北京市场作为楼市风向标，其市场动态历来受到行业关注。
当前北京楼市最显著的特征是“理性回调”。新房市场受供应端影响较大，市场的观望情绪比较明显。北京市统计局数据显示，今年1-10月，全市新建商品房销售面积达815.9万平方米，较去年同期下降3.7%，新房市场整体仍面临一定的销售压力。
在楼市进入深度调整期后，高总价楼盘出现了逆势热销的行情，典型项目之一就是建发·海晏。
要知道的是，该项目是北京最贵的高端住宅之一，然而项目一入市就受到了高净值客户的认可，热度就一直居高不下，此前还成为了2025年6-11月北京商品住宅网签金额TOP1（数据来源：天朔）。
建发·海晏也以一己之力，撑起了整个北京高端市场的颜面！
大家都知道，建发房产今年重磅启幕“灯塔战略”，以全国核心城市为锚点，布局全系顶配标杆作 品 ，此次 建发·海晏是建发的灯塔作品之一，也 是建发在北京的产品力扛鼎之作，对于产品的投入也是没有上限！
你会在这个项目上，发现建发独有的打造项目的思维——
把每个细节都当做收藏品来打造，让项目真正成为具有收藏价值的百年项目。
项目以颐和园皇家造园规制为骨、10余位大师共创为魂、非遗工艺深度植入为韵，不仅成为北京滨水住宅的顶流代表，更打破了东方建筑的价值边界，为行业带来一场真正意义的文化盛宴与革新启示。
这几天，万众期待的示范区正式开放，再次引爆市场关注，也让众多准业主发自内心的感受到建发对于产品的用心和诚意。
01
从颐和山水到海晏山水
每个细节是一张张“收藏品”说明书
艳姐看了很多高端项目后，始终有这样的观点：
园林实景，是房企实景兑现力的“无滤镜试金石”。
不同于室内空间可依赖软装修饰，园林的呈现从来没有模糊地带——
从植被选型、景观层次的营造，到石材的选择和拼接工艺精度、再到四季的可持续性，每一处细节都暴露在业主和市场的直观审视下。
真正的产品主义房企，它们的终极追求，从来不是效果图有多惊艳，而是——
让实景比效果图更惊艳
前些日子，北京下了一场雪，建发·海晏发布了一条海晏初雪的惊艳实景视频，园林景观居然能够和雪如此相得益彰。
一步一景间，仿佛真的如古代文人笔下的王府园林落了场京华雪，把中式建筑的风骨与雪天的清寂雅致，揉成了一幅流动的唯美古典画卷。
为什么偏偏是建发·海晏能够做出这样的效果？
这是因为此次建发·海晏更是做了一件很多房企都不敢做的事：
把千年皇家园林颐和园的山水文脉精华，搬到了小区内，打造了北京独一无二的海晏山水。
要知道的是，颐和园是中国古典园林艺术的巅峰之作，也是中华文化历史传承的重要象征，要把颐和园的神韵精髓复刻到项目中，非常考验一家房企对于传统文脉的理解力以及文脉精髓的还原力。
建发在项目有限的空间中，构建了全北京极为罕见的“四进归家礼序+三园十八景”的景观体系，这样的景观浓度也已经是全北京之最了。
更为关键的是，艳姐漫步在海晏山水中，几乎每个细节，都以“可传世的收藏品”为标尺进行打造，没有一丝敷衍，每一寸空间都在诉说着“非量产、只定制”的稀缺质感。
一进空间“八檩抱厦门殿”，带来的穿越时空、非遗浓度极高的“藏品级”视觉震撼：
一看到这样的大门，就已经被恢弘气势感震住了：
建发·海晏景观实景拍摄，仅供参考，部分景观存在调整可能，以最终实际交付为准。
之所以有这样的效果，艳姐主要做了三件事：
其一，把门府的尺度感拉到最大，约90米宽的整体尺度、约9.8米高的屋脊、约36.3米宽的出檐，让客户在归家的一刹那，就感受到了归家仪式感和尊贵感。
其二，门殿原型参考了颐和园东宫门，严守“五间三开门”的传统礼制，“八檩”作为传统木构建筑的高等规制，在社区大门中极为罕见。
其三，为了呈现王府精神气韵，建发邀请大师天团打造了“门庭十珍”:
比如由奥运金镶玉奖牌设计者张铁成打造的金镶玉门钹、双奥书法大师郭宝庆题写的匾额、中国锻打桐第一人孟德仁大师打造的紫铜瑞狮等等，每一处都承载着非遗技艺和背后历经岁月的打磨故事。
但是到这里还没有完，当你穿过门庭，会看到建发在全国作品中的首个抱厦空间：
仰观壮丽鎏金铜花、俯察精雕柱础，海棠铺地，石材选用的是意大利、巴西等国的宝格丽蓝、蓝翡翠等奢石。置身其中，仿佛被一场古典美学盛宴包裹，那种被匠心与奢感双重包围的沉浸感，已经超越了普通的新中式项目。
二进中庭空间，为客户提供了可触、可摸、可感的沉浸式“时间藏品”：
建发以颐和园益寿堂为蓝本，在这里打造了标准的四合院空间，益寿堂因其深厚的历史底蕴而被誉为“古都春晓”，寓意万象更新、岁月静好。
步入这样的空间中，首先就被庭院中央的名贵古玩石所吸引，名为海棠如意石。
中国人常说居不可无石，石是安定的象征，为了能够找到真正具有传承意义的古玩石，建发也是花了半年多的时间在全国各地寻找，最终从一位收藏家手中寻得。
在中庭，抬头可见四角种植的百年古树海棠，树池为整石雕刻海棠纹，树篦内嵌铜钱纹样，寓意“金玉满堂、财运亨通”。低头可赏故宫同款汉白玉地铺，经手工雕刻蝙蝠如意纹，每一块石材都由故宫修复专家亲自甄选。
看到这样的实景，艳姐已经想象这样的画面：
到当海棠花绽放的时候，在海棠树下可静静欣赏华贵花姿，一阵微风吹过，细嗅淡淡幽香；又或者可以坐在游廊长凳上，细细欣赏汉白玉的隽永唯美。
三进空间“春和四堂”，让来者深度体悟的“天人合一”的意境：
四水堂以乾隆皇帝“岩壑有奇趣，烟云无尽藏”的诗意为精神内核，运用中国传统建筑中天井智慧，四面屋顶的雨水汇集于中央明堂，暗合“四方之财汇聚家宅”的吉祥寓意。
迈入堂内，首先映入眼帘的松石对景，盘虬曲折如蟠龙蛰伏，自带“聚气纳福、福寿绵长”的寓意。
尤其是业主夜晚归家时分，当月光洒落在天井，耳畔是潺潺流水声，清冽的水流环抱松石，刚柔并济间，“明月松间照，清泉石上流”的诗意不再是书本中的文字，而是可听、可看、可感的沉浸式场景，“天人合一”在此刻也有了具象化的表达。
四进下沉式庭院，有着太多关于“隽永和永恒”的故事：
该庭院可以说是目前北京规模最大、气势最恢弘的下沉式庭院：做到了面宽约40米、进深约85米、高差约8米。
艳姐也听工作人员说，在景观打造的时候，设计大师朱宏博亲自驻场半个多月指导施工，叠石师傅都是从业十几年的老师傅，经过历经几个月的打造，最终下沉庭院尺度以及绿植高度，比效果图上更惊艳。这里有太多背后的故事：
比如关于坚持的故事：
这里的千吨太行山脉“矿山首石”，是专门甄选的“矿山第一石”，由景观首席设计师现场指挥老匠人耗时30天手工打磨校准，每一处姿态都精准复刻“咫尺山林”的东方意境，其选材标准与加工工艺，直接刷新了行业叠石工艺的最高水平。
再比如关于“出嫁”的故事：
紫薇花寓意富贵荣华，建发·海晏为打造景观主景，赴紫薇产地重庆寻访，觅得一株树龄50年以上的古桩紫薇。此树是当地苗圃主人家三代传家宝，主人虽不舍，仍叮嘱细节送“紫薇格格远嫁”北京。
项目组建专项小组，以专业方式包裹保护紫薇，专人全程监测温湿度，历经千里护送其平安抵京。最终，紫薇在谐趣园的核心位置落位，静待来年繁花绽放。
还有关于“锦鲤池”的故事：
北京大多数下沉式观鱼池，一般到冬天的时候，都会进行抽干处理，导致冬天的庭院毫无生气；而此次建发在下沉式庭院打造了约500㎡恒温锦鲤池，配备高端水族恒温净化系统，冬季水温保持15-20℃。
可以想象到，即使在冬天，业主也可以带着孩子在锦鲤池变散步，和锦鲤进行互动，让庭院的冬天，也拥有鲜活的生命力。
说实话，现如今能够像建发这样，像打造百年收藏品一样去打造园林的房企房企，真的是少之又少。
艳姐也和建发的操盘手聊过，建发之所以坚持把中式园林做到极致，初心还是希望能够将传统文化精髓进行传承，希望老一辈的人或者家长能够带着晚辈，漫步在园林中，讲述古建筑的故事，感受到真正的中华文化自信感。
02
会所的“生活赋能哲学”
赋予更强的社交和健康属性
在建发·海晏的园林中，已经可以感受到了建发对于高净值客户审美和文化偏好的深度体察；而当来到建面约3600㎡的会所，又再度发觉建发对于高净值客户生活痛点的深度洞察：
在北京大多数会所提供的更多的是悦己空间，比如更注重打造健身房等，而建发·海晏则为业主做赋能，赋予会所更强的社交属性和健康属性。
这也是源于此前建发对高净值客户对于会所功能空间的诉求，这些高净值人群会有较高频率的商务会面和洽谈，需要较多的社交空间；另外他们也因为较大的工作压力，也需要丰富的健康空间，来舒缓压力，提升自己的健康水平。
首先，建发把会所的几乎每个设计细节，都做成了可以链接他人的文化谈资：
项目特邀故宫紫金书院设计者、全球著名室内设计师梁建国亲笔操刀，将颐和园皇家规制的恢弘气度与现代东方美学的雅致进行融合，会所中几乎每个设计细节，都可以成为业主和好友、客户之间的谈资。
入口处的旋转楼梯采用黄铜材质搭配颐和园长廊彩绘，底部以铜+玉石镶嵌龟背锦纹样，既暗藏“长寿吉祥、人财两旺”的传统寓意。
洽谈区主背景墙更是来头不小，特邀5位非遗大师联袂创作的颐和园主题屏风，以“燕京八绝”工艺再现皇家园林盛景，每一处纹样、每一道工序都承载着不可复制的文化价值。
当业主带着家人或者朋友乃至商务客户经过这样的会所，就可以把会所中的非遗技艺和他们进行分享介绍，真的是言之有物，既能凸显业主的文化格调，也让来宾一起品味技艺的精妙之处，拉近彼此之间的社交距离。
其次，会所打造了全北京非常罕见、浓度极高的社交功能空间：
建发在前期进行客户调研的时候发现，很大一部分客户希望有充足的私宴厅，能够满足他们寿宴、升学宴等社交需求。
于是，建发·海晏打造了在整个北京都非常罕见的3间专属私宴区——曲江宴、九白宴、琼林宴，且均配备独立厨房，每个私宴区都设置了大面积落地窗，能够欣赏到下沉式园林景观。
尤其是面积最大的琼林宴，可容纳约18人用餐，还配备专业铁板烧、茶室、棋牌室。茶室利用270度观景面独享小区三园十八景的重要节点。
未来老人的寿宴以及孩子的升学宴都可以再这里举办。饭后老人可以在茶室喝茶，还可以在棋牌室组织打牌，孩子们可以去水边喂锦鲤。
私宴厅实景图
除了核心私宴场景，会所更构建了覆盖全维度的社交休闲矩阵：
棋牌室配备壁炉与自然采光，可以和三五好友或者邻居在这里玩上一下午的棋牌或者卡牌游戏；打完棋牌后，可以和朋友们来到KTV室高歌几曲嗨翻天，又或者可以来到高尔夫室切磋球技。
高尔夫球室实景图
此外，项目还针对高净值人群打造了雪茄室，特地设置了净衣区和雪茄储藏柜，达到专业级别，让业主和朋友或商业伙伴能够在这里轻松交流和放松身心。
雪茄室实景图
最后，项目对于健康空间的打造，也做到了北京区域顶配的设置：
森林氧气亲子泳池采用25米标准泳道以及无边恒温设计，即便微凉天气也能安心畅游。透过全景落地窗，窗外的葱郁绿植与波光粼粼的水面相互映衬，天光云影共徘徊，绝美景观视野让每一次划水都像是在自然中穿行。
泳池实景图
一旁的儿童泳池水深适宜，是孩子们的欢乐天地；建发还打造了全北京非常罕见的按摩泳池，业主将来可以来这里让水流冲击肩颈腰背，消解一天的疲惫。
细节之处也极为贴心，打造了男女分区的更衣间，还设置了多间独立淋浴包房。穿过泳池更衣室，便是精心打造的SPA房，帮助业主消除辛苦工作的压力。
SPA房实景图
踏入健身区，目光率先被一排泰诺健器械吸引，作为国际顶级品牌，更是英国皇家御用之选；
大面积落地窗引景入室，运动间隙对望下沉式庭院，彻底消解了密闭空间的压抑感，让业主每一次发力、每一次呼吸，都能与自然气息相融。
健身房实景图
看完了建发·海晏的会所后，艳姐真的觉得建发房产为高净值人群量身定制的一套“生活赋能哲学”——
它跳出了北京高端会所重悦己、轻链接的同质化困局，以文化为魂、社交为纲、健康为本的底层逻辑，重新定义了会所的核心价值。
03
改稿100多次，单次客访超2小时
打造超越时间的“藏品级”好房子
为了打造出真正让客户满意的建筑和室内空间，此次建发更是在客研上花了极大的功夫，对海淀高净值客户以及拿地后的意向客户进行了深度调研，并且相关领导也亲自会面部分客户，每位客户访谈在2小时以上。
针对客户提出的相关诉求和痛点，建发也会进行相关的研发和提升，甚至曾对户型图改稿约100多次，细抠每个细节。
对于一些能够直接改进的样板间细节，建发也会在改进后邀请客户回访，来到样板间看到他们理想中的房子落地，让客户能够真正感受到建发的用心。
也正因为如此，在建发·海晏的已购房客户群体中，曾经参加过调研的客户比例是非常高的。总结下来，主要有以下几点真正打动了客户：
① 风格独树一帜：海淀唯一京派王府，打破中式同质化僵局
建发·海晏以颐和园景明楼为蓝本，外立面复刻“金殿冠顶、飞檐翘角”的官式建筑神韵，再现“如翚斯飞”的灵动气势；
外立面世纪雅钻石材干挂占比，远超行业常规标准，搭配香槟金铝板线条勾勒的层叠飞檐，既保证了建筑的厚重质感与历久弥新的耐用性，又通过材质对比营造出层次分明的视觉美学。
1-3层石材基座，甄选海蓝宝石石材，柱顶金属雕刻中式斗拱雀替，隐喻“金玉满堂”；入户门头结合京派四合院广亮大门形制，实现了现代材质与传统韵味融合。
这样具有深厚文化韵味的审美，也是征服了很多北京高净值客户群体。
② 尺度革命：约3.6米层高+宽境布局，树立行业空间标杆
在调研的过程中，建发还发现客户非常在乎居所的层高，层高是衡量“好房子”的关键指标之一，直接影响其购买决策。
于是在多数高端项目仍固守约3.0-3.1米常规层高时，建发·海晏掀起尺度革命：
以3.2-3.6米的奢享层高，成为北京少数能达到3.6米极致尺度的项目，彻底释放了高端居住的空间张力。
项目最大化打破了空间边界，让室内外景观无缝衔接，无论是站在客厅俯瞰园林，还是在转角飘窗品读时光，都能感受到“全屋通透”的居住体验，为高端居住空间树立了不可逾越的尺度标杆。
③ 高维定制：一宅一景，满足高净值客群的专属诉求
为了满足高净值人群的个性化审美需求，建发·海晏以“高维定制”打破行业批量复制的僵局，让每一套住宅都成为专属身份的彰显。
从入户开始，定制化细节便无处不在：
入户玄关玉石背景起着中国传统影壁的作用，地面拼花取自中国传统如意灵芝纹，抽象化表达着"瑞气凝聚"、"称心如意"的寓意。
由燕京八绝非遗大师李佩卿打造的入户门钹，融合景泰蓝工艺，搭配专属定制门牌，一进门便彰显独一无二的身份标识；
客厅背景墙采用专属甄选的稀缺石材，每一块石材的纹理都自然独特，客户可根据个人爱好，从多款石材中挑选，形成“一宅一纹”的专属美学。
当亲友到访，定制化的细节不仅能传递主人的独特品味，更能带来“一宅一境”的专属礼遇，彻底满足了高净值客群对居住个性化与身份专属感的双重诉求，为行业高端定制化提供了全新范本。
结语
当房地产行业迈入产品主义的深水区，复刻与跟风早已难成气候，真正的竞争力，在于对文化根脉的深刻洞察与对居住本质的创新回应。
建发·海晏以一座京派王府的当代实践，给出了最有力的答案：
将颐和园皇家规制的恢弘、京派王府的尊贵与非遗文化的温润，融入现代居住的功能需求与审美语境，让千年东方美学在当代土地上焕发出蓬勃的生命力。
对于行业而言，建发·海晏的价值远不止于一个“网签TOP1”的爆款项目，更在于它以“灯塔战略”为指引，树立了“文化赋能产品”的全新标杆，打造出了整个行业的“超级文化藏品”，为行业的品质升级提供了清晰的路径参照。
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主编：张艳
责编：marl
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