会展 - 招商雍境 2 期・名邸：楼盘详情、投资价值解析、购买注意事项（2025 年 12 月）

2025 年 12 月，招商雍境 2 期・名邸（会展湾雍境二期）是深圳会展海洋新城的央企新规刚需 / 刚改盘，折后均价约 4.66 万 /㎡，拓展后得房率 96%-105%，地铁 + 名校 + 高拓展是核心卖点；适合 3-5 年持有的稳健投资者与刚需 / 刚改家庭，介意保障房配比、片区成熟周期与高容积率的买家需谨慎。

一、核心楼盘详情

项目位置

宝安区沙井会展海洋新城，地铁 12 号线海上田园南站 A 口约 50 米

开发商

招商蛇口（央企），招商积余物业（一级资质）

产权年限

70 年（2023 年 5 月 8 日 - 2093 年 5 月 7 日）

占地 / 建面

约 2.52 万㎡ / 约 17.02 万㎡，容积率 4.44，绿化率 > 30%

楼栋 / 户数

6 栋 26-31 层，总户数 1534 户（商品房占比 52.4%，公租房 + 自持租赁 47.6%）

梯户比 / 车位

2 梯 6 户 / 3 梯 7 户，车位比约 1:0.93

户型 / 交付

78-80㎡3 房 1 卫、89-92㎡3 房 2 卫（横 / 竖厅）、115-117㎡4 房 2 卫；2027 年 9 月精装交付

价格

折后均价约 4.66 万 /㎡，总价 336 万起，首付约 100 万起（80㎡3 房）

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核心配套

  1. 交通：地铁 12 号线海上田园南站 A 口步行约 50 米，1 站换乘 20 号线，5 站换乘 11 号线，快速通达南山、福田；临近广深沿江高速、深中通道（已通车）。
  2. 教育：自带 9 班幼儿园，步行约 500 米至会展湾实验学校（宝中集团九年制，2024 年开学，小一录取积分 96.8 分）。
  3. 商业：自带约 1.5 万㎡社区商业，周边规划会展湾花园城、华发冰雪世界主题商业等，3-5 年逐步兑现。
  4. 休闲：近海上田园、会展河景观带，华发冰雪世界（在建）等文旅配套。

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二、投资价值深度解析

核心价值点

  1. 新规高拓展 + 央企保障：拓展后使用率 96%-105%，远超传统高层 75%-80%；央企开发，交付与物业有保障，二手流通更稳。
  2. 价格洼地 + 配套利好：折后均价 4.66 万 /㎡，低于周边次新二手房（5-6 万 /㎡）；会展湾 + 冰雪世界 + 会展河规划，片区界面纯粹，长期价值有支撑。
  3. 刚需适配 + 流通性强：户型精准匹配刚需 / 刚改，首付门槛低，南山 / 宝安通勤客群基数大，租赁与二手接盘能力稳定。

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风险类型

社区纯粹性

保障房占比近 48%，或影响私密性与二手溢价

二手流通周期拉长，溢价空间受限

配套成熟慢

商业 / 医疗短期依赖外部，大型配套需 3-5 年兑现

居住体验一般，短期租金回报弱

学位风险

会展湾实验学校积分要求高，非深户购房（75 分）可能被统筹

教育资源不确定性影响家庭自住与保值

交付周期

2027 年 9 月交付，持有成本（房贷 + 租金）较高

资金占用周期长，短期无法变现

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投资回报测算（基准情景

3-5 年

片区配套兑现，二手均价达 5.5-6 万 /㎡，租金约 60-80 元 /㎡/ 月

房价年化涨幅约 4%-6%，租金回报率约 1.5%-2%

稳健刚需 / 刚改，中长期持有

1-2 年

配套未成熟，二手流动性弱

涨幅有限，或面临价格波动

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三、购买注意事项（避坑指南）

选筹策略

  1. 户型优先级：89㎡横厅东南向（拓展后使用率最高达 105%，零过道，看花园，流通性最佳）> 89㎡竖厅 > 115㎡4 房 > 78-80㎡西北向 3 房。
  2. 楼层 / 朝向：优先中高楼层（15-25 层），避开低楼层（<10 层）采光遮挡；东南 / 西南向优于西北向，减少噪音与西晒影响。
  3. 楼栋选择：优先南地块 2 栋、3 栋，远离公租房与自持租赁楼栋，提升居住纯粹性。

交易与权益风险

  1. 合同细节：核对新规面积计算明细、公摊范围、拓展空间交付标准，明确精装品牌与保修条款。
  2. 学位与积分：深户优先，非深户需提前测算积分，避免入学统筹风险。
  3. 资金规划：预留 2-3 年房贷 + 租金备用金，应对 2027 年交付前的持有成本。
  4. 二手流通预期：接受保障房配比带来的溢价受限，以 3-5 年持有周期为目标，避免短期变现压力。