上海楼市地位下滑最严重的区，恐怕就是长宁了。
在上海刚启动现代化城市建设的前10年，长宁是上海楼市毫无疑问的领军者：
以古北、镇宁路为代表的板块，房价是上海绝对的一梯队，甚至比同期老静安、老卢湾的新房价格还贵。
当时的长宁，几乎虹吸了整个上海最高端的购买力。
但是如今的长宁楼市，除了西郊别墅区之外，几乎一个能在上海豪宅市场站稳的豪宅项目都没有。
长宁曾经站在顶峰的古北、镇宁路等区域，如今也只是典型的中产社区。
长宁楼市的地位，为什么没落的这么厉害？
这个过程，给了我们什么启示？
长宁的房子，在很多六零后七零后的心中，地位是极高的。
原因在于，他们的青年时期，上海最贵的房子就在长宁，最洋气的地方，也是长宁。
众所周知，上海90年代市区全面大开发，经历的第一个大产业周期，就是以外企为主导的外资时代。
当时，大量的外企来到上海开公司、开办事处、开工厂。
而这一周期内主要的承载地，就是建设于当年浦西郊区地带的虹桥经济技术开发区——上海第一个涉外开发区，也是上海第一个成片开发的CBD。
在大增量时代，其实城市的发展模型非常简单：
哪里有发展，哪里就有人；
哪里有人，哪里就会有大规模的城市开发。
如果再加一句话就是：
哪里有高收入的人，哪里就有富人区。
外企产业的繁荣带来了大量的外籍友人、创造了大量的拿着国际工资的外企员工，也吸引来了大量的华侨回国。
这些群体手上拿着外汇，收入按国际标准计价，不少外企高管甚至一个月上万美金的收入，远超月入几百元的上海市民。
高收入，自然对应的都是高标准：
虹桥经开区建设了新世纪广场、太阳广场、丽晶大厦曾经是上海顶流的商务地标，里面出入的多是西装革履的外企高管，国际化氛围非常强；
友谊商城、世贸商城在以前的定位非常高，档次几乎相当于现在的恒隆广场和国金中心。
“1994年3月26日虹桥友谊商城开业，9个月实现销售1.8亿元，2011年实现销售7.5亿元，还曾创出上海乃至全国百货业平方米效益最高的业绩。”
而回到住宅领域，当时国内都是工人新村，确实无法匹配这些见过世面、住过好房子的群体；
而上海当时也正好到了房地产市场改革的时期。
于是可谓一拍即合：
他们有住好房子的需求，我们也有建设好房子的需要；
当然当年也有通过外销房创汇的需要（外销房需要外汇买卖），于是上海第一代国际社区古北诞生了。
如果今天去看古北一期，的确都是老掉牙的产品了。
但是在当年那可是一等一的好房子：
设想一下，在那个遍地工人新村的时代，你看到一个有社区园林、贴满大理石的大堂、物业管家服务、带电梯的小洋楼，甚至还有专用的停车场和停车位的小区，估计不亚于你今天看到一套四代住宅的震撼。
更关键的是，这种规格还不是单独一个社区，而是整个区域都是按照这个标准建设打造，在当时那个年代绝对是最为拔尖的存在。
要不然，古北也不会在当年被评为“九十年代上海十大新景观”。
上海第一个整片规划、整片开发的好房子，又准备卖给上海最有钱的一批人，价格自然是极高的：
1994年的时候，古北的外销房均价就达到了1500美金，按当年的汇率要2万块人民币，而当时上海的人均月收入才800元每月。
不夸张的说，古北，就是当时的上海第一豪宅区。
当年，古北的标签就是“三多”：
名人多、名车多、名狗多。
外企高管、知名企业家、华侨知名人事、港澳台明星，总能在古北被偶遇。
当然，贵的地方不仅仅是古北，当时长宁全区的新房都贵。
97年房改之后，商品房刚刚起步的时期，上海房价当时第一梯队的板块，也是长宁。
比如镇宁路板块，吸引了大量华侨入住，价格也是全市第一梯队。
港式豪宅东方剑桥、东方雅苑的当时的价格要卖到1.4万，和绝对老上海好地段的静安中凯城市之光一个价格，国际丽都城当时只要1万-1.2万一平方。
当时的徐家汇，很多住宅比如青之杰，元福大厦等，售价不过6500左右，最贵的东方曼哈顿，也不过7000元一平。
徐家汇的价格，其实还未必能和当时中山公园媲美：
1999年开盘的圣约翰名邸6500块，2000年就涨到了9000元，当时也是大量港澳台居民买入，价格也是如日中天。
到了2003年，仁恒滨江园3w一平方的价格被称为上海第一豪宅，但实际上还是屈身于长宁之下：
这一年8月，湖南路555号、只有35套的鸿丰香缇花园开盘，均价4100美元/㎡，按当时的汇率算，均价约3.4万元/㎡。
如果类比当年1990-2005年代，长宁的房子在全市市场的地位，基本可以视同等于如今的黄浦——
上海最有钱的一批人，去买最贵的一批房子。
不过如今的长宁楼市地位，可以说是完全没落了。
因为今天提起大部分长宁曾经达到过豪宅水准的板块或者社区，大家的评价天然降一级——
长宁，成为了豪宅市场的减分项。
除了西郊别墅区这种凭借着规划红利长期占据改善高地的“特殊”板块，长宁在顶级豪宅市场全面失声。
镇宁路湖南路四大金刚，已经成为了顶级豪宅市场的末流；
类似嘉里华庭这种社区，如今成为了介于中产和豪宅之间不伦不类的产品。
新华路就只有淮海名邸这种次新房，勉强卖到3000万总价，实际上单价早都不是一梯队的豪宅区。
古北一期全面没落成为老破大，古北二期全面沦为中产社区，富人抛弃了古北；
中山公园早就被同期的徐家汇甩在身后半截，隔壁的天山板块唯一豪宅仁恒河滨花园，大户型单价一度跌到了8万。
至于零星分布在西郊板块的几个“豪宅定位”的项目，比如复地御西郊、朗诗新西郊，单价水平也就是普通中产社区的水准，同样游离于主流的豪宅区之外。
如今的长宁，相当于大部分区域都是中产社区，无非有一小部分是因为面积比较大而成为了高配中产社区：
总价无法触及太高，单价也被市区狠狠压制，基本介于豪宅和中产住宅之间的位置，不上不下。
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长宁楼市在顶豪市场的没落，主要原因在于以下几点：
第一，决定上海顶级地段的购买力人群，早就全变了。
长宁楼市当时能成为上海的第一梯队，核心原因在于吸收了上海最有钱的一批购买力：
外国人和华侨，港澳台的老板和明星，以及因为当时外资时代富起来的第一批人。
他们把长宁的房子买贵了，其实就和今天北上广深赚到钱，回老家去买四代住宅的群体一样
——高维打低维，有钱的人，给了穷地方带来一些购买力上的震撼。
但是，随着外资时代的没落，房地产、互联网等行业多轮造富浪潮之后，上海真正拥有超额购买力的群体早就不再是这批人。
2000年之后上海置业的富人群体，要么跟着老上海选择走，买入传统上只角地段的豪宅，要么跟着新的一江一盒
因此说起来是富人抛弃了长宁，其实应该先是时代抛弃了长宁——
上海最富的一群人，不是你这诞生的，也不太爱在你这里混了。
之后才是第二阶段，富人抛弃了长宁——
本身生活在长宁的老钱们，不是说这些大哥们就没钱了，但是大哥们也不会说一定要在长宁住到game over。
上海过去20年，开发了一批又一批豪宅，市中心的好房子越来越多，类似于古北这种没有传统底蕴的新中产板块也越来越多。
老钱群体在这个过程也在换仓，近的可能去了金虹桥比如古北壹号，过了河去了长风，也有很多我们接触到的买家换到了江景房里。
因此在2005-2020这个周期，其实长宁的豪宅就是在被富人抛弃的状态。
但是好在当时上海豪宅市场还是诸侯割据的状态，各区都有属于自己的区域豪宅。
比如古北二期的大户型，依然是本地人心中的豪宅产品，价格也一度四千多万一套。
而2020年之后，城市大规模更新之后上海楼市的豪宅逻辑变了，这一轮才是长宁豪宅的彻底降级。
城市大规模更新，新房豪宅大量供应，直接让区域型的豪宅全部死掉；
买豪宅的共识变成了优先选成片开发富人区，优先选择黄浦、徐汇滨江、陆家嘴，长宁从地段上再次降级，和豪宅区都不搭边了。
近两年新房豪宅产品也开始了大升级，相比于前些年限价时代的垃圾产品大幅度改进提升——
而长宁这些老牌豪宅的品质和产品力也真正在豪宅圈不够看了。
这轮之后，才是长宁真正的整体降级，几乎全面变成了中产社区；
所剩无几的能留在豪宅圈的项目，也成为了豪宅圈的末流。
好在长宁这些年的发展非常好，相当长的一段时间里经济的繁荣带来了大量的产业人口，保证了楼市的地位没有进一步下降。
当下，临空产业园和拼多多所在的虹桥经开区区域，依然是如日中天的状态，为楼市带来大量购买力；
此外上游还有2号线的外溢。
这些增量，都保证了长宁在被富人抛弃之后，大量的中产购买力接盘了长宁的房子，维持住了中产社区的地位。
长宁的楼市地位没落其实是一个非常典型的案例，因为未来上海市区的大部分板块也会陷入同样的困境：
城市规划在已经全面建成的土地上增量愈发有限，城市更新也无法一直进行。
任何一个板块进入存量时代，都会面对被抛弃的风险。
长宁楼市的没落，至少给了我们几个启示：
第一，单核心支撑的购买力基础，都有被时代抛弃的风险。
比如外资经济时代之后，长宁的主力购买力被时代抛弃。
如果没有长宁新增的产业购买力接盘，长宁的楼市地位可能还要进一步下降。
类比到其他区域、板块，那些只靠单一行业、产业支撑的区域，都有类似的困境需要考量，比如安亭。
第二，豪宅大洗牌之后，被淘汰的不仅仅只有长宁豪宅。
比如我之前提到的陆家嘴北滨江，在这一轮豪宅冲击之下，其实就是发生了淘汰——
价值梯度完全掉落，部分社区从豪宅的18w上下掉落到中产社区的12w上下；
其实豪宅阶层滑落，最麻烦的是预算问题：
中产家庭总价预算有限，你面积大的房子，总价受困于买家预算，单价还要跌的更多，因此才有网上说的暴跌。
当然，陆家嘴北滨江毕竟是陆家嘴，中产还愿意接盘。
麻烦的是那些房龄老、中产购买力还不够的区域型豪宅，就会完全游离于主流的豪宅区之外，成为真正意义上的老破大。
而对于中产社区而言，这些年也都是淘汰赛：
部分五边形战士板块，旁边开发了新的五边形战士板块，购买力就会被吸走，价格梯队就会下降。
第三，地位下降之后，并不是无人接盘，要结合其区域的购买力基础、产业情况综合分析。
篇幅有限，具体的板块分析、淘汰、洗牌，后续我们还会推出新的文章解读，感谢您的阅读和关注。
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