置房、融资住宅，留给项目配套的体量只有1.54万平。
按照规划，项目只配置了肉菜市场、幼儿园、社区服务站等配套，并未配建板块较为稀缺的中小学和大型商业。
而目前黄埔大部分旧改盘，优质名校+大型商业+地铁几乎是标配。
配套上的缺失，在一定程度上，无疑会削弱四季山水的市场号召力。
再加上，从板块层面看，黄陂目前缺乏流量IP带动，如果项目在价格、配套无法自带闪光点，也很容易被“埋没”。
不过，项目想要逆风翻盘，也不是没有可能，毕竟只要价格到位，黄埔还是不缺购买力的。
如今项目开启工抵房专场，或许就是一个突围方向。
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