01
杂草与木屑交织的花园，脚步声吱吖作响
空洞无神的门窗，敲敲打打间重新愈合
肆意穿梭在废弃钢筋水泥的每一个角落
直至最后一颗螺丝落位
将自己关在护栏内
他竟也分不清这是家，还是枷锁
布心花园 拆除的楼栋中，似业主正在安装防盗窗
罗湖区，布心花园。
原本空置的旧楼栋，突然传来此起彼伏的装修声。
但是来往的人群，并没有新房入住的喜悦。
因为这里是再熟悉不过的家，家的旧址。
安置费断供，原本已经迁出的居民，陆陆续续正在重新搬回这个已经近30年楼龄的老房子。
“没办法，开发商的安置费已经停好久了，短的有8个多月，长的一年多，在外面租房子要5千多，我们的退休金也就五六千。”被迫迁回原址的老业主林伯感慨道。
他指着还在收拾的家，“我们这栋当时全都搬了，开发商把门、墙、地板都砸了，这些全都要重新装，家私我们只买二手的。”
“现在搬回来的业主还不算多，更多人是在观望。”业主张女士表示，“如果开发商在年底前没解决安置费问题，搬回来的人可能会更多”。整个小区2900多户中，目前仍在小区居住的不足300户。
这种“逆行”搬迁的背后，是旧改项目的彻底停滞。
根据原计划，若开发商2024年顺利完成拆迁，业主最迟2026年就能住进回迁房。
然而现实是，业主们搬出去两三年后，项目仅在去年拆除了少数楼栋，之后便再无进展。
实际上，还有部分业主的楼栋，在居民迁出后已经拆除，有想搬回的意愿此时也是“无家可归”。
02
布心花园一、二、四区于2020年被列入深圳市城市更新单元计划。
然而在10年前，布心花园的旧改其实就已经有所动作。
2010年，深圳财富集团首次谈判拆迁，给出了套内1：1的赔付标准，启动更新意愿征集后，签约率不到40%。
第二次在2017年，明昇集团接手，以每户3万元的签约奖金激励，重新启动意愿征集，可重新启动后签约率仍然不高，拆迁再度搁置。
这才到了2020年纳入计划以及一系列后续。
2022年8月，明昇集团正式成为项目实施主体，一年后的签约率92%（2754户同意）。
到了2025年，多位业主证实，从今年4月起，开发商明昇公司便停发了安置费。
11月24日，东湖街道城建办表示，因明昇公司存在案件纠纷，银行从风控角度冻结了其部分账户，正在对相关贷款进行重新审核。
对于已签约搬离的业主，经济压力是当前最现实的困境。
相关部门回应业主称，项目因房地产市场下行、资金链紧张、银行放款审核延迟等原因陷入停滞，目前正积极协调引入国企或央企作为新资方盘活项目。
明晟公司项目部工作人员也证实，公司正在与政府推荐的企业洽谈合作，预计年底前会有结果。该工作人员表示：“若与央企合作谈妥，等央企入驻后，银行贷款下来了，拖欠的安置费会一并补齐”。
项目推进还面临另一个障碍——仍有近200户未签约业主。
03
据说未签约的业主如此之多，不光是“钉子户”行为。
部分业主认为旧改的程序有问题，他们不认可明昇公司的操作，所以一直不肯搬。
也有自称当事人的网友对事件爆料：
谁是谁非，多家各执一词。
在深圳，类似布心花园这样停滞不前的旧改项目并非个例，它是深圳众多停滞旧改项目的缩影。
在龙岗区布吉南门墩旧改项目，自2008年首次纳入旧改计划，2017年取得专项规划批复，却因2022年开发企业资金链断裂而停工，只剩一片已拆除的废墟和等待回迁的业主。
龙岗区横岗街道松柏社区老街城市更新项目自2010年列入城市更新计划，2016年取得专项规划批复，但至今停滞不前，对居民生活造成诸多困扰。
与布心花园情况相似，布吉木棉湾旧改项目也面临着推进缓慢的困境。木棉湾的业主们处境可能比布心花园更为艰难。据报道，很多业主的房子都已经被拆，现在却是收不到过渡费，也搬不回老宅，陷入进退两难的境地。
这些停滞项目背后，是无数业主生活的颠沛流离。这些业主居无定所，不仅正常生活深受影响，还承受着巨大的精神压力。
当一个又一个旧改困难频现的时期，也有很多深圳业主展开了“自救”。
靠概念炒作，接着又因“拆迁”，一度被炒房客“盯上”而房价暴涨的网红盘月亮湾花园正计划自筹自建。
1.容积率≤3.1、建筑高度≤80米，且无松动空间。
2.业主们需要自筹全部资金，包括配套建设成本，且无销售回款补贴。
3.项目启动的另一大前提是需获得95%以上业主同意，其中38-40栋因宗地归属月亮湾山庄问题被排除在外。
4.在增量与成本方面，月亮湾小区居民可享受上限20%的建筑面积增量。但超出的部分需缴纳每平方米约两三千元的地价。配套设施需按法定图则建设，成本暂由业主承担。
而最后，也是最关键的一步骤，即是项目推进，月亮湾小区将先确认业主意愿，然后成立备案更新委员会，开展城市体检，后续按流程报规、招标代建。
实际上，月亮湾花园最早在2013年有旧改的尝试，佳兆业、万科等开发商曾介入意愿征集，但因与月亮湾山庄宗地划分等问题无疾而终。
2020年8月，由中信城开协助推进棚改摸底，签约率达95%。
然而，2021年政策转向后项目停滞，最终因《防止大拆大建通知》而中止。
“自筹自建”对深圳人来说并不陌生。
在月亮湾小区之前，深圳罗湖区的红岗花园已成为深圳首例尝试业主自筹资金原拆原建的项目。
据小区业主消息，今年7月至今，项目毫无实质性进展，各项工作无法顺畅推进。
红岗花园面临的问题，与月亮湾花园相似。
1987年建成的红岗花园，以小户型为主，基础设施较为落后。2010年就有开发商入场征集旧改意愿，但因部分业主未签约而搁置；2019年，棚改前期摸底启动，但最终不了了之。
红岗花园小区内部 图源：深圳乐居
实际上，在2024年6月街道拟启动红岗花园自筹资金改造的摸底调查。至2024年9月，红岗花园首轮摸底中，居民整体同意率达到90%以上。
然而，高同意率并未能推动项目快速落地。
有媒体透露，尽管前期同意率较高，但到具体洽谈出资情况、户型设计等问题时，业主间仍存在较大分歧，故而无法顺利推进。
红岗花园的困境揭示了自筹自建项目的普遍难题：从意愿到落实之间存在巨大鸿沟。
旧改的“暴富”神话已经破灭，但是旧改的面临的难题却从未减少。
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