2025年12月5日星期五， City好房&倪倪T alk「Give me 5！五周年·思想温柔小会」已圆满落 幕 。
在这场小会中，City好房&倪倪Talk创始人 倪倪与30万粉丝地产博主/专业型地产IP发起人 骁哥任骁、思为科技 CEO 彭双全、地产操盘手创办人 手哥路应刚，一起碰撞了有关行业新营销的最新洞察。
以下是这场对谈的文字内容：
倪倪：
其实我发现市场目前最大的变化是，这个人也好，客户的诉求也好，我们做的产品也好，都要重新再做一遍。
骁哥：
因为我们其实做的所有动作，不管是新房二手房，我们每一个这个关于地产营销人，最后你的对象都是客户。
但我们就会发现从2021年到2024年、2025年，就客户买房的行为发生了变化。卖房子变难了，买房子也变难了，他买和卖都变难了。那还需要什么？他需要人去给他提供服务。不管是开发商还是房产中介，置业顾问也好，营销也好，他的能力得发生变化。他需要你给他提供专业的咨询，和全程的匹配和带看的服务，就你需要更精准去解决他的问题，他现在有问题，而不是他现在要买套房。不是，他要买一套适合的房子，以及怎么样高效地、快速地把房子卖出去。
比如说我们今年在重庆孵化的IP效果最好的，他去年是重庆贝壳的销冠，他去年个人大概赚了150多万，今年他个人就靠一个账号，可以赚到300多万。
如果按照这个趋势下去的话，那我觉得这个专业能力，对于经纪人需要，我觉得置业顾问和策划也需要。因为客户发生了变化，所以它不仅仅是一个经纪人的专业能力的重构。
倪倪：
我非常认可骁哥的一个点，无论是我们的策划条线也好，销售条线也好，其实需要解决的是客户问题。其实我们不像以前，营销条线其实更多的只是传递我们自己的产品价值就可以了，我只要不断地输出输出就可以了。我需要让这个我们自己的产品，或者说我自己跳脱出来，就需要我自己要更亮眼一点点。
骁哥：
我们比较提倡叫make myself，就越来越好。
尤其是现在的改善客户，他需要一些能够跟他对话的人，他需要你能够，我说一句话，你能够理解我这个话背后的含义。因为有时候，客户其实是不知道，自己的需求到底是什么的。所以他需要一个相对来说高量级的，能够去读懂他的需求，甚至能够去诠释他，能够去帮助他去解构他。
我因为我从开发商出来，那我会觉得开发商的朋友们，也需要有这种能力。他不仅仅是我对这个单盘的理解，和竞品的理解，他需要对区域对板块，对二手甚至全城的主力楼盘的理解能力。否则在这个转化这个环节里面，你会发现不可控，因为你不知道客户为什么最后没买你这个盘，被另外一个房产经纪人带去买了B盘。
我觉得这个这个能力很重要。销冠为什么成为销冠？有一个非常核心的原因，是因为客户喜欢他，客户喜欢这个人。所以，最终我觉得得回到人身上，人才是核心的本质。
就是我觉得在过去的时候，经纪人忽略了去展示自己，然后顾问也忽略了去展示自己。所以我会觉得未来整个的营销环节里面，不管新房二手，一定要重视人的个人魅力的展示。他会极大地释放项目的、楼盘的团队的这个价值，同时他也能留住更多的优秀人才。
倪倪：
骁哥说的非常不错，大家现在都说，让房产回归到生活的本真。那其实它就是一个消费品的时候，我们可以要把它对待成像卖这个爱马仕包包、香奈儿这种奢侈品品牌的，这种专业里去考究，以奢侈品牌的这种方式再重新去重构一遍，重塑一遍。
我也知道，其实现在对于很多开发商来讲，包括很多企业，都在去做一些数营文化的一些东西。那我们的思为科技，也是擅长于做一些小程序的，我们是怎么去配合好我们的营销体系，去做好这种业务上面的关联呢？
彭双全：
我觉得小程序它本质上是一个运营用户的载体。只是从营销环节，他运营的是用户的前端，价值的传播，价值的转译。但是他到了后端的时候，可能过去就是开发商关注相对少一点，就客户的运营，包括空间的运营，社群的运营，包括未来，甚至说房间和小区的运营。
我们把我们的产品，现在为开发商提供的，大概分为两段。第一个就是联发，就是数营3.0。就坦率来讲，其实开发商今天做新房，他面临的挑战，就是刚才骁哥讲的另一面，有可能最优秀人才在体系外。开发商的人就是不能解决一二手联动的问题，某种程度上讲，我觉得开发商今天是一个讲的扎心点，是一个偏弱势的。
那他其实需要用另外一种能力，叫组织的能力，来对抗这种日益复杂的、日益艰难的营销环境。这种组织的能力其实就三大块：第一个更加下沉，就不要放在中台，就是放在单盘；然后第二个，更加的专业，所以他有价值转译的，有增长的，有运营的；第三个，就是更加的有效率。
我们必须端到端的拉通，必须分析每一个流程节点。我的所有的工具是手段，最终是组织。我怎么样去设计更加有效的这种激励手段？其实我相当于在数营3.0总结下来，这个系统就像一个人体。一个人体至少需要三大系统：第一个消化系统，我的营销费用能不能转化成线索，线索能转化到访，到访能转化成交，这里面每一个环节，是不是都是环环相扣，不会失效的。
然后第二个，循环系统。循环系统我得知道哪个地方有效，那我就应该加大投入；哪个地方没效，我就马上应该把它停止。其实数字化在解决这个问题。
第三个是神经系统。神经系统，就是我对市场的感知度，我这个内容可能做的不对，我的人要第一时间就要识别这个客户，而不是等后面的人给我反馈，那我再调整我内容方向。我的转化的人也是一样的，我的客户为什么成交？为什么不成交？就是我个体画像怎么样的？我群体画像是怎么样子的？其实整个公司你们要把撤销渠，要把那么多职能高效的统一起来，它其实既是技术问题，也是一个管理问题。
倪倪：
我觉得数营给到一个很好的启发是什么呢？是在于数营可以让我们的营销团队，更认真地对待每一位客户。无论是线上的购物也好，是线下的到访客户也好，我们可以通过数字化的这个梳理，后台的梳理，整个梳理出来客户真实的意向，甚至是能够看到我们营销团队的配合跟服务力。
彭双全：
其实在这里面的话，开发商要建立自己的自销能力，这个是核心。
开发商跟中介之间一定存在一种博弈关系。那开发商今天必须要做到两个问题：第一，我的产品是有独特性的，你转不走对吧？你客户不在我这边成交，你根本就成交不了；然后第二个，你不给我带，今天不给我带没关系，我有数营团队，我自己可以成交的时候，中介就会慌了，就是我还是要带。
因为其实有些时候佣金，并不是说佣金的高低不是决定性因素，他必须要成为另外一个变量。是开发商在过去，产品能力和营销能力缺失，他必须把佣金怼的怼的巨高的情况下，其实他的伤害是巨大的。这个行业所有努力的人，都会被最后那个返佣的人，用非常廉价的方式剥夺，中间没有任何人是受益方。只要你产品好，对吧？你有自销能力，你能够有能力跟中介这种环境去博弈、去对抗，然后你有不可替代的产品，我觉得这其实会走出另外一条路。
倪倪：
现在的一种新营销模式，并不是说我要丢弃掉中介，我一定是属于全自渠的模式，而是属于大家保持一个更平衡、更好的一个生态。在这个行业当中，其实购房者他也不希望这个生态环境，变得那么恶劣。如果我们要想在这个行业生存，第一个我们要学会怎么去做好服务，第二个我们要学会去用好数据化的东西，第三块其实我觉得是要有长期主义、深耕的这个思想在这个行业里面的。
手哥他是一个老媒体人，在这个行业里面深耕了很久很久了，会帮很多开发商，去做全国的营销化的一些服务。其实我也希望他来分享一下，各个城市的开发商，在做一些什么样的新营销模式，有没有给到大家一些启发的。
手哥：
我也自我介绍一下，我是算是这个行业2006年入行到现在19年，中间有十年是在开发商，一家上市房企的总部做营销的创新推动。2013、2014年开始做地产的自媒体，就图文自媒体，也算是古典自媒体了。所以对房企的是品牌营销，也接触比较多一些。
我最近两年我推动一个事情，叫超级转化率。第一个就是企业营销的本质来看，你所有的流量最终是流到案场的。不管你陪跑，还是主播，甚至吃播、各种段子，本质是你的转化率到案场，这个转化不了，你就一切白费了。
我提了超级转化率这个概念。我举几个例子吧：我们第一个就是接待时长，其实就是占领了客户的时间，你把他黏住了。常规看10个盘，总会选1个盘，你成为那1个盘，你就是赢者，这就是你占的时间。
倪倪：
那其实刚才手哥说到的一个点是什么？就是我们现在要抢占客户的时间。刷视频也是，有些视频也是为了抢占大家的时间，你抢占的越多，他对你的项目的记忆点是越深的，他回家跟家人介绍交流的时候，一定是讲你那个项目是最多的。所以他这样子的这个成交率，他是会更深一点的。
手哥：
关键是电子物品越来越多，但是你带走的越来越少了。常规我们一个单页只是一个信息的功能，如果你做的更好一些，你如果有了使用功能，比如我们做成一个折扇，这个他就能使用，就有留存的时间了。如果再用心一些，你带入情感记忆，就变成一个礼品了。我也经常收到一些开发商企业的一些礼品，有些就过了，但有些写个卡片，手哥怎么样，那个可能礼物过去了，但是卡片我会一直留着，因为卡片是留了一些记忆，留了一些情感。
这是第三重功能，就是情感了。我把它总结为礼物的三重境界：你的信息承载，你的功能附加，还有情感留存。还有比如我们的留存时间，也设置了你的动线，接待动线，甚至一些具体的区位图。我们在山东这个项目，他还在这个沙盘旁边摆圈座椅，为什么在沙盘旁边坐，而不是不是在洽谈区坐？因为开发商拿地，拿的就是那个沙盘，他不是拿那块地，他是拿那块地周边的附加的配套，附加的资源。所以我们洞察到这个点之后，就把沙盘周边摆了一圈座椅，不止一个座椅，他一家人围着一圈做。
去样板间之前，我会告诉他，我们会给你做一份甜点，先给你烘焙。这时候客户回来之后，要坐下来继续聊我们的沙盘，我们的甜点还没做好嘛，刻意没做好。在离开售楼处之前，还会填一个卡片，这卡片还有个回馈礼物，就你下次来的时候带着这卡片来有礼物，收回来嘛，放出去再收回来，他二次到访的时候，放了一个引子嘛。
时间对应的内容，内容对应的动线，动线对应的你的各种小的环境设置。我们的一线销售是我们所有的产品价值的出口。看似是营销总最重要，其实是我们一线营销最重要。不管是你的情感价值，你的温度都通过他传递出去。
倪倪：
而且现在是属于一个抢客的时代。对于抢客的时代，我觉得对于开发商来讲，我觉得我们需要重新换一个新的姿态，去面对我们的客户。
其实我们在忙碌的十多年，房地产改革变化的时候，好像一直在这个行业里面生根，但其实不知道，客户其实实际上在不断变化更大，他全球各地地跑，他可能的眼界，他的视野，他的吸收要比我们多得多，然后他对于产品的挑剔度，是有一定的原因的。那我们现在就是需要换一个思维角度，换一个方式方法去理解他们。
以上为正文，来自City好房
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