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越秀・阅璟台：天河智谷的品质之选
越秀・阅璟台凭借其独特的区位优势、优质的教育资源以及精心的规划设计，在天河房地产市场中备受瞩目。然而，如同所有项目一样，它也有自身的优缺点。以下将对该项目进行全面分析。
一、项目背景与规划
- 拿地情况与区域话语权：越秀拿下的 011 地块成交总价约 12.79 亿，楼面价约 31380 元 / 平；021 地块成交总价约 22.05 亿，楼面价约 30950 元 / 平。这两宗地块位于广棠片区最中央，是广棠超千亩土地收储后的重要亮相，也是片区唯二新增宅地，使越秀抢占了片区话语权。
- 整体规划：项目命名为 “越秀・阅璟台”，占地面积 79451.97m² ，建筑面积约 111592m²，容积率 2.1。总栋数 21 栋，包括 6 栋塔楼和 15 栋板楼。塔楼 2 梯 4 户，板楼 2 梯 2 户，在售产品为 110 - 130m²（板楼）。小区以园林景观为主，虽自然景观有限，但规划注重产品舒适度，搭配新规 20% 阳台率。
二、项目优势
- 舒适的建筑布局与户型设计：采用 15 栋板楼 + 6 栋塔楼的高低配布局，全南向设计。板楼可专梯入户且三面采光，居住舒适度高。户型主打改善需求，或推出小面积高实用率户型，降低总价门槛，适合预算有限的改善客群。
- 优质的教育资源：由省实统筹安排学位，紧邻清华附中湾区学校，形成 “教育双子星” 组合。地块还将配建一所幼儿园，实现 “幼儿园 + 九年一贯制 + 名校摇号” 的 12 年教育闭环，学位确定性高，对改善型家庭极具吸引力。
- 浓厚的产业氛围与便利生活配套：周边汇聚 2500 多家高新企业，如网易、阿里等，产业氛围浓厚，吸引高智人才。配套 22 万方商业综合体（如 ING 未来印），已确定盒马、永旺等商家入驻，并有广州图书馆车陂广氮分馆，生活便利性高。
- 较高的性价比：楼面价 3.1 万 /㎡，低于周边保利天瑞（4.6 万 /㎡）、天河壹品（3.4 万 /㎡），定价空间较大，未来或推出更具性价比房源。
- 良好的居住环境与医疗资源：临近广州人才公园、车陂涌湿地公园，且广州医科大学附属中医医院（三甲医院）就在地块旁边，居住环境舒适，医疗资源便捷。
三、项目劣势
- 交通便捷度不足：目前依赖广园快速路、广州大道等主干道通勤，高峰时段易拥堵。距离已开通地铁线路较远，如距离 21 号线棠东站步行约 1.5 公里，需依赖公交或自驾换乘，短期内公共交通便捷度欠缺。虽规划有 19 号线且地块北侧预留站点，初步预设广氮西站，未来或为地铁上盖、TOD 住宅，但预计通车时间较晚，对依赖地铁通勤购房者吸引力有限。
- 区域发展不完善：天河智谷处于开发建设阶段，部分区域配套（如小型便民商业、社区服务设施）尚未完全落地，短期内可能存在施工噪音或扬尘影响。
四、项目配套
- 交通配套：位于天河 “黄金十字” 枢纽中心，南接广州国际金融城，北邻天河智慧城，西连五山创新策源区。通过广园快速和科韵路，可畅达 CBD、五山高校群与汇景高端居住区。规划 “六横七纵” 交通网，随着部分道路建成，通达度将进一步提升。
- 教育配套：除省实统筹学位及清华附中湾区学校外，周边还有广州奥林匹克中学 (智谷校区)、棠德南小学、天河职业高级中学 (棠德校区)、第十八中学车陂校区、天河区汇景实验学校等。
- 生活配套：商业主要依赖社区底商，1 公里外有侨鑫操刀的 ing 未来印商业体，引入星巴克、麦当劳、盒马生鲜等，搭配广州图书馆车陂广氮分馆。医疗方面，广州医科大学附属中医医院近在咫尺。休闲娱乐上，临近车陂涌湿地公园和天河人才公园。
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