住建部提出稳楼市九条措施，我们找不到重点。︱刘德科|住建部|保障性住房|刘德科|商品房|房地产市场|物业服务|稳楼市

文︱刘德科

来看今天刚开完的全国住建工作会议〔2025/12/22-23〕。对于明年如何稳楼市，他们大概提出了九条措施。我们逐条来看一下——

◎措施一：「因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等」

●解读：其实地方政府都非常清楚，从房企手上收购存量商品房用作保障性住房，这是一条效率非常低的救市措施；但由于住建部一直在主推，所以地方政府只能象征性做一两单或两三单，应付一下。

◎措施二：「优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进『好房子』建设」

●解读：确实，住建部在「好房子」这件事上做了很多努力，努力一定是成功的原因，但他们努力的方向未必是成功的原因。现在「好房子」所取得的成绩，其实主要就来自两个因素：一是计容新规（各地普遍放松容积率计算规则，让实际得房率飙升，隐形让利给购房者）；二是市场驱动（由于市场行情太差，房企只能拼命提高住宅产品力）。

◎措施三：「进一步发挥房地产项目『白名单』制度作用，支持房地产企业合理融资需求」

●解读：在保交房这件事情上，「白名单」制度起到了至关重要的作用；但令人费解的是，全国住建工作会议在总结2025年的成绩时已经宣布「保交房任务全面完成」，而在部署2026年工作时却又说要「进一步发挥房地产项目『白名单』制度作用」。我们能理解，保交房应该还有一些扫尾的工作仍需「白名单」制度，但是扫尾工作也需要单列一条作为「工作重点」？如果确实需要作为「工作重点」，那么反过来说，宣布「保交房任务全面完成」至少是不严谨的。

◎措施四：「城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行」

●解读：地方政府能出的救市政策，真的几乎都已经出尽了。如果现在还把主要责任推给地方政府，那么只能说真正要稳住楼市还需要更长的时间。

◎措施五：「加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制」

●解读：「做实房地产开发项目公司制」的意思是，项目资金进出，要实现更封闭的管理——对于房企来说，这将会使得他们的资金流动性更弱，压力更大。

◎措施六：「在房地产融资上，推行主办银行制」

●解读：这一条的意思是，预售资金监管要严格。房企都知道，这又是在一定程度上削弱他们的资金流动性。

◎措施七：「在商品房销售上，推进现房销售制，实现『所见即所得』，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。」

●解读：现房销售是无比理论正确的。但在现实执行中，它不匹配现行的房地产配套金融制度，所以根本没法落地。即便硬压下来要落地，地方政府也就是应付性地做几个，对住建部有所交代而已。所以，从根子上去下苦功夫「规范预售资金监管」，比「推进现房销售制」更符合现实情况。

◎措施八：「同时，深化住房公积金制度改革」

●解读：公积金制度的实质性改革从未开始，何来「深化」？现行公积金制度，是世界上效率最低的一种福利性质金融手段。从资金效率的角度看，每个城市的资金池都是孤立的，只有「金」，没有「融」；从购房者的角度看，受益远远少于付出；从企业的角度看，公积金制度无形中增加了税负。

◎措施九：「实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，探索『物业服务+生活服务』模式，推动『物业服务进家庭』。」

●解读：所谓的「物业服务+生活服务」，又是一种典型的理论正确。「物业服务」与「生活服务」，这两件事情其实是隔行如隔山，两者的差别如同骨科医生与脑科医生的差别。至少到目前为止，没有一家物业服务公司能做出上规模的「生活服务」。「生活服务」不在「物业服务」的能力边界之内——让专业的人做专业的事情，这是常识。