这是最差的时代，也是最好的时代。
这是迷惘的时代，也是奋进的时代。
前些年，对于国内的商业界而言，大家已经习惯了每年都会有精彩的新项目上演。直到2025年，我们发现这一年似乎尤为平淡。复盘这一年的国内商业界，每个城市除了少数顶流项目仍在享受盛宴外，大部分都是步履维艰。
中国实体商业界已经进入到了一个新的转折点。城市化大潮已收官，城市商圈已稳定，这个市场变得成熟而板结。
成熟市场的残酷就在于除了头部玩家分享大部分市场资源和利润之外，其他参与者基本无利可图，只能寻找新出路或者忍受微利。
更有甚者，数百万亿级的房地产市场崩塌带来的负财富效应，仍然在拖累我们的消费主体。消费者们虽然跃跃欲试，但无奈囊中羞涩。而消费能力的坠落带来的是无尽的焦虑和迷失。
即使如此，我们在2025年仍然看到了很多创新的曙光。
有这么一批黑马项目，他们在2025年粉墨登场，他们并没有被衰颓的大势所裹挟，而是在寒风中勃发，肆意生长。他们蓬勃的创造力、坚强的生命力，深刻的洞察力，澎湃的情绪力，让他们获得了现象级的市场关注度。
那么，他们一定是做对了什么。
下面我举出2025年8个令我印象最为深刻的非标商业项目，来逐一拆解每个项目的高光亮点。我们来看看，这些榜样的力量，到底会给我们带来怎样的启发？
盘点1-北京友谊花园
61年老商场的往日情怀与当代时尚
图：焕新后的北京友谊商店
来源：小红书博主Clooover
应该说，友谊花园项目的焕新开业，重新点燃了京城商业的情绪力。
这个最早开业于1964年的北京友谊商店，曾是新中国成立后国家在首都开办的唯一涉外商店，已经有61年的历史。它不仅是一家商店，更是中国与世界交流的桥梁，见证了中国商业从计划经济到市场经济的转变，被誉为"民间外交家"。
最近两年，随着朝阳区周边大批量商业市场的爆发，这个计划经济时代下赫赫有名的友谊商店的辉煌已经不在，这里的商业经营有60%的空置率、9700㎡闲置空间、客群全面流失。
但在2025年，友谊商店仅用半年时间，投资仅数千万，就变身为新的“友谊花园”，它正以似曾相识的中古温度和文化时尚，重新治愈这座城市的年轻人。它清零了空置率、营收狂飙至2亿、周末客流破万，比之前多了几十倍。
具体来看，他们是这样干的：
首先，这样一个有历史荣耀的商业，与所处的朝阳CBD核心地段以及它在周边高密度环境中独有的“主楼+后院友谊花园”的复合型空间环境，让它具备了打造非标商业的客源市场和空间禀赋。
在这样的资源环境下，他们还做出下面两大策略：
第一：轻手轻脚改，突出老特色
相比于北京东二环周边各种光鲜亮丽的新商场，友谊商店曾经辉煌的文化历史成为了他们独有的特色标签。
因此，他们在空间上，将这里最具特色的“院落、旧物、自然”三大元素成为吸引客群的核心吸引力，并通过“动线优化+功能分区”的策略，将闲置区域拆解为“首店经营区、活动展演区、配套服务区”三大模块，并利用建筑挑高增设夹层、激活地下闲置空间的方式，实现了9700平空置区全盘活，商户签满100%，还多了近5000平的经营面积，整体大了20%。
更有特色的是，他们精准筛选老建筑中具有时代记忆的细节，如传达室的实木窗，他们保留原始木质纹理与榫卯结构，仅做防腐加固、职工食堂的老餐桌，他们保留桌面使用痕迹，搭配现代座椅与灯光，改造为网红咖啡座、而墙面的老式标语，他们还采用“拓印复刻+透明保护罩”工艺，避免风化同时保留原始质感。
结果，这些未被修饰的历史元素，反而成为消费者打卡的核心记忆点。
图：友谊花园一角来
源：小红书博主：Robin Van Persie
第二：用首店+多业态经营模式抓住年轻人
焕新后的友谊花园还招了30家店，其中70%都是首店、概念店。
同时，他们还办了15场活动：草坪音乐节、老电影放映、文创市集，一下子吸引了80%的年轻人和外国游客；“友谊花园”成了小红书爆款，开园一个月，光话题就被看了200多万次。
从61岁的友谊商店成功焕新的案例可以看出，当老商场懂了年轻人要什么，当老空间有了新玩法，所谓的“过时”，不过是还没找对打开方式罢了。
盘点2-上海LV巨轮
爆炸力的审美
图：上海LV巨轮
来源：小红书博主梵克Frankkie
上海南京西路一度是这座伟大的商业城市的骄傲。但随着市场的下行，曾经的“梅恒泰”金三角风光不再，南京西路也逐步失去了往日的光彩。
直到2025年6月28日，由时尚大牌LV打造的全球唯一“巨轮”概念地标“路易号”在上海兴业太古汇正式开放，它以颠覆性的体验和爆炸力的审美，瞬时重新激活了人气涣散已久的南京西路商圈。
这艘总长近115米、高30米的红银相间“巨轮”，仅用三个月便完成从立项到落成的极速落地，它独特的质感和场景张力，让人感受到魔都的风姿依然绰约。
在设计上，LV巨轮深度呼应LV百年旅行基因与上海“东方门户”的港口文化，金属Monogram装饰的船首、层叠式硬箱造型的顶层，将19世纪越洋硬箱传奇转化为震撼视觉符号，夜晚灯光点亮时更成为南京西路商圈的视觉焦点。1600平方米的三层空间内，构建起“展览+精品+餐饮”的复合型体验链条，实现从单一购物到多元沉浸的转型。
除了设计，项目内部的场景重构也是其破圈关键。
图：上海LV巨轮内部
来源：小红书博主士心
LV巨轮的一层至二层的《非凡之旅》展览，以九大主题展厅串联品牌工艺史，古董硬箱与光影艺术交织成可感知的文化叙事；二层精品店嵌入万花筒隧道等科技互动装置，模糊艺术与消费的边界；三层露台餐厅则将商圈景观融入用餐体验，打造兼具格调与社交属性的消费场景。
这种设计使项目快速引爆社交场，累计接待观众超36万人次，日均2500人次，带动周边商圈客流同比增长超50%。
在全球奢侈品市场放缓背景下，“路易号”以“首展+首店+首秀”三重优势，实现“展品变商品、流量变留量”的高效转化，这种大胆想象，用爆炸力的装置审美激活周边商业的做法，值得广泛借鉴。
盘点3-郑州亳都・新象
古街新解
图：亳都新象
来源：小红书博主亳都新象
郑州这座历史古都，一直以文化绵长、气质淳朴闻名全国。我们习惯了在河南寻找历史，但时尚之都似乎不是这座城市的标签。但2025年10月在郑州新开业的亳都・新象项目，让我们看到了在历史文化中蓬勃发展出来的时尚力量，让大家对郑州刮目相看。
亳都・新象这个项目最大的特色就是在城市核心的历史文化街区中，用了“潮流商业”的模式和解法。这个与3600年商代城垣相依、毗邻全国第二古老文庙的商业街区，开业首日客流就破10万，形成了独特的“文化遗址+潮流商业”的融合模式。
首先，亳都・新象的先天优势是“文化IP+交通枢纽”的不可复制性。它地处郑州“金一环”核心，东侧紧依商代城垣遗址，西侧衔接文庙，这“一墙一庙”就构成了项目独一无二的历史坐标。
除此之外，当全国很多历史文化街区还是以民俗餐饮为招商经营业态的时候，亳都・新象却以40%的生活方式潮流首进品牌占比，打造中原首发经济策源地。
图：亳都新象
来源：小红书博主YoYo向前冲
在这样的历史街区中，他们创造性的引进了3家米其林、2家黑珍珠品牌扎堆入驻，这里还聚焦在潮流与本土品牌双线发力。同时，他们还以“巍巍亳都”为核心IP，推出“BODUWALK游垣妙会”，串联街区、院落与城垣，打造CityWalk热门目的地。
并且，这里的沉浸式活动也在持续引流：开街即举办建筑文化展、泡泡玛特限时IP展、城垣光影秀等八大活动，傍晚的城墙下音乐会更成为市民打卡标配。
亳都・新象项目的诞生，并没有把遗址当包袱，而是化作商业的核心竞争力；他们不用仿古造景，而是让文化落地为消费体验。这里首店经济对消费升级的回应，更是文化IP对大众需求的精准捕捉。
盘点4-北京中海大吉巷
历史文化遗产的时尚化表达
图：中海大吉巷来源：小红书博主深蓝Grace
这个承载宣南百年文脉的项目，有着丰富的历史文化遗存。自清代以来，这里有康有为开展维新活动的南海会馆、李大钊与陈独秀创办《每周评论》的旧址，人文底蕴极其丰富。
但近代以来，这里逐渐沦为密集的“大杂院”，周边30条街巷、9800户约4万居民挤在破旧平房中，私搭乱建严重。
2025年5月25日，大吉巷作为北京中轴线申遗成功后的标志性城市更新工程正式开业，完成从危改片区到“城市文化会客厅”的蝶变。项目开业首日客流超20万人次。
大吉巷项目的核心特色在于“文保优先的多元融合”模式。
他们用“像修文物一样织补城市”的理念，完整修复康有为故居、《每周评论》旧址等48处历史院落，以“原形制、原工艺”还原老城肌理，同时通过“地上守形制，地下挖价值”的设计，在36万㎡综合体中规划8万㎡商业空间与1.2万㎡城市绿地，构建“逛故居+逛商场+逛公园”的三位一体场景。
在这次改造中，业态创新是其破圈关键。
项目引入150余个品牌，首店及定制店占比超50%，既汇聚有雲、东方境等文化主题首店，也囊括米其林餐饮与潮流品牌，形成差异化消费矩阵。更通过定期举办艺术展、体育嘉年华等活动，打破商业与文化的边界，让消费场景延伸为生活方式体验，开业后不仅斩获北京城市更新“优秀项目”，更成为西城消费新地标。
所以，大吉巷的案例证明：老城更新无需割裂历史与商业，通过“文保+商业+生态”的多元共生，既能让康有为故居等历史遗迹“活起来”，也能以首店经济激活消费活力。
这种以文化为魂、空间为骨的开发逻辑，为核心区城市更新提供了从“爆火”到“长红”的可持续路径。
盘点5-武汉江夏里老码头
场景营造的新巅峰
图：江夏里老码头
来源：小红书博主湖北文旅
江夏里·老码头作为武汉首个以沉浸式老码头文化为主题的特色商业项目，它深度挖掘了武汉码头历史文脉，通过将三十多栋木质建筑错落排布，设计成明清荆楚地区村落建筑群，并复原了青石板路、拱桥、牌楼复古招牌，构建出一幅渔灯摇曳的码头场景，重现了“清明上河图”般的市井烟火气。
整个项目的业态包括特色餐饮集群，汇聚了热干面、三鲜豆皮等地道汉味小吃，以及主题餐馆、院子餐饮，同时还有多元休闲娱乐，包括了夜间灯光秀、亲子度假、水上游览等业态，这样就形成集“美食、旅游、休闲、文创和演艺”于一体的综合性街区。
与此同时，项目还开发与码头文化相关的文创产品，让游客有“可带走”文化记忆。这里的汉绣、木雕等非遗工坊，采用“前店后厂”模式，游客可围观制作过程并参与DIY；而伴手礼店以“货仓”为设计主题，货架模拟船舱货柜，增强场景代入感。
为了凸显这种场景感和沉浸感，项目还设定了一批NPC角色系统，如“船老大”“账房先生”“卖花姑娘”“江湖艺人”等。
从操盘模式上看，这个项目通过乡村集体用地的改造，依托村落原有地貌，对占地110亩和38栋闲置农房进行了加固改造，保留外墙肌理与院落格局，内部植入现代设施，变成了焕然一新的木质建筑，形成的主题商业集群。
江夏里老码头的案例给我们的启发是，在下行的市场环境下，沉浸式文旅商业项目必须严控成本，拼命打造项目的场景力。但一个项目是否具备投资可行性，绝妙的主题策划、创新的场景设计、扎实的业态运营和良好的客户口碑，都是关键要素。
盘点6-上海爱琴海缤纷里
重新定义乐园商业
图：江夏里老码头来源：小红书博主爱琴海缤纷里
2025年7月，与上海乐高乐园同步开业的爱琴海·缤纷里项目，从开业的至今累计接待游客超540万人次，它以现象级表现改写了国内乐园商业的竞争格局。
这个项目最大的创新就是它颠覆了传统乐园商业的空间逻辑。在这个细分领域，早期乐园商业的本质是“服务于乐园客流导入”的功能型设计。
比如上海迪士尼小镇4.6万㎡空间更像一条精心装饰的“消费走廊”，而环球影城城市大道则以电影片场式的开放布局，营造“未进影城先入场景”的过渡体验，核心功能仍是强化电影IP的沉浸感延续。他们两者均未突破“乐园为主、商业为辅”的主从框架。
但是，乐高乐园门口的爱琴海·缤纷里的核心突破在于构建“双景点共生”模式。
在空间上，爱琴海·缤纷里打破了“通道思维”，构建了具备独立游览价值的体验场域。他们采用“半开放Mall+主题街区”复合结构，三大主题分区形成独立游览动线，实现“双向导流”——既承接乐园客流，也吸引非乐园游客专程打卡。
这种“商业即景点”的空间逻辑，使日均客流远超同类文旅商业的平均水平。
在主题上，爱琴海·缤纷里构建了“IP共生而非依附”的全新生态，使得“乐园之外还有乐园”，他们将乐高积木元素融入建筑细节、导视系统与景观设计，形成“未见乐园先感其趣”的氛围铺垫，却不局限于单一乐高IP。
同时，他们通过自创“缤纷乐市”系列市集、音乐烟花秀、星空放映厅等主题活动，构建“泛创意文化”的主题内核，使商业街区既与乐高乐园的客群定位高度契合，又具备独立的主题吸引力。
在业态组合方面，爱琴海·缤纷里以“首店集群+体验业态”重构了乐园商业的竞争力。
他们引入20余家全国/区域首店，包括三丽鸥全国首个度假区主题店、泡泡玛特S级店、Funko全国首店等高能级品牌，形成“首店经济”的核心吸引力。
爱琴海•缤纷里告诉我们，中国乐园商业的未来，不在于如何更好地“服务乐园”，而在于如何构建自身的独立价值。只有通过这种“双核心思维”通过构建商业的独立吸引力，才能实现“乐园客流+自然客流”的双重支撑，有效抵御客流高度依赖乐园，淡旺季差异明显，抗风险能力较弱的风险。
盘点7-南京GLC金陵中环
高端商业的文化场景化营造
图：金陵中环OPEN GARDEN游园
来源：小红书博主顺景园林
2025年4月29日，香港置地旗下第四座中环系项目——南京GLC金陵中环正式试运营之后就爆火，为“中华第一商圈”的新街口注入全新活力。
作为新街口近十年最大体量新增商业载体，金陵中环摒弃传统高端商业的同质化路径，凭借深度融合在地文化的场景化营造，实现从“购物目的地”到“生活方式中心”的转型。
金陵中环的核心特色在于“在地文化与现代商业的场景化共生”。在空间营造上，项目以“金陵八景”为灵感，将南京古城墙意象融入建筑外立面，通过古铜金属板与玻璃的碰撞，呈现兼具历史厚重感与现代张力的视觉效果。
整个项目内部借鉴传统院落“三进”理念，打造层层递进的沉浸式体验，西区中庭演绎古典闺阁的东方美感，东区则以云锦纹样为元素重构空间肌理，30米挑高中庭搭配手工玻璃栏板与柔光垂帘，营造出富有光影层次的文化氛围。
图：金陵中环地下连通道
来源：小红书博主布莱克
场景创新成为文化落地的关键载体。
项目打造了多个标志性文化空间：地铁通道内的《红楼回响》艺术装置，将《红楼梦》经典意象与现代潮流融合，成为入市前的流量铺垫；地下连廊的“时空列车”以4D光影切换自然景观，构建起虚实交织的社交打卡场景；西区5楼500平方米的空中园林，将十三幕诗学典故转化为可触碰的体验场景，实现消费者与历史文人的跨时空对话。
业态布局与文化场景形成协同共振。
项目引入超150个品牌，其中超40%为江苏或南京首店，包括方所南京首店、Olé首店等兼具文化属性与品质感的品牌，形成覆盖文化社交、国际潮流、高端体验的全场景矩阵。同时，项目规划与周边南台巷、丰富路等街巷商业联动，构建“人文街区+高端商业”的互补生态，推动新街口商圈从单一购物向多元生活场景转型。
盘点8-广州中旅•阿那亚•九龙湖朋里街区
文艺力、社群力的又一场胜利
图：中旅九龙湖阿那亚小镇中心广场
来源：小红书博主GAFA-艺起
2025年大热的中旅•阿那亚•九龙湖项目也是一个非常值得拆解的案例。
这个项目本质是上一个存量旅游度假区盘活的案例。从1993年以来，这个项目虽历经多轮开发，但操盘模式相对传统，虽然打造了高尔夫球场和欧式风情小镇，但一直没得到有效运营，日常客流稀疏、业态空泛。
2021年，央企中旅投资与阿那亚的联合介入，为该项目的存量改造提供了破局关键。
中旅投资承接了项目2.5万亩空间的土地资产，依托央企资源优势聚焦“硬件基底”的打造；而阿那亚则以轻资产模式为项目注入运营内容。
这个项目中，最值得关注的是小镇中心新开业的街区。
整个项目的西区商业“Aperch朋里”作为核心，首创了半开放式公园商业群落，通过连廊、露台与庭院将27个店铺单元嵌入林木环境，结合深檐、通风廊道与雾森系统适配岭南气候，使商业空间成为自然生态的边界消融。
图：九龙湖朋里街区
来源：小红书博主中旅阿那亚九龙湖
在品牌招商上，阿那亚以“审美契合度+稀缺性+在地适配”为标准，构建了高浓度的“首店矩阵”，这里包括了“栋梁之家”复合生活方式空间、自然咖啡品牌山池、跳海酒馆、荒野自然博物探趣所、家居买手店壹集等等。
同时，他们也布局了广州的美食业态、湖畔市集，这样既满足阿那亚引进的北方业主的新鲜感，也贴合大湾区客群的消费习惯。这种“首店引流+在地留客”的组合，使商业既具备话题性又有烟火气。
商业的北区则改造原有欧式小镇，保留建筑肌理的同时植入社区食堂、广府糖水铺等日常业态，满足业主基础生活需求。
除此之外，项目还构建了一组公共建筑集群，这里既有展现出“废墟美学”的旧教堂、花园式阿那亚艺术中心广州馆，也有山顶复刻欧洲中世纪风格的国王酒店、象征社群联结的蜂巢剧场、与山体相融的山地图书馆等特色建筑，以及灯塔乐园、儿童城堡剧场等亲子休闲场景。这些建筑交相辉映，既实现了“空间即艺术”的高审美，也为后续文化活动落地提供了优质载体。
在内容运营层面，阿那亚全年策划了1500场活动，涵盖国际艺术展览、在地文化市集、社群主题沙龙等，并通过会员体系沉淀核心客群，实现从游客到社区成员的身份转化。
经过四年运营，中旅・阿那亚・九龙湖度假区的客流与酒店出租率实现大幅增长，住宅去化良好，并且广泛覆盖了南北地区客群，房产及民宿价格较周边形成明显溢价。
总结
上述这8个2025年新开业的优秀非标商业项目，要么有着优秀的地段基因，并从中更新迭代，要么有着独特的创意，要么开创了一个细分赛道的新模式，要么具体操作手法上有独到创新之处。
其中，大部分项目都是在尊重在地的文化传统的基础上进行再创造。
比如友谊花园、大吉巷、亳都•新象、金陵中环、江夏里老码头这8个项目中的五个项目，都是深挖自己的历史文化遗存，在尊重文化的同时，再用新的表达去复原呈现这段历史，这些让他们在同质化的商业同类中脱颖而出。
除此之外，他们还都有以下四个统一的特点：
第一，极其重视时尚化和年轻力的业态内容；
第二，优秀的场景营造能力；
第三，模式上的深度思考和大胆创新；
第四，拼命寻找独特性和差异化。
由此可见，在他们的操盘思路中，总有一个举措，都超出了普通商业运营的认知常识，他们有勇气、有魄力，不落俗套的去做自己，从而生发出了一种迷人的吸引力。
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