“深圳的房价好生猛啊，一不小心又创新高了…”
“深圳的房价好便宜啊，一不小心又创新低了…”
这两个看似完全不着边的对话，真实地发生在当下的深圳楼市。
01
昨天，中信信悦湾正式拿证了，定价非常炸裂。
首推156套大平层，整体备案均价达到了24.44万/㎡，从单价17.6万到38万，总价5300万起。
瞄准的无疑是塔尖人群：
302㎡户型74套，总价5326-8051万，均价约21万/㎡；
370㎡户型80套，总价7920-1.15亿，均价约26.3万/㎡；
另有两套顶层复式，519㎡单价约36万，总价约1.87亿；658㎡单价约38万，总价约2.5亿。
一举成为深圳备案均价最高的住宅项目。
哪怕放在全国来说，也是响当当的存在。
看位置，项目地处深圳湾核心区，周边二手豪宅云集，像半岛城邦三期、双玺等小区大户型，经过这几年的调整，目前市场成交单价在20万上下。
举例来说：
海上世界双玺，今年10月份成交了两套335平户型，总价6200-6300万，单价18万多。
恒裕滨城二期，作为片区标杆豪宅小区，这个月成交的三套，单价区间21万~25万，也较高点回落了不少。
由此可见，信悦湾的定价，与周边二手房之间并没有形成价格倒挂，过去“打新必赚”的限价红利，在此盘已基本消失。
然而，高门槛并未阻拦豪宅客群的热情。
上周末，信悦湾营销中心外大排长龙，甚至传出有客户豪气验资8亿、明星低调现身的消息。
综上，怎么看？
必须承认，这场盛宴，自始至终都只属于极少数人。
验资2000万看房的门槛，天然屏蔽了99.99%的购房者。
从沄玺定价16.88万，到信悦湾定价24.44万，两者最大的意义，或许在于向市场传递一个信号：
新房豪宅价格的天花板，是用来不断打破的。
上月开盘的沄玺348套房源，看备案目前已经去化近8成。
信悦湾能接住多少塔尖购买力？将在本月28号开盘揭晓。
不论结局如何，持续走高的新房价格与政策预期，对周边二手豪宅业主来说，多少能安抚下嗷嗷待哺的情绪。
02
深圳刚需市场，则是不一样的悲欢。
近期部分次新小区降价有点夸张，一个月时间，就是大几十万的降幅。
以光明楼市为例。
凤凰城的金融街，93平三房目前市场成交价320~335万左右，而同户型在上个月成交价还是380万，2020年一手买入价则是480万。据一线市场反馈，由于小区价格调整到位，这个月接连成交了几套。
其他如中海寰宇时代、电建洺悦鹏著等次新小区，前几年开盘价卖5-6万，如今成交价大多都是3万多、4万多。
包括龙光玖龙台，2021年高点曾摸到8万+，去年还在6万左右挣扎，到了今年，大部分成交价已经回落至5万左右。
为什么光明区砸盘不断？即便是去年第四季度的火爆行情，也不见片区二手房成交价抬头？
除了当下整个二手房市场都在降价以外，一个主要原因是，光明区近年的供应相当充足。
最近5年，光明区一共卖了24块宅地，每年推盘节奏较快。这意味着入市的二手房，不仅可能要面临保障房市场的分流，还要承受来自周边一手市场的价格内卷。
天量供应下，未来的光明楼市，不同房子之间，必然会因为所在位置、品质、购买力等因素而拉开差距。
03
当前的深圳房产市场分化明显。
一方面，刚需改善二手市场以价换量；另一方面，新房市场通过核心区域的地王项目，来引导市场预期。
这背后，某种程度上体现了市场的自我调节与政府引导双重作用。
通过优质地块的出让、产品力的升级，在局部创造价格标杆，进而稳定并提振整体市场预期。
不管是部分核心城市把地王搞得多多的，还是豪宅价格创新高，本质上都是属于极少数精英阶层的游戏，与普通人无关。
但情绪是会传染的。一旦看好的共识形成，情绪就会从上至下的传导，豪宅带动改善，改善带动刚需。只有不惜代价稳住头部的房子，其他层级的房子才有希望企稳。
与此同时，新一代住宅产品在得房率、设计等方面不断升级，也赢得了改善型买家的认可。
部分新房凭借地段与产品力追求溢价，二手房则体现其性价比，这或将成为未来市场的长期趋势。
对于买家，目前的机会可能更多存在于核心区品质较好的次新房或经典豪宅。
对于卖家，市场置换需求仍在，但同质化严重、缺乏地段、品质、学区等附加值的刚需房源，可能面临价格压力。
对于计划“卖旧换新”的改善型业主而言，优化资产、加快出货效率是关键。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。
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