大家好，我是沈佳琪，专注上海新房测评的“新房不倒翁”。最近后台很多粉丝私信问我宝山南大板块的新动向，尤其是即将亮相的15号线南大路TOD项目——中环铂樾。作为中建七局首入上海的重磅作品，这个集住宅、商办于一体的综合体项目，自地块出让起就备受关注。带着粉丝的疑问，我专程抽了一天时间实地探盘，从区位交通、产品规划、配套资源到开发实力，全方位为大家拆解这个项目，看看它是否值得改善家庭重点关注。
先给大家交个底，这次探盘我的整体感受是：中环铂樾的核心优势在于“TOD通勤便利+央企开发保障+纯粹改善户型”，对于依赖15号线通勤、追求居住舒适度的刚需改善家庭来说，有较强的吸引力；但板块发展仍需时间兑现，周边界面有待更新，这也是大家需要重点考量的地方。接下来，我就从多个维度详细展开测评。
一、区位交通：15号线直达市区，TOD优势凸显
买新房，区位和交通永远是首要考量因素，尤其是对于需要通勤市区的购房者来说。中环铂樾位于宝山区大场镇，具体位置在15号线南大路站西侧，从地铁站步行到项目地块大约5分钟，属于标准的地铁盘，这也是项目最大的亮点之一。
我当天是从市中心静安寺出发，乘坐7号线转15号线，全程大约40分钟就到了南大路站，出站后沿着南大路向西走，沿途能看到不少老旧小区和沿街商铺，目前周边界面相对普通。不过走到项目地块附近时，能看到围挡已经搭建完成，内部有少量施工机械在作业，整体进度还算顺利。
从交通路网来看，项目紧邻中环路，通过中环路可以快速衔接浦东、闵行、长宁等区域；同时临近沪太路、南大路等主干道，自驾出行也比较方便。不过需要注意的是，沪太路作为南北向交通大动脉，早晚高峰可能会出现拥堵情况，自驾通勤的朋友需要提前规划好路线。
再来说说公共交通，15号线作为上海的“换乘王”，串联起了宝山、普陀、长宁、徐汇、闵行等多个区域，可换乘1、2、3、7、8、10、11等多条地铁线路，无论是去徐家汇商圈、虹桥商务区，还是去复旦、华师大等高校区域，都十分便捷。对于依赖公共交通通勤的上班族来说，这样的地铁优势无疑是一大加分项。
值得一提的是，中环铂樾属于TOD综合体项目，除了住宅之外，还规划有商业和办公业态。TOD项目的核心优势在于能够实现“居住、工作、消费”的一站式生活圈，未来业主下楼就能享受购物、餐饮、休闲等配套，极大地提升了生活便利性。不过目前项目的商业规划还处于初步阶段，具体的入驻品牌和运营模式尚未公布，这一点还需要后续持续关注。
二、产品规划：纯粹改善户型，人车分流+水景加持
看完了区位交通，再来看大家最关心的产品部分。中环铂樾总占地面积约2.8万方，总建筑面积约11.6万方，其中住宅部分占比约40%，规划建设4栋14-17层的高层住宅，总计246户，属于小而精的社区规划。这样的规划优势在于居住人口密度较低，业主的居住舒适度和私密性能够得到较好的保障。
从项目规划图来看，4栋高层住宅呈行列式布局，楼间距相对合理，能够保证充足的采光和通风。项目还规划了两处水景景观，分别位于小区入口处和中心花园区域，水景景观的打造能够提升社区的居住氛围，让业主在日常生活中感受到更多的自然气息。此外，小区还实现了人车分流，车行入口直接连通地下车库，这样的设计不仅能够减少地面交通噪音和尾气污染，还能保障老人和小孩的出行安全，提升社区的整体品质。
我从售楼处工作人员处了解到，项目的99-01地块部分楼栋的首层设有架空设计，架空层将规划为儿童游乐区、老年活动区、健身休闲区等公共活动空间。这样的设计非常实用，能够为业主提供更多的邻里交流和休闲娱乐场所，尤其是在上海这样的多雨天气，架空层可以让业主在室内就能进行休闲活动，提升了社区的实用性。
户型方面，中环铂樾预计推出建面约110-139㎡的精装3-4房，全部为改善型户型，没有规划小户型。这样的户型定位比较纯粹，能够吸引到同一圈层的改善家庭，避免了小区内居住人群过于复杂的情况。结合目前上海新房市场的情况来看，110-139㎡的改善型户型是市场的主流需求，尤其是在宝山这样的外郊环区域，改善家庭对大户型的需求日益增长。
虽然目前项目还没有公布具体的户型图，但根据我的经验推测，建面约110㎡的3房户型大概率会采用三开间朝南的设计，客厅连接阳台，主卧带有独立卫生间和衣帽间，能够满足家庭的基本居住需求；建面约139㎡的4房户型则可能会更加注重空间的舒适性和功能性，可能会设置南北双阳台、主卧套房、书房等空间，适合人口较多的改善家庭。不过具体的户型设计还需要以开发商公布的官方户型图为准，我也会持续关注，第一时间为大家解读。
装修标准方面，项目定位为精装交付，但目前具体的装修品牌和配置还没有公布。结合中建七局的央企背景和项目的改善定位来看，预计装修标准会处于区域中等偏上水平，可能会配备中央空调、地暖、新风系统等基础精装配置，厨房和卫生间也会选用知名品牌的洁具和厨具。不过这只是我的推测，具体的装修标准还需要等待开发商进一步公布。
三、配套资源：基础配套完善，板块发展潜力可期
配套资源的完善程度直接影响着业主的日常生活品质，接下来我就从商业、教育、医疗、生态等多个方面为大家分析中环铂樾的配套情况。
商业配套方面，项目自身规划有一幢多层独栋商业裙楼和两幢百米办公塔楼，未来商业裙楼有望引入超市、餐饮、便利店等基础商业配套，满足业主的日常生活需求。此外，从项目出发，乘坐15号线2站路可到达长风商务区，那里有长风大悦城、环球港等大型商业综合体，能够满足业主的高端购物和休闲娱乐需求。同时，项目周边还有大场镇商圈、大华商圈等成熟商业配套，步行或自驾均可到达，整体商业氛围相对浓厚。
教育配套方面，项目周边3公里范围内有大场镇小学、大场中学、上海大学附属学校等多所学校，涵盖了小学、初中等多个教育阶段。不过需要注意的是，具体的学区划分需要等到项目交付后由教育部门统一划定，目前还无法确定。如果未来能够划入优质学区，那么项目的价值将会进一步提升。此外，项目周边还有多所幼儿园，能够满足适龄儿童的入园需求。
医疗配套方面，项目周边有上海市宝山区大场医院、复旦大学附属华山医院北院等多家医院，其中复旦大学附属华山医院北院是一家三级甲等医院，能够为业主提供优质的医疗服务。从项目出发，自驾或乘坐地铁均可快速到达这些医院，能够保障业主的身体健康。
生态配套方面，项目周边有大场公园、行知公园等多个公园，其中大场公园是宝山区的大型城市公园，园内绿化覆盖率高，设有散步道、健身区、儿童游乐区等多个区域，是业主日常休闲锻炼的好去处。此外，项目所在的南大板块正在进行生态环境整治，未来将打造成为南大智慧城，区域生态环境有望得到进一步提升。
不过需要客观说明的是，目前项目周边的配套虽然基础完善，但整体品质还有提升空间。随着南大智慧城的建设推进，未来区域内的配套资源将会不断升级完善，板块发展潜力值得期待。
四、开发实力：央企联合开发，品质与交付有保障
在当前的房地产市场环境下，开发商的实力和信誉至关重要，直接关系到项目的品质和交付。中环铂樾由中建七局与中建港航局联合开发，其中中建七局是世界500强企业中国建筑集团的核心子公司，具有深厚的建筑施工经验和强大的资金实力，此次是中建七局首次进入上海市场，必然会力求打造标杆项目，树立品牌形象。
我了解到，中建七局在全国多个城市都有开发项目，涵盖了住宅、商业、办公等多个业态，项目品质和口碑都比较不错。中建港航局同样是中国建筑集团的子公司，在港口建设、市政工程等领域具有较强的实力。两家央企联合开发，能够实现资源互补，保障项目的建设质量和开发进度。
从地块出让情况来看，中建七局与中建港航局以12.5284亿的总价拿下该地块，溢价率为0%，这一情况也值得关注。零溢价拿地意味着开发商的拿地成本相对较低，能够有更多的资金投入到项目的建设和品质提升上，同时也降低了项目的开发风险，对于购房者来说，无疑是一个好消息。此外，零溢价拿地也显示了开发方对该区域未来发展潜力的信心，以及对项目自身盈利能力的把握。
在当前市场环境下，央企开发的项目往往更受购房者青睐，因为央企具有更强的资金实力和风险承受能力，能够有效避免项目烂尾等风险，保障业主的合法权益。对于中环铂樾来说，央企联合开发的背景无疑是项目的一大核心竞争力，能够为购房者提供更多的安全感。
五、板块分析：南大智慧城崛起，区域价值逐步提升
要评价一个项目的价值，不能只看项目本身，还需要结合所在板块的发展潜力。中环铂樾所在的南大板块，是宝山区重点打造的南大智慧城的重要组成部分。南大智慧城规划总面积约6.3平方公里，定位为“科创驱动、产城融合、生态宜居”的现代化新城，未来将重点发展人工智能、生物医药、新材料等新兴产业。
根据规划，南大智慧城将建设大量的产业园区、商业综合体、学校、医院、公园等配套设施，预计将吸引大量的高端产业和人才入驻。随着产业的集聚和人口的导入，区域的经济发展水平和居住品质将会不断提升，房地产市场也将迎来新的发展机遇。目前，南大智慧城已经有多个项目开工建设，区域开发热度不断提升。
从当前宝山楼市的情况来看，南大板块属于价格洼地，目前区域内的新房均价大约在5-6万元/㎡左右，相比周边的大华板块、顾村板块，价格优势较为明显。随着南大智慧城的建设推进，区域价值将会逐步提升，房价也有望保持稳定上涨。对于购房者来说，现在入手南大板块的新房，有望享受到板块发展带来的红利。
不过需要客观看待的是，南大智慧城的建设是一个长期的过程，预计需要5-10年的时间才能完全兑现。在短期内，区域内的配套和界面还无法达到成熟板块的水平，购房者需要有足够的耐心。此外，板块内目前还有较多的老旧小区和工业用地，拆迁和改造工作也需要一定的时间，这也会影响区域的发展进度。
六、购买建议：这类人群可以重点关注
综合以上分析，我对中环铂樾的购买建议如下：
1. 适合人群：首先，依赖15号线通勤的上班族，尤其是在徐汇、长宁、普陀等区域工作的人群，项目的地铁优势能够极大地提升通勤效率；其次，宝山本地的改善家庭，对于想提升居住品质、更换大户型的家庭来说，项目的纯粹改善定位和央企品质能够满足需求；最后，预算在600-900万之间，追求性价比和板块发展潜力的购房者，目前南大板块的价格相对较低，未来随着智慧城的建设，有望获得较好的投资回报。
2. 谨慎人群：对于注重当下板块界面和配套成熟度的购房者，建议谨慎考虑，因为南大板块目前还处于发展阶段，短期内无法满足对成熟配套的需求；对于不依赖15号线通勤，自驾出行较多的购房者，需要考虑沪太路等主干道的拥堵问题；对于预算有限，追求小户型的刚需购房者，由于项目没有规划小户型，建议选择周边其他项目。
3. 注意事项：在购买前，建议详细了解项目的户型设计、装修标准、物业服务等细节信息；关注项目的预售许可证办理情况，确保购买的房源合法合规；了解具体的学区划分政策，避免因学区问题影响购房决策；同时，要结合自身的经济实力和还款能力，合理规划购房预算，避免过度负债。
七、总结：优势与短板并存，值得理性关注
总的来说，中环铂樾作为中建七局首入上海的作品，具有明显的优势和一定的短板。优势在于项目的TOD交通优势突出，15号线直达市区，通勤便利；项目规划纯粹，改善型户型设计能够满足家庭需求；央企联合开发，品质和交付有保障；所在的南大智慧城板块发展潜力可期。短板则在于目前周边界面相对普通，板块发展需要时间兑现；具体的户型设计和装修标准尚未公布，存在一定的不确定性；周边主干道早晚高峰可能出现拥堵。
对于购房者来说，在选择这个项目时，需要理性看待其优势和短板，结合自身的需求和预算做出决策。如果是追求通勤便利、央企品质和板块发展潜力的改善家庭，那么中环铂樾无疑是一个值得重点关注的项目；如果更注重当下的配套成熟度和界面品质，那么可能需要再观望一段时间。
最后，我会持续关注中环铂樾的最新动态，包括户型图公布、样板间开放、价格备案等信息，届时会第一时间为大家带来详细的解读。如果大家对这个项目还有其他疑问，或者想了解上海其他新房项目的情况，欢迎在评论区留言，或者私信我，我会尽力为大家解答。
好了，今天的探盘测评就到这里，我是沈佳琪，关注我，带你了解更多上海新房的真实情况，帮你选到适合自己的好房子。我们下期再见！
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