“住建部刚发话，明年开始房子要先盖后卖，你还没看懂？”——全国住建工作会议把“现房销售”写进KPI，房价、人口、日韩教训一次给你捋清
12月24日到25日，全国住房城乡建设工作会议在北京低调开完，没上热搜，却扔出一颗深水炸弹：2025年要“有力有序推行现房销售”
一句话，以后想卖房？先盖完、盖好、盖得让买家挑不出毛病，再开张。对没关注新闻的小伙伴，这等于把实行了二十多年的“期房”玩法按下暂停键——过去是画张图就收你首付，现在得把房子真摆在那儿，才允许你刷卡。消息一出，深圳、太原、信阳等城市立刻跟进：新拍地必须现房卖，违规提前收钱算违法，风向真的变了。
现房凭啥突然C位？
一句话，人口少了，房子多了，买家不想陪开发商“赌命”
看数据：2024年全国现房销售占比已经冲到30.8%，比2020年翻了一番。不是开发商突然良心发现，而是“韭菜”不够用了。16—59岁劳动年龄人口三年减少4100万，25—34岁主力刚需更是断崖式下滑。房子越造越多，人却越来越少，买方市场成型，大家第一诉求从“抢到”变成“别烂尾”。现房“所见即所得”，正好打中痛点。再说价格，2024年70城新房价格环比连跌9个月，开发商回款比KPI还难，期房模式“先钱后货”玩不转，只能把库存现房甩出来换现金流。便宜、安全、立刻住，现房自然成了“真香”选项。
开发商为啥集体“头大”？
过去“五个锅三个盖”，现在盖子被没收，现金流直接裸泳
现房销售意味着拍地、盖楼、封顶、精装全部自己先垫钱，回款周期从2年拉长到4年，杠杆直接腰斩。小房企最先扛不住：银行授信收缩，信托口子堵死，预售款又没了，三条红线活生生变成“三条上吊绳”。大房企也不好过，2025年到期信用债超过6000亿，现房模式下一季度现金流就转负，拿地意愿肉眼可见地下滑——2024年百城土地成交面积同比再跌25%，流拍率飙到18%。土地财政最着急：地方政府卖地收入两年缩水3.2万亿，现房制度全面推开后，这一数字大概率继续下探。于是政策留了个活口：不是一刀切，而是“新老划断”+“试点先行”，让市场慢慢换轨，避免开发商集体“心梗”。
日韩给我们提前剧透了什么？
人口见顶后，现房占比越高，房价越“躺平”，杠杆越降，这是规律不是选择
日本1996年劳动人口见顶，当年现房销售占比仅15%；到2023年，这一数字涨到65%，房价却连跌20年——东京核心6区才回到30年前水平。韩国2017年人口负增长，现房比例随即从25%飙到55%，首尔房价2022年触顶后连跌8个季度。核心逻辑：买房人少了，期房没人敢赌，开发商只能盖好再卖；同时金融系统要求“真实抵押”，银行也更愿意给现房放贷。结果就是：
- 新房价格弹性越来越小，金融属性被抽离；
- 高周转房企批量出局，行业集中度提升，利润趋制造业化；
- 住宅回归“耐用消费品”，杠杆利率与车市、家电看齐。
中国2022年人口已现负增长，现房占比曲线与日韩几乎同步抬升，时间差不超过5年。换句话说，现房销售不是政策脑洞，而是人口结构给出的“标准答案”——提前盖好的房子，才敢在人口缩量的时代找到买家。
普通人到底该怎么玩？
现房≠稳赚，期房≠必烂，关键算清自己的现金流“安全垫”
- 如果你是纯刚需：优先盯“封顶+准现”，至少外立面完工，再便宜也要看开发商财报——三道红线最好全绿，负债率<70%，否则再低的价格也别帮别人填坑。
- 如果你是改善：核心地段现房值得砍价，别担心，2025年大部分城市去库存周期仍超20个月，时间在你这边。
- 如果你还想投资：醒醒，租售比低于1:250的现房也是“纸面财富”，人口净流出城市哪怕现房打七折，也可能“高位站岗”。
一句话，现房时代最大的风险不是房价暴涨，而是你的现金流被提前锁死：备案即办贷，月供立刻上马，没了“两年免租期”。买房前，先问自己“如果明天被裁，存款能撑几个月月供”，答不上就别冲动。
政策、人口、房价、杠杆，所有信号都指向同一条暗线：房子正从“金融资产”变回“耐用消费品”。现房销售只是这场大转型的第一幕。一起聊聊，看谁的选房标准最硬核。
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