今年以来，深铁集团一共向万科提供10次约291.3亿元的股东贷款，以偿还公开市场到期债券本息。

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但除了上市公司万物云的股票，万科也拿不出其他让深铁集团满意的抵质押品。而万科持有的万物云57.16%的股份，目前市值只有约125亿港元，打个7折为87.5亿港元，约合80亿人民币，与291.3亿元的贷款本金相差甚远。

因此，深铁向万科提供的贷款有约200亿为信用贷款，日后需要增信补充担保品。

这一点反映在双方于11月2日签署的《关于股东借款及资产担保的框架协议》（简称《框架协议》）：万科或其下属子公司应提供其拥有的合法经营性房地产、固定资产、存货、在建工程或股票、非上市公司股权等作为担保物。

根据该《框架协议》，深铁集团近期至少接受了万科提供的三项质押品：

1、11月17日，天津泊寓津滨商业运营管理有限公司（简称“天津泊寓”）100%股权，出质股权数额2000万元（即注册资本）。

该公司由天津市泊寓商业运营管理有限公司（简称“天津市泊寓”）全资控股，再向上的控股股东依次为珠海市泊寓公寓管理有限公司、珠海泊寓投资发展有限公司，万科公寓管理有限公司和万科企业股份有限公司（即上市公司万科），都是100%全资控股。

也就是说，天津泊寓是万科的来孙（玄孙的儿子）公司，相差5辈。

根据法理，民事主体只能质押直接持有的子公司股权，因此本次质押的出质人为“天津泊寓”的母公司“天津市泊寓”，而不是上市公司万科。

2、12月10日，贵州融通小微企业金融超市管理有限公司100%股权，出质股权数额1亿元。

该公司是万科的控股曾孙公司，由贵阳创汇万科投资有限公司全资控股，后者由贵阳万科房地产有限公司控股99%，再向上由万科全资控股。

3、12月16日，万丈资本有限公司100%股权，出质股权数额5000万元。

该公司由万科全资控股，注册地在珠海市香洲区，是万科资本运作平台之一，曾被寄予厚望，“要打造成像Blackstone（黑石）这样的全能型的选手”。

不过，万丈资本有两个实体，一个就是在珠海注册的万丈资本有限公司；另一个是香港注册的“V Capital Limited”，后更名为“Metfield Company Limited”。

2016年10月，V Capital Limited以23.75亿元，从凯雷集团手中收购了位于上海市黄浦区的中区广场。2021年，中区广场的股权变更至上海万科名下。2024年，万科方面将中区广场抵押给兴业银行，获得14亿14年期的贷款。

此外，V Capital Limited还投资了若干科技公司。

但上述投资似乎与境内的万丈资本有限公司无关，该公司甚至没有一家子公司，更像是个壳公司，在相关工商登记网站的“实缴资本”栏都是空白。

此外，今年7月，深铁集团也接受了一批万科方面提供的担保品，包括：

1、深圳市万科发展有限公司持有的办公资产，账面价值9.4亿；

2、万科持有的办公资产，账面价值0.08亿；

3、成都泰新房地产开发有限公司持有的公寓资产、账面价值0.33亿；

4、天津泊寓持有的公寓资产，账面价值0.67亿；

5、苏州宜家开元酒店有限公司持有的公寓资产，账面价值0.54亿；

6、杭州天马置业有限公司100%股权，账面价值0.888亿；

7、嘉兴万科房地产开发有限公司100%股权，账面价值1.064亿。

以上，资产抵押率为70%，股权质押率为50%！