我们多次讲过，最近两年的市场行情，其实特别适合置换。卖一买一，本身就是对市场不确定性最好的对冲。
如果是向上置换，那就更合适了：
自己的房子虽然跌了，但是要置换的房子，因为总价高大概率跌得更多，算下来，置换其实成本变低了。
而且在政策层面，2025年年底之前，置换还有退税优惠。
别看不起这笔钱，很多人卖房的个税要好几十万呢。
所以不少人就卡着25年年底前走完置换流程，就怕赶不上退税的政策。
不过，我们实际接触来看，如今的置换客群，已经不只是向上置换。
平价置换，甚至反向置换的人也越来越多。
反向换房的两类人群
所谓反向置换，就是大房子换小房子，市区换郊区，贵的换便宜的。
反向置换的第一大群体，是退休的老人。
最近我们接触到几个反向置换的案例，无一例外都是退休的老人。
他们卖了郊区的次新大平层或者别墅类产品，换到市区小点的房子，老公房或是总价低的老商品房，手里的余钱拿来养老旅游投资看病。
这也跟人不同阶段的生活习性有关系：
人年轻的时候都想住大房子，等到老了，又觉得房子大太冷清了，又想换个小点的。
尤其是子女不在身边的老人，两个人在松江住几百平的别墅，家里确实有点冷清。没雇阿姨的话，自己卫生都打扫不过来。
而且年纪大了，喜欢市区的热闹烟火气。
关键的是市中心到处都是三甲医院，老年人有个头疼脑热，或者基础病慢性病，去就医方便很多，年纪大了这都免不了。
上海的老龄化程度越来越高，退休老人越来越多，这样的反向置换的群体规模也会越来越大。
这些老人吃到了经济发展和房产增值的双重红利，早年单位分的老房子，或是当初几千块一平买的商品房，增值几百万。
现在到了退休的年纪，卖了房子，拿出一笔钱吃喝玩乐，全国全世界逛。
剩下的钱买一套市区小户型，够住就好。
可以看到，市面上千万级别的房子，卖房的一半都是老人。
年纪大了，儿女也不一起住，占个大房子没意思。
索性就大换小，或者卖了房去投奔儿女。然后把钱存银行吃利息，看病和养老。
年龄增长让他们变成了极度的风险厌恶者，避讳一切高风险操作。
反向换房的第二类群体，则是被动降杠杆的中产。
朋友小a，前几年在互联网大厂，收入高涨，风生水起，生了二胎，同时加杠杆买了市区大房子。
这两年行业波动，降薪裁员，房贷压力陡然变大，让他喘不过气，只好被动换房。
二胎家庭不允许他缩小面积，只好牺牲地段，从市区100多平换到郊区100多平。
虽然通勤时间久了，但手里多了两三百万现金，房贷压力也小了很多。
于他而言，反向换房是一场无奈“消费降级”，但也是减轻财务压力的自救。
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平价置换和“以租换租”不仅有反向置换的，还有平价置换或者“以租换租”的。
1）平价置换，两房换三房
朋友大李，卖掉1000多万的徐家汇100平的大两房，总价没加一毛钱，换到了长宁虹桥开发区150平大三房。
他牺牲了一点地段和房龄，换来了更大的居住面积，足够容纳一家三代人同时居住且互不打扰。
而且虹桥开发区到徐家汇很近，原有的生活圈子也没有多大变化。
所以对于这场置换，大李相当满意。
2）以租换租
上海买房，向上置换不再是唯一选择。
甚至买房也不是改善居住条件的唯一选择，有人以租换租，租房改善代替买房改善。
比如把自己家的老破小租出去，加点钱在附近租一个电梯房。
以闵行古美为例，50多平老破小租金能租到4000-5000，自己贴补2000-3000，能租到电梯次新两房。
以较小的成本完成了居住升级，进可攻退可守，相比置换买房，财务压力小很多。
我们观察到，如今的租赁市场，也开始大规模走向改善了。
比如市区的保租房，价格其实并不便宜，但公区，景观，装修也确实吸引租客，自习室、健身房、台球厅都有，所以也不缺租客。
另外上海中高端租赁市场，部分次新房的租金开始企稳了，背后可能是这部分家庭租房群体的规模变大了。
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深层动因
反向置换或平价置换并非主流，但这样做的人正越来越多。
而且向上置换的群体当中，愿意加大杠杆的人，也越来越少。
总价超过800万的房子，首付几乎都在60%以上。
深层的原因，是房价普涨的年代过去了。
随便买一套房，就能涨价升值的日子一去不返了。
很多人买房已经不考虑增值了，就像买车不会考虑增值一样。
有些房子，已经不是资产，而是负债，是赤裸裸的现金流黑洞。
最近两年我们接触到大量的多套房的投资者，在陆续出掉多余房产，卖了不买，或者资产整合，三套并一套等等……
当买房增值保值的预期不再那么明朗，当房价永远涨的信仰不再那么坚定，向上置换，或者买房，也不再是居住的必然选择。
这一轮回调周期，上海的买房和租房市场都在发生剧烈变化。
但无论是租房还是买房，不变的是人们对居住美好的追求。
置换不要犯错
当然，反向置换也有一些风险点：最坏的情况是，卖掉的大房子涨了，换的小房子跌了，把自己给做空了。
上海楼市的行情越来越分化了，但板块和产品轮动效应依然存在，切记不要踩错了节奏。
牛市里大家想“做大”，熊市里更应该想着“做优”。
当下的上海楼市，出现了一种难得的“对等置换、资产升级”的机会。
简单说，就是你手里那些“被高估”的房子，现在还能卖出不错的价钱，让你几乎不加钱，就能换到地段、品质都更好的房子。
这种好事，以前只在房价普涨时才有。比如2020年底，很多人卖掉暴涨的学区普宅，平价换入了还没怎么涨的市中心豪宅，完成了一次资产大跃迁。
现在市场下行，但逻辑类似。
有些板块因为概念或抱团，价格还挺在高位，调整来得晚。
我的建议是，把价格还在高位没有受到新房冲击的次新房卖掉，去买新房第四代住宅，或者买价格超跌、跌出性价比的小区。
这需要你有全城看房买房的视野，如果不明白，可以来找我们咨询。
最后，反向换房，本质是一场“自救”和生活重构，老人为了养老，中产求个安稳。
房子作为商品，本来就不是一定要越住越大的。怎么合适怎么来，怎么舒服怎么来。
真正的成熟，是能做加法，也敢做减法。
房子大小不重要，能装下安全感才是家。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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