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中交四航珠江春：鱼珠 CBD 的潜力与挑战并存之选
中交四航珠江春，地处黄埔区鱼珠核心 CBD 板块，凭借其优越的地理位置、丰富的配套设施以及高品质的产品，成为区域内备受瞩目的项目。然而，如同大多数楼盘一样，它也存在一些有待完善之处。以下将对该项目进行全面的优缺点分析，为购房者提供详尽的参考。
一、项目基本概况
- 开发信息：2023 年 8 月由中交四航局接手开发，2025 年 1 月 11 日开盘，预计 2027 年 12 月 31 日交付。
- 规模与规划：占地面积约 14 万㎡，建筑面积约 90 万㎡。融资区住宅建面约 18 万㎡，首期 1.3 万平米；融资区总建面约 32 万㎡，首期 6.8 万平米。项目规划 9 栋楼，首开 3 栋（6 - 7 - 8 栋），总户数约 1500 户，首开 462 户。在售梯户比为 3 梯 3 户、3 梯 4 户（一线江景），使用率达 110％，容积率 5.3，总车位 832 个，车位配比 1：1.7。
- 产品信息：在售面积涵盖 89 - 120 - 130 - 133 - 143 - 185㎡，满足不同购房者的需求。
二、项目优势
- 优越的地理位置：项目紧邻珠江，与珠江距离约 200 - 300 米，拥有 630 米南向江景资源，是老黄埔距离天河金融城最近的江景盘。同时，位于鱼珠 CBD 核心区域，周边已落地广州国际智谷、粤开资管大厦等重点项目，未来产业配套完善，发展潜力巨大。
- 便捷的交通网络：距离地铁 5 号线鱼珠站和大沙地站双地铁站约 800 米，可通过地铁 5 号线直达金融城、珠江新城。未来 13 号线二期开通后，通勤效率将进一步提升。自驾方面，除鱼珠隧道、临江大道东沿线可直通珠金琶外，还有黄埔大道、中山大道等核心主干道，出行便捷。
- 丰富的配套设施
- 教育配套：项目自带一所 18 班幼儿园和一所 45 班九年一贯制学校（30 班小学 + 15 班初中），周边 1 公里内有广州石化小学、港湾小学等省一级学校，教育资源丰富。
- 商业配套：紧邻鱼珠港 100 万㎡顶级旗舰商圈，周边有五星级酒店、美林 M・LIVE 天地、山姆会员店、宜家家居、居然之家、盒马鲜生等，娱乐住宿消费一应俱全。30 分钟内可享珠江新城商圈、天河城 - 太古汇商圈世界级商圈奢华配套。
- 医疗配套：5 公里范围内可到达中山一院东院、广州医科大学附属第五医院、广州市黄埔区中医医院等，为居民的健康提供保障。
- 休闲配套：南向望江、三山环绕，距离江岸仅约 250 米，江面宽约 630 米。项目还将对周边河涌进行填平净化，重新引水打造河岸公园，并连通蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园，为居民提供优美的休闲环境。
- 高品质的产品：主推 130 - 185㎡大户型，均为全南向设计，使用率超 110%，部分户型可享 270° 江景。小区规划有独立会所、星空顶停车库、滨水景观长廊等，园林设计注重生态与景观融合，居住品质较高。
- 可观的发展潜力：鱼珠 CBD 是广州 “金珠琶” 战略的重要节点，政府计划投入近 6000 亿元打造，未来产业和人口导入预期较高。项目作为区域标杆项目，有望受益于区域发展，房产增值潜力较大。
三、项目待改善之处
- 地铁通勤距离较远：虽临近地铁站，但实际步行距离约 1.3 公里，对于依赖地铁通勤的居民不太友好，需依赖小电驴或公交接驳，增加了出行的不便和时间成本。
- 江景存在遮挡：南侧的黄埔港和部分旧小区可能对低楼层住宅的江景造成遮挡，影响江景视野。尽管高层视野相对较好，但整体江景品质受周边环境影响较大，降低了江景的观赏价值。
- 回迁房的影响：项目包含回迁房，配套设施需与回迁房居民共享。这可能导致公共资源紧张，对居住体验和小区管理产生一定影响，如物业服务质量、社区氛围营造等方面。
- 教育配套的不确定性：自身规划的学校尚未确定引入品牌，周边学校虽多，但具体学区划分尚未明确。对于注重教育的家庭来说，存在一定风险，可能无法满足子女入读理想学校的需求。
- 噪音和粉尘影响：项目规模较大，旧改进度较快，施工期间可能会对周边居民产生噪音和粉尘影响，干扰居民的正常生活，降低居住舒适度。
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