纵观2025年西安的土地市场：
容积率低于2.0的地块，仅成交了8宗；在这其中，超百亩的大体量仅为3宗，1宗为溢价成交……
值得一提的是，就在最近西安城区内又闪现了一宗容积率仅为2.0且超百亩体量优质住宅地块，更有教育用地加持。
准备在西安拿地，擅长开发低密产品的房企，可以聚焦这块地！
01
超百亩，容积率上限为2
日前，长安区政府发布了《关于西安市长安区NB-CA-11-03-03、NB-CA-11-03-04地块实施详细规划的公示》。
此次公示共2宗地块，整体位于西安城南的长安区，具体在城南大道以东，西京学院以北、以西。
其中，地块一，土地标号为NB-CA-11-03-03，土地性质为二类城镇用地，宗地占地约123.6亩，容积率1.2-2.0，绿化率35%，建筑密度20%，建筑限高54米
这宗土地地上建筑面积为164815㎡，其中住宅建筑面积140300㎡，公益性公共服务配套设施建筑面积5935㎡，经营性公共服务设施建筑面积18580㎡。
地块二，土地标号为NB-CA-11-03-04，土地性质为中小学教育用地，宗地占地约27.6亩，容积率不大于0.5，绿地率不小于35%，建筑密度不大于22%，建筑限高36米，地上建筑面积为8640㎡。
02
生态、教育资源优势明显！
从宗地所处位置看，宗地位于长安区常宁新区的长安公园板块。
被誉为城南“绿肺”长安公园占地约2600亩，是西安市长安区规模最大、景观元素涵盖范围最广的城市综合性公园。
公园东起城南大道，西至子午大道，南至锦湖街，北至学府大街，包括滨河、景观水体、运动、专类花园、花谷、农耕等6个功能区，堪称西安城南近山拥湖的超大园林。
譬如长安云缦玫瑰园、绿城清水湾等千万级豪宅都是依公园而建，此次公示的地块就位于公园的东南角，东侧还有长安八水之一的潏河，依园傍河，生态资源也是该宗土地的最大优势所在。
除此之外，宗地南侧东侧紧邻的是西京学院，前段时间公示将更名为西京大学。
西京学院是一所民办高校，校园占地近1400亩，目前下设11个学院和2个教育中心，有全日制在校生17000余人，其中研究生1000余人。
除此之外，周边还有陕西学前师范学院（长安校区）、西安培华学院（长安校区）、西安财经大学（长安校区）等，高校云集。
除了高校外，这里还分布有西京中学、西安电子科技大学长安绿地城小、长安五小、长安一中新校区等中小学。
老西安人，其实对于长安一中比较了解，这所学校曾经在西安也是“掐尖般”的存在。
综上所述，该宗土地“生态+教育+低容”三大优势叠加。
距离该宗土地最近的地铁站为地铁2号线何家营站，直线距离为1.5公里，距离即将开通的地铁15号线长安广场站直线距离超2公里，均有一些距离。
综上，该宗土地最高2.0的容积率、限高54米的条件，紧邻公园等优势，可开发低容改善项目。
而超百亩的体量，以及教育用地的加持，给予开发商更大的展示空间。
03
常宁新区的新房市场
值得一提的是，就在10月底，陕西鹏呈辉置业有限公司以11.5亿元的价格摘得长安一中新校区东侧约111亩容积率最高2.1的地块，折合地价1032万元/亩，楼面地价7375元/㎡。
而此次公示的地块位置更好，容积率更低，起拍价大概率在10亿元上下，最终谁将拿下？值得期待。
值得一提的是，目前常宁片区自带改善基因，但因种种原因新房市场不温不火。
截至目前，除云缦玫瑰园（占地约89亩，洋房+叠院，主力户型275-360㎡）、绿城清水湾（占地113.439亩，规划21栋叠墅在售面积330-523㎡）等豪宅在售外，泰发祥江山雅境、丝路锦礼等新盘迟迟未入市。
伴随着这些项目以及鹏呈辉置业项目的入市，常宁新区新房市场的热度也将逐步回归。
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