广州土地市场，迎来年度收官之战！
刚刚，海珠区AH050335地块被越秀地产以143645万元的底价拿下，折合楼面价3.4万元/㎡拿下，为全年宅地土拍画上句号。
相比之下，不少地块在拍卖前就黯然退场。
嘉禾望岗、番禺洛浦街东乡地块因无人报价，提前一天终止出让；再前一天，金融城起步区AT091007-1地块、罗冲围发电厂地块也在开拍前夕紧急撤下。
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房企攥紧钱袋，“好地” 标准变了
之所以出现这种情况，一方面是房企拿地愈发谨慎。
2025年行业仍处于稳信心阶段，多数房企现金流还没完全松绑，拿地得同时卡“核心板块”和“优质地块”两道关卡。
像嘉禾望岗、番禺洛浦东乡这类非传统热点地块，虽说区位不错、素质不错，但配建要求太高，实际成本超出了房企的承受范围。
另一方面，就算金融政策略有放松，房企的融资渠道还是不宽裕。
不少民营房企年底撞上偿债高峰，资金链吃紧，根本没力气去争金融城这类高端地块。房企拿地越来越“挑”，除了核心区少数优质地块，其他地块去化压力大，拿地意愿自然就低了。
这种谨慎也直接体现在溢价率上：全年成交的地块里，近7成（33宗）都是底价成交，只有海珠南泰路、白云沙太路、白云新城、黄沙岛等优质地块拍出高溢价。
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量价收窄，但地更 “好拿” 了
从全年数据看，2025年广州土拍供应量比往年收窄了：今年成功出让48宗涉宅地块，总成交额超506亿元；而去年成交了66宗宅地，总价达772亿元，差距不小。
表格
这组“收窄数据”背后，是市场在悄悄优化：
第一，上半年不温不火，年末集中冲击
全年48宗涉宅地块里，12月单月成交占了三成以上，12月成了“冲刺月”，年末集中冲刺的特点很明显。
第二，核心区压箱底好地持续放量。
在今年出让的地块当中，中心四区的土地供应占比高达30%。
像金融城、白云新城、白鹅潭这些热门板块持续放量；而增城、从化这些外围区，供地量明显收缩，毕竟“核心的地才好卖”成了共识。
第三，拿地门槛降了不少，提升房企拿地积极性
不少地块不仅降低配建要求、自降身价，还不断提高地块综合指数，让更多的房企有能力参与竞拍，也提升了地块对房企的吸引力。
像去年流拍的金融城东区地块，今年把容积率从6.95调到3.65、总价从37亿砍到22亿，直接被珠实底价拿下。这种大幅“让利”，大大提升了房企拿地的积极性。
同样的，今年土拍也出现了不少亮点，让人印象深刻。
其一，国企“兜底”、民企“探头”。
今年拿地的主力还是国企，越秀、保利依旧是主力军，均拿下了不少核心区的优质地块。
像南泰路地块、白云新城地块和沙太路等地块，双方就多次交锋上演抢地大战。
尤其是越秀地产，拿了8宗宅地，重点布局天河、海珠、白云和番禺；保利以超115亿的总价拿下“拿地金额王”，重点布局荔湾、天河、海珠和白云。
民企参与度虽有所回暖，但整体仍偏谨慎。绿城、敏捷等民企在核心地块上仍有出手，但更多中小型民企则选择观望或联合拿地。
其二，安置房和保障房地块热度攀升。
像江高镇和太和镇多宗保障房地块，均吸引了多家房企抢夺，溢价率高达37.8%。毕竟这类项目租金收益稳、还有政策支持，成了不确定市场里的“避风港”。
其三，低容积率地块成为香饽饽。
像番禺广场地块、黄沙岛地块、长洲岛地块等容积率低至1.0的低密地块就引发多家争抢。
并且，全年成交地块中，容积率低于2.0的地块占比显著提升。
尤其是天河奥体、黄埔长洲岛、增城等区域出现了容积率仅1.01-1.1的低密地块，未来可能转化为高端改善型产品。
03
土拍已为明年新房市场定调
今年的土拍，早给明年的新房市场定了调：
首先，核心区豪宅要扎堆入市。
天河奥体、白云新城这些地块，容积率基本都≤2.5，肯定会冒出一批主打“生态宜居”的大平层，改善市场赛道竞争会越来越卷，房企得靠产品力拼输赢。
其次，“小而美”项目可能成突围方向。
像越秀地产就拿了不少小体量地块，刚好适合做快周转的精品社区。这类项目对产品细节要求高，也给市场多了更好的选择。
△越秀拿地一小时后即开工
最后，保障房和商品房的“双轨制”更清晰了。
今年成交的多宗安置房用地，明年下半年就能形成供应，既能平抑租金，也能分流部分刚需。
总而言之，今年的广州土拍非常理性，不盲目供地，房企不盲目拿地，只有真正优质地块才会被抢。
这些变化最后都会落到明年的新房里，对购房者来说，选择可能会更多，但也得更会“挑”。
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