上海奉贤富力万达广场的第二次司法拍卖已经结束，依然无人出价，导致流拍。尽管起拍价已降至9.784亿元，相当于评估价17.471亿元的约五六折，但未能吸引任何竞买人报名。

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项目主要困境

流拍的背后，是该项目面临的多重挑战：

• 高比例自持要求：根据土地出让合同，项目商业面积的80%（约8.72万平方米）和办公面积的40%（约2.55万平方米）必须自持，不能散售回笼资金。这给接盘方带来了巨大的长期资金沉淀和运营压力。

• 巨额后续投入：项目自2021年底因富力地产资金链断裂而停工至今，虽然主体结构已完工，但外立面和内部装修等均未完成。业内估算后续续建成本可能高达10亿元。

• 开发商债务困局：主要开发商富力地产深陷债务危机。截至2025年上半年，其总负债高达2643亿元，资产负债率超过90%。项目本身也处于查封状态，并抵押给中国建设银行上海奉贤支行，债权数额达7.31亿元。

• 低迷的市场环境：当前商业地产市场面临挑战，空置率与租金承压。同时，全国大宗物业挂牌总量巨大，截至2025年11月末，32个重点城市挂牌总价已达约4.36万亿元，投资者态度谨慎。

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总结与展望

奉贤富力万达广场的二次流拍，反映了在当前市场环境下，带有复杂历史遗留问题和高持有成本的大型商业综合体在寻找接盘方时面临的巨大困难。其未来的盘活之路充满挑战，可能需要有实力的国资背景企业介入，或通过债转股等金融创新方式寻求突破。