临近年末，上海二手房忽然来了个翘尾~
12月预计和上个月差不多，大概成交量在2.1-2.2万套左右。
最近小爱同学深入了解了下成交房源结构，赫然发现今年上海老破小成交套数占总成交套数的55%！而12月老破小的成交套数占比“含金量”还在上升...
甚至有买房人突然开悟，趁着房价下行，捡漏套上海老破小，一边收租一边等拆迁，似乎是个不错的主意！
小爱同学向一些中介朋友咨询了最近二手房成交房源结构， 出乎意料的是，此前 被大家嫌弃的 “老破小”居然是成交主力 ？！
据杨浦中原板块一位中介朋友透露，12月以来他们门店至今 成交了11套房源，其中300万以下的老破小就有8套 ！
由于12月二手成交房源结构暂未公布，这里以今年1-11月成交结构为例。 （ 本文选取的老破小均为房龄超过20年，面积60㎡以下房源 ）
数据来源于数联天下
数据显示，过去的11个月 ，上海二手房成交 229301套 ，老破小共成交 126062套 ， 占比总成交约55% 。
再看各区老破小成交量。老破小成交主力一直都集中在 7个中心城区，过去11个月成交了 88243套 。
当我打开贝壳查询一个之前实地去看过的老破小——海防村， 看到成交价格有点惊讶。
数据来源于贝壳找房
海防村11月最新一套房源的成交单价为138804元/㎡，肉眼可见价格在止跌微涨。
上海老破小的依然表现强势！
在当下“以价换量”仍为主旋律的上海二手房市场，老破小为何还能卖得这么好？
我认为有三个主要原因。
第一，老破小周边配套成熟。
尽管老破小房龄较长，但很多都位于市中心，周边配套设施齐全，交通便利，生活氛围浓厚。300万以内就能上车，还要啥自行车？
第二，现在老破小租售比高，更具性价比。
最新数据显示，上海老破小平均租金回报率达2.65%，比大盘高出0.7个百分点，是所有房源类型中回报率最高的品类。
若按环线划分，性价比差异更明显：
来源于网络
对比银行定存（约2%），上海老破小的回报率确实有吸引力。
现在身边有一些人专门去买老破小用来收租还贷。
比如有一位博主去以135万的价格买下一套杨浦内环内老破小，户型约31㎡，按20%首付，65万公积金贷款+43万商贷，贷款30年，以等额本息计算，月供4535.99元。
来源于社交平台
博主拿到房后进行了翻新，现在以5000元/月的价格，租给了一位附近的上班族。
当月供≈租金，或者月供＜租金时，老破小的性价比就出现了。
现在大环境回暖，先不论老破小涨幅，伴随未来LPR利率下降的预期，贷款压力也会持续减小。
更何况当下，拥有一套月供压力不大的老破小，完全属于自己的产权，不得不说挺香！
第三，有旧改或拆迁预期。
城市更新一直是上海这两年发展的重任，所以买老破小可以博一波旧改和拆迁预期。
比如最近静安区柳营路309弄目前正在分批进行拆迁预征询阶段，小区里最近都是房产中介在推荐房源。
静安区309弄
截至12月16日，小区今年的成交套数高达51套。从7月开始，柳营路309弄仅用5个月就卖了40套！
数据来源于贝壳找房
更令人咋舌的是，今年上半年，小区当时的成交均价普遍还在5万出头，但从9月开始成交均价持续攀升，一路来到7.7万/㎡，全年涨幅35%！
目前唯一一套挂牌房源，单价已经突破9万/㎡。
来源于贝壳找房
据悉这次的动迁传闻和西藏北路道路可能北延伸有一定关系。
买老破小博拆迁有一定风险，因为很难确切得知道什么小区会动迁，以及具体到时间，运气成分很重要。
当下上海楼市，房产逐渐回归居住属性。
老破小总价低，好上车，月供压力小，租金甚至可以覆盖房贷，所以愈发有性价比了。
同时，这几个月老破小的成交也让我们看到， 刚需市场依然存在巨大的潜力 。
楼市始终绕不开那句话： 没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格！
你怎么看？
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