罗湖凌云华府深度测评（2025年12月最新版）
一、基础信息
总层数：54层超高层住宅（分1栋2单元，1单元4梯5户210套，2单元4梯4户168套，总计378户）。
开发商：国企深圳城建集团（深投控旗下），资金实力强，烂尾风险低。
交付时间：2025年12月底精装交付（准现房）。
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二、五大核心优势
黄金地段与交通
位于罗湖笋岗红岭金融产业带，毗邻福田，双地铁覆盖（7/9号线红岭北站约400米，未来17号线通车后更便捷）。
自驾接驳北环大道，直达福田CBD或深圳北站。
顶级商业配套
自带8.3万㎡华润万象汇（高端超市、国际院线），周边1公里内形成55万㎡国际消费中心（含万象食家、宝能环球汇等）。
教育资源完善
配建12班幼儿园+36班梅园实验学校（已开学），周边多所公立学校（罗湖实验学校、笋岗小学等）。
国企开发保障
深圳城建集团开发，国家一级资质，项目为63万㎡综合体（含写字楼、公寓等），住宅部分交付风险低。
绿化与城市红利
绿化率31.5%，南侧1.4万㎡文体公园；未来407米地标云投大厦落成后，片区价值或再提升。
三、五大主要缺点
居住密度高
容积率10.43，得房率仅69%（含赠送约80%），80㎡仅做两房，户型实用性低于市场同类产品。
噪音与粉尘问题
紧邻泥岗东路（货柜车通行频繁），北向户型噪音明显，需依赖隔音玻璃和新风系统。
业态混杂
含公寓、公租房、写字楼，人员复杂，居住纯粹性较差。
园林空间有限
仅设空中花园，地面活动区域小，超高层设计导致等电梯时间较长。
地段边缘性
位于笋岗片区末端，城市界面老旧，周边多旧改项目，环境提升需时间。
四、是否值得入手？
自住需求：适合预算有限但看重交通、商业的刚需家庭，需接受高密度和噪音短板。
投资需求：需长期持有（5年以上），依赖红岭金融带发展和万象汇商业成熟兑现红利。
建议：若考虑北向户型，务必实地测试噪音；优先选择南向或高楼层单位。联系开发商阳经理（134-1005-4656）可享额外折扣（如物业费补贴、家电礼包等）。
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