今天（12月24日），北京再次调整房地产政策，将非京籍家庭购房的社保年限全面下调——购买五环内住房从“3年”减至“2年”，五环外从“2年”减至“1年”。
同时支持二孩及以上家庭在五环内多购一套房，并将二套房公积金贷款首付比例从30%降至25%。
然而，与今年8月相比，这次调整的幅度和力度并不突出，更像是政策效果的进一步优化，而非根本性转变。
许多人可能没有注意到，早在今年8月，北京已经对五环外限购政策进行了重大调整。
根据8月8日发布的政策，符合北京商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房已不再限制套数。
这意味着对于京籍家庭，以及在北京连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭，在五环外想买几套就可以买几套。
北京80%的新房、50%的二手房成交集中在五环外区域。
优化五环外限购政策的直接目的，就是为了去化外围的新建商品住房和二手住房库存，稳定市场预期。
今日发布的新政，实际上是今年8月政策的延续和细化，整体呈现“小步调整”的特征。
1、在五环外限购政策上，本次新政并未做出新的改动，而是延续了8月已实施的“符合条件的家庭购买五环外住房不限套数”的规定。这项政策的初衷在于释放北京五环外区域（该区域集中了全市超80%的新房库存）的购房需求。
2、对于非京籍家庭的购房门槛，本次新政进行了进一步下调。购买五环内住房所需的社保或个税缴纳年限从8月规定的“3年”降至“2年”；购买五环外住房的年限则从“2年”降至“1年”。这体现了持续降低外来人口安居门槛的方向。
3、在支持多子女家庭方面，政策支持方式有所升级。8月政策主要体现为公积金贷款额度的上浮，而本次新政则给出了更实质的优惠：允许二孩及以上家庭在五环内额外增加一套购房资格，这是针对特定群体的定向支持。
4、关于公积金政策，本次新政在8月已将二套房贷款首付比例统一降至30%的基础上，再次降至25%。同时，新政明确了商业性个人住房贷款在利率定价上不再区分首套与二套，旨在简化规则、降低改善型需求的购房成本。
本次调整集中于降低特定人群门槛、小幅优化信贷条件，并未触及核心限购框架，属于在现有政策基础上的精细化操作。
即便有了8月放开五环外限购的政策，北京楼市并未出现预期中的火爆场面。
北京新房市场正呈现“哑铃型”需求结构，市场正从“政策驱动”向“内生驱动”转变。
二手住宅网签量在10月同比下降30.4%，环比下降23.7%。
这种“哑铃型”结构表现在：
总价低于200万元和高于1000万元的房屋成交占比均有提升。
这意味着刚需和高端改善需求相对活跃，而中间的普通改善需求却动力不足。
北京超过80%的新房库存分布在五环外。
即便放开五环外限购，如果没有足够的需求支撑，这一政策的效果自然大打折扣。
今年上半年北京楼市曾因政策刺激而表现活跃。
1至6月，全市新建商品住宅网签2.09万套，同比增长11.9%；
二手住房网签8.75万套，同比增长18.6%，成交量创三年新高。
随着政策效应的逐步消化，市场开始进入平稳期。
10月份，新建商品住宅成交3211套，同比、环比分别下降24.3%、2.4%。
政策的边际效应明显递减，小步调整已难以产生持续的刺激效果。
这种“刺激疲劳”的出现，反映了当前购房者更加理性的市场心态：
他们不再单纯因为政策放松而冲动购房，更多考虑自身实际需求和经济承受能力。
如果小幅政策调整已经无法激活市场，
那么什么才是能够真正挽回楼市的“大招”呢？
信贷政策的根本性放松可能是一个方向。
虽然今天的政策提到“利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房”，
但这更多是定价机制的调整，而非利率水平的实质性下降。
一个更具冲击力的“大招”可能是全面降低首付比例。
当前北京二套房公积金贷款首付比例已从30%降至25%，但商业贷款的首付比例依然较高。
若能将首套房首付比例从目前的35%降至20%，二套房从60-80%降至40%，将极大释放购房能力。
此外，针对特定区域的政策差异可能更为有效。
比如，在库存压力特别大的区域（如房山、大兴、顺义等），试点更加宽松的购房和信贷政策，精准发力。
不过，任何短期政策刺激都无法解决北京楼市的长期结构性问题。
北京的城市发展正经历深刻转型。
随着“非首都功能疏解”和产业外迁，五环外区域正在承接越来越多的人口和产业。
但这需要一个过程，不会一蹴而就。
职住平衡问题也影响着购房决策。
如果就业机会仍集中在中心城区，即使五环外放开限购，通勤成本和生活便利性的考量仍会制约许多家庭的购房选择。
居民收入预期和整体经济环境，可能比房地产政策本身更能影响购房决策。
当人们对未来收入增长信心不足时，即便政策放宽，也可能选择观望。
现在的市场上很多业主卖掉房子后就在本区域换大面积的房子。
这种区域内的置换需求已成为市场的重要支撑。
然而，当政策工具箱中的常规手段逐渐用尽，市场仍在期待更根本的变革。
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