如果你这两年有在看新加坡的房产新闻，大概率会有一种感觉：
“怎么又是百万组屋？”
这种感觉，并不是被媒体放大的错觉。
根据新加坡 Housing and Development Board（HDB） 在 data.gov.sg 公布的交易数据，截至 2025 年 12 月 18 日，今年成交价超过 100 万新币的二手组屋已经达到 1,544 套。
作为对比，2024 年全年，这个数字是 1,035 套。
一年之内，直接多了将近 50%。
业内预计，到 2025 年底，百万组屋成交量很可能会来到 1,550 套左右。
图源：EdgeProp
数量暴涨，但不是“全面失控”
乍一看，这个增长幅度确实很夸张，很多人第一反应就是：
新加坡组屋是不是彻底疯了？
但如果只看“数量”，很容易误判。
从价格结构来看，今年的百万组屋，更多是集中在刚刚破 100 万的新区间，而不是全面冲向 130、150 万。
数据显示，2025 年百万组屋的平均成交价约为 114 万新币，只比去年高了 1.8%。
这个数字背后，其实说明了一件事：买家已经开始明显“卡价位”了。
最贵的一套，来自女皇镇
当然，这并不代表没有天价成交。
根据 EdgeProp Singapore 的统计，2025 年最贵的一套二手组屋，出现在女皇镇的 SkyTerrace @ Dawson。
这是一套五房式组屋，面积约 1,313 平方英尺，今年 6 月成交价高达 165.9 万新币。
更关键的是，这套房子还剩大约 90 年地契。
在很多买家眼里，这种条件，已经非常接近“低密度私宅”的使用体验了。
碧山、杜克逊山：老牌核心区继续扛价
除了女皇镇，今年还有几笔成交，同样让人印象深刻：
碧山
一套五房式，成交价 163.2 万新币
一套行政式复式（Executive Maisonette），成交价 160 万
Pinnacle @ Duxton
一套五房式，成交价 160 万
大巴窑 DBSS 组屋
五房式，成交价同样 160 万
这些案例几乎都具备几个共同点：
地段成熟、交通便利、户型偏大、而且可替代选择极少。
按地点划分，新加坡组屋标杆项目达士岭The Pinnacle@Duxton占据了前十高价交易的四笔。但根据data.gov.sg的数据，大巴窑今年有最多百万转售组屋交易发生，一共有296笔交易！
红山以209笔交易排名第二，其次是女皇镇（165笔）、加冷/黄埔（144笔）和金文泰（100笔）。一个事实是，比起其他区域来说，百万组屋的买家更青睐位于成熟市镇的组屋，有超过90%的交易都发生在这类地区。
百万组屋，更多是“地段溢价”
如果把这些高价案例放在一起看，其实会发现一个很清晰的规律：
真正把价格推上去的，并不是“组屋这个属性”，而是地段。
靠近市中心、成熟市镇、紧邻 MRT、又有景观或稀缺属性的项目，
哪怕是 HDB，也会被市场用“准私宅”的逻辑来定价。
而一旦离开这些条件，价格立刻回归理性。
买家已经开始“不再盲目追高”
这一点，从业内分析也能看得很清楚。
Huttons Asia 的分析指出，今年大多数百万组屋的成交价，都集中在 100 万到 115 万之间，真正冲破 120 万的案例，其实并不多。
市场并不是没有钱，而是对价格变得更挑剔了。
买家愿意为好地段付溢价，但不再无条件买单。
破百万的，其实还是少数人
再看一个比例，情况就更清楚了。
根据 ERA Singapore 的数据，
2025 年前 10 个月，新加坡一共提交了 20,694 份二手组屋交易申请。
其中，成交价超过 100 万新币的，只占 6.4%。超过 93% 的二手组屋交易，仍然在百万以下完成。
所以，从整体市场来看，新加坡并没有进入“全民百万组屋时代”。
真正的焦点，其实不在 160 万
如果只盯着 150、160 万的成交，很容易被极端案例带着走。
真正值得关注的问题反而是：
在 90 万到 110 万这个区间，普通家庭还能不能买到合适的房子？
随着百万门槛越来越常见，
这个区间，正在变成越来越多中产家庭的“主战场”。
而这，可能才是接下来几年，新加坡组屋市场最现实、也最残酷的考验。
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