前段时间，广州甩出一份旧改成绩单：
2025年广州城中村改造投入资金超1000亿元，全市共有52个旧改在拆。（数据来源：广州政府网）
从规模上看，对比2010年、2016年两轮“旧改潮”，广州的改造力度和决心，都是空前的。
｜广州城市航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
就体感来说，广州今年的旧改动作，比以往任何时候都要猛。
全市在推进的52个旧改中，有超过20多个村，进度是一日千里。
像三元里旧改，今年5月开始签约，半年多时间，签约率已达到9成以上。
天河大观村，从动迁到拆完，用时1年不到。
白云黄边村二期收回集体土地使用权，村民从接到通知到搬走、交房，只给15天时间。
广州全面啃旧改硬骨头的力度，可见一斑。
｜广州楼市发布 制图
楼市深扒了下，截止目前，广州真正意义拆完的城中村，共有20多个。
其中，在2015年以后拆完的，大致有15个。
像冼村、大观村、珠江村、枫下村和知识城五村七片等，基本是在今年清拆完的。
｜广州楼市发布 制图
如果以村民完成回迁作为衡量节点，目前全面完成改造的城中村，则大致有8个，如猎德、潭村、杨箕、琶洲、线坑等村。
按目前的进度来看，未来几年，广州大概率会有一大批旧改“撞线”。
要知道，目前广州在城中村改造上，不仅步伐在加快，规模也在增加。
｜广州楼市发布 制图
楼市君梳理了下，从2007年算起，广州在旧改之路上，起码走了18年。
在18年期间，共掀起过3次“旧改浪潮”。
其中2007年，为迎接亚运会，广州曾先后启动了猎德、杨箕、冼村、琶洲村等旧改项目，并计划在全市改造52个城中村
到2016年的时候提出，5年内要完成42-50平方公里的城市更新，黄埔甚至一度喊出3年要拆完66条村的目标。
而到现在，广州的旧改规模更是进一步“膨胀”。
官方在2023年发文，计划15年内推进297条村改造。
｜广州楼市发布 制图
越来越多的城中村加入改造行列，也反映了一个事实：
广州在旧改上，决心比以前更为坚定。
而在昨天，广州十五五规划建议也明确提到，将“大力实施城市更新”。
同时强调，将走成片开发、区域统筹更新的路子。
也就是说，未来5年广州在旧改上的用力方向，是大面积改造，而不是“点状式”更新。
｜广州十五五规划建议截图
｜来源：广州政府网
贰
当然，还有一种声音认为，担心新一轮旧改，会遭遇之前的阻力。
但现实是，如今广州旧改之所以推进的轰轰烈烈，就是因为扫平阻力后的结果。
要理解这个逻辑，我们需要了解过往广州的旧改，到底难在哪里？而广州又是怎样克服的？
｜广州航拍实景
｜广州楼市发布 摄
首先，在2023年之前，广州旧改主要以“民营房企+合作改造”为主，风险系数普遍较高。
过去很长一段时间，广州旧改的主力其实是民营房企，改造模式也以“合作改造”为主。
如当年升龙，凭借杠杆，巅峰时一度手握广州9个旧改，比央国企都猛。
后来民营房企集中暴雷，很多旧改也因此跟着“触雷”，陷入沉寂。
但2023年旧改重启后，广州的大部分旧改，基本都是国央企在操刀。
改造模式，也从以前的“合作改造”转为“做地”模式。
｜广州楼市发布 制图
相比起以前，国央企做地改造，显然更有确定性，进度上也更有保障。
要知道，2016年杭州通过国企做地模式，短短9年多时间，就拆完了355个村。
目前，整个杭州主城区，几乎看不到成片的城中村。
如今广州在旧改上学习杭州模式，未来的拆迁完全是可以期待的。
｜广州楼市发布 制图
其次，此前广州旧改之所以拆迁“卡点”，在于政策不够完善。
比如在2023年《广州市城中村改造条例》出台之前，对于旧改“钉子户”，广州一直没有相应的配套法规支持拆迁。
这导致城中村改造，经常被钉子户延缓进度。
｜《 广州市城中村改造条例》实施公告
｜图源：广州人大官网
最突出的例子就是冼村，因十几户村民未搬，愣是被拖延了好几年。
直到2023年11月，广州人大通过《广州市城中村改造条例》，明确村民可通过集体表决收回钉子户土地使用权，才为冼村的“依法拆迁”铺平道路。
｜冼村旧改航拍
|广州楼市发布 摄
目前，随着旧改法规的出台，已有越来越多的城中村，开始对钉子户“清零”。
比如横沙旧改，今年清拆了200多栋留守户建筑。
还有鹤洞旧改，通过依法拆迁，完成了国有土地上钉子户的“清零”。
据不完全统计，今年全市已签约和依法拆迁的房屋，就超过了700多栋。
目前，全市起码有13个村，被纳入了拆迁补偿安置争议处理试点名单。
也就是说，这些村将是重点依法拆迁清零的旧改。
｜广州楼市发布 制
最后，广州旧改的难，还在于牵扯利益复杂，在补偿问题上容易陷入困境。
从数据上看，广州拥有1897万的人口规模，是全国TOP5级别的人口大城，2618人/平公里的人口密度，排在了全国前三。
其中一些城中村，更是聚集了大量外来人口和产业。
比如石牌村，0.73平方公里的地方，就有5.56万的常住人口；员村、康鹭等，人口体量更是超过10万。
｜广州楼市发布 制
而人口的扎堆，给城中村带来可观经济效益的同时，也增加了改造难度。
比如在丰厚的租金和分红面前，一些村民对于改造，往往会抱着抵触，或者漫天要价的态度。
这种情况也造成了两个难题：
一是中心区大部分旧改，通常在改造意愿、补偿方案上，陷入拉锯。
二是中心区的低效用地无法释放，导致城市存在明显断面，并且城市发展只能向外区延伸，错失产业引入的时机。
｜广州航拍实景
｜广州楼市发布 摄
不过，目前这些情况正在好转。
像城中村启动改造的门槛，已经从以前的80%，下调到满足三分之二即可。
还有现在的补偿标准，明确由官方统一拟定，任何单位和个人不能以任何方式提高。
旧改补偿标准的规范化，杜绝了开发商压低补偿，或者村民漫天要价的可能。
从而对广州的旧改，将起到很好的提速作用。
|图源：广州人大官网
叁
事实上，广州旧改之所以能推进的风风火火，除了克服难点，还在于它对于市场，也在不断释放信心。
众所周知，决定旧改快慢的，还有两个要素：资金和房子。
前者事关补偿，后者与回迁息息相关。
而在这两方面，广州的努力已经可以看见。
比如资金上，仅今年广州就投入了1000多亿。
未来三年，甚至会在中心四区，猛砸8342亿。
这意味着，接下来广州旧改，会有源源不断的子弹。
|广州楼市发布 制图
另外，在村民关注的安置问题上，广州也有创新。
像目前广州力推的房票安置，就解决了村民担心回迁不确定的问题。
再加上，目前大部分旧改城中村，都在把回迁进行前置。
这两种做法，无疑会强化村民对旧改的积极态度。
|广州楼市发布 制图
从这里我们可以看到，经历10多年的漫长摸索，广州在旧改上，正在走出一条行之有效的路径。
我们有理由相信，在全新模式、庞大资金、政策力度的保障下，当年困扰城中村改造的难点，会被一一破除。
而这一轮轰轰烈烈旧改“轰油门”，也会持久的加速下去，直到改造全面完成。
以前只能通过小规模“打补丁”的方式，焕新城市的做法，将成为过去时。
热门跟贴