研究模型展示
（一）中国成长房企优秀样本百强研究本着“科学、公正、客观、权威”的原则，围绕企业的持续发展力、产品打造力、项目交付力和客户服务力四个维度，细分20个二级指标，50+三级指标，运用严谨的方法和评价体系，对成长房企进行系统评价，形成“一城一标杆·2025中国成长房企优秀样本百强”研究成果。
（二）中国成长房企标杆楼盘百强研究本着“科学、公正、客观、权威”的原则，重点围绕项目的销售表现、产品打造、绿色智能和行业评价四个维度，细分16个二级指标，70+三级指标，运用严谨的方法和评价体系，对典型项目进行系统评价。
研究成果
回顾改革开放四十多年的浩荡历程，中国民营房地产企业至少经历了两轮荡气回肠的崛起与蜕变。第一轮要回溯到上世纪90年代，是以海南为标志的“野蛮生长”时期；第二轮上始于98年23号文，开启了房地产繁荣发展的黄金二十年，这一阶段千亿房企群星闪耀，百花齐放。
如今正值“十四五”收官，“十五五”开局的关键时期，房地产作为国民经济的主导产业，势必要扮演好稳民生、稳底盘的角色，这个阶段既需要国央企发挥优势，同样也需要民企发挥主观能动性，为社会民生贡献力量，无论是从行业空间，还是政策环境，又或是从民企本身的机制体制出发，民企的第三轮崛起都是趋势。
再度活跃，民企的第三轮崛起进程已经开启
看企业发展动态，我们可以看到，很多以前“不知名”的民营房企开始崭露头角，在土地市场上活跃，比如四川邦泰集团各处攻城略地，拿地量一度仅次于滨江集团，还有浙江的兴耀、伟星、金帝、河北天正等在土地市场上同样敢于下手；还有如金沙、永威、冶都、新东升、江山万里等一大批在各地深耕的民营企业，因产品而出圈。
总结下来，现阶段活跃的民营房企主要有五类：
第一类，地产深耕型：这类企业根基扎实，且资金相对充裕，但他们往往审慎拿地，追求稳健而非盲目扩张。他们往往是坚持大本营深耕，以长期主义思维指导发展，注重项目的成功率，很大一批企业追求的都是单盘主义，不盲目铺摊子。
第二类，跨界投资型：这一类的企业多来自制造业/实业领域，主业不是房地产，以价值投资的方式做项目，看到的也是房地产行业涌现出的机会，为自己的资金找到投资出路，分散风险；
第三类，初创资管型：由原头部民企高管团队创立，拿地眼光独到，操盘经验丰富，通过合作的方式稳扎稳打做项目，如四川联投置业；
第四类，产业链延伸型：利用产业链上的优势，发展开发业务，比如贝壳旗下的贝好家，若缺旗下的厚朴置业、河北太行钢铁旗下的明芳地产、文安钢铁旗下的枫美地产;
第五类，金融资本推动型：在保险等资本的加持下，拥有雄厚财力和资源，迅速崛起，如宸嘉发展，这家企业成立没几年，主要扎根上海、成都、武汉等一二线，做的几个项目都很出名，比如武汉的宸嘉·嘉佰道，上海的长风·嘉佰道。
当然还有像山源集团、中堃置业、北谷地产这类新创企业，老板来自于房地产行业，原先在头部企业已有多年经验，继续开启一个赛道发光发热，山源集团玩的是“县域”模式，第一个项目在重庆酉阳小坝，专门为县城中产打造了别墅项目——酉阳田园归居，2024年1月项目开工，3月首批叠拼、联排封顶，5月首次开盘，均价约8000元/㎡，开盘当月去化85%，6月首批售罄，两个月时间，130套别墅实现清盘，2024年荣登酉阳别墅销量TOP1，第一期已经交房；中堃置业主打定制化主城住宅，而且是现房销售，第一个项目贤坤花园进入市场后，反响也不错，现在在手的已经有7个项目（包括合作项目），都是稀缺的小地块，北谷地产在南京也拿了几个项目，翰文府预计不久后的未来就会跟大家见面。
这一轮的民企不标榜规模，更注重健康可持续发展
上一轮民营房企发展的黄金阶段里，“三高”模式是那个阶段最明显的特征，这也为很多人诟病，被资本裹挟，以规模化为导向的发展，债务积累的同时，风险也在同步堆积，所以当外部条件生变时，企业的根基便被动摇，这也是上一轮房企持续出清的根本原因所在。
这一轮民企，发展风格跟上一轮的民企截然不同，他们不标榜规模的高低，更关注健康可持续的发展。
其一、不加杠杆，不玩“三高”，自有资金发展。不少企业其实都是靠自有资金发展，不借款，没有杠杆，踏踏实实的把项目做好，收回钱来继续发展，这对企业而言是个先天的优势，是上一轮规模化民企所不具备的，他们没有生存问题困扰，有的就是怎么发展更好的选择。
其二、不盲目扩张，长期主义深耕，进一城，爱一城：金沙深耕商丘，新东升深耕淄博，展浩深耕济宁、中堃深耕南京、懋源深耕北京、东海深耕德州、华中深耕保定、荣和深耕南宁……把一地一部分消费群体抓到手，就能把生意做的红火。
其三、产品主义，做一成一，普遍形成“四好/宝”：设计、建筑、景观、物业好。我们上面也提到，这一轮周期里，很多出圈的企业都是因为产品做的好，比如河南金沙、山东新东升、陕西上上集团、河南永威、河南冶都等等，这些企业规模都不大，项目也不多，但单盘主义很到位，有限的项目里，每一个都可圈可点，金沙不用多说，这是行业里的大网红，金沙东院、金沙缦岛、金沙壹号院、金沙金明书院，这些网红盘的门槛都快被参观者踏破了，金沙成了全行业学习的对象，现在全行业都知道金沙有三宝：建筑、景观、物业好；
新东升的大本营在山东淄博，与金沙并称为“南金沙，北新东升”，这是一种很高的认可，新东升的优势在于时时的产品创新能力，20多年的时间造出了9个截然不同的楼盘，2016年淄博当地最大的棚户区改造项目——福园，新东升将整个社区上抬，实现了“上居下商”的效果；佑园则是将公园和公建配套搬进社区，实现“一半社区，一半公园”；之园打破常规做低密，周边是11层，18层的楼，他只做4层，做到层层有花园，户户有庭院，舍弃一排楼的货值，打造差异化园林景观；曦园把层高做到3.5米，淄博第一。
放眼未来，大家也不要再期待会出现大批千亿级的企业，时代不同了，逻辑也不同了，追求高规模高增长的那一套已经过时了，未来一定是产品的战场，各地也一定会不断涌现产品主义的扛把子，“好房子”是国家战略，这个方向不会变。
民营房企扎堆发展，地域性特征显著
从地域上看，各地的房企格局确实有一些差异性存在，上海就是国央企的天下，头部的国央企扎堆竞争，保利、中海、华润、招商、建发、越秀等同台竞技。而这一轮里民企比较活跃的区域有两类：
第一类是民营经济发达的地区，民企也很活跃，比如浙江与川渝，这两地，民营经济都很发达，有适合民营房企发展的土壤，也生长出许多民营房企来，浙江有兴耀房产、江山万里、金帝、海威、伟星、英冠、建杭、得力；川渝有润达丰滨江、远达、邦泰、恒创、正黄、嘉禾兴、澳南实业、仁和春天、海成、万华……
第二类是未被头部企业完全渗透，小企业有空间：
东三省有汇龙、伟峰、华强、昆仑会诚、方大、中金……
山东有新东升、展浩、海信、银丰、君一控股、九巨龙、兔八哥、瑞马、东海……
河北有天正、天伦湾、华中、大榕树、荣科、阳光郡、天成、阿那亚……
河南有金沙、冶都、永威、正商、中成、建控、明伦、御都、常绿、又一城……
湖南&湖北有嘉信、天伦、鑫汇、乾道、民发、中大豪盛、汉成……
江西有佳新、赣电、惠佳、众盈、恒宁……
永远不要怀疑资本的眼光
资本的眼光往往是最有先见的，他们能最先发掘到投资的机会，这一轮民营房企崛起的背后，我们发现资本又开始在房地产行业活跃：
资本的新一轮回归：很多中小房企的背后是浙江的资本在支持，他们看重的是优质项目的游子价值和确定性的回报，中堃置业、北谷地产等一些企业背后都站着浙江资本；还有不可忽视的一股力量是福建的长乐系，他们也是再度瞄准了房地产行业里的确定性机会。
煤老板，能源巨头掘金地产：这一轮周期里，我们也看到来自新疆、陕西、黑龙江的煤老板或能源巨头也把目光放到了房地产行业，内蒙古伊泰接手恒大上海虹口烂尾项目，封关前夜，多位“煤老板”都跑去海南扫货……
图表：三亚单价地王项目TOP5（亿元、元/平米）
资料来源：亿翰智库整理
“县域”模式很亮眼
上文我们也有提及县域模式，其实这一轮起来的民企里有很多县域模式的典型代表，河南的金沙、山东的展浩，广西的悦城等。从商丘柘城起步，金沙稳健发展近20年，40多个项目，除商丘市区外，主要就是布局了商丘的三个县：民权县、柘城县、夏邑县；广西的悦城集团自2018年成立以来，也是把战略重心放在了县域市场，已经布局玉林容县、百色田林/田东/凌云、贺州钟山等区域。展浩集团成立8年做了5个盘，这五个盘都在济宁的鱼台县，正式开启了县城“负公摊”的时代，2025年9月展浩·澜泊湾、展浩·星月湾都被评为山东省高品质住宅试点项目，这是鱼台第一次也是唯一一次获得山东省品质住宅项目荣誉。
2025年7月，中央城市工作会议中明确指出，“分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展”，从政策，从地方政府这一端，在县城提升人居品质是政府所支持的，有一定的空间，是个值得探索的方向。
站在前人的肩膀上看世界，先行民企给出的五大启示
这一轮周期里，活跃的民营房企确实有很多经验智慧可供借鉴学习，这里总结出五点启示：
启示一、把财务的红线守住，学习“零杠杆”下的生存智慧：拿地方面以自有资金为主，切勿再进入到规模化的赛道里，现阶段用金融杠杆撬动规模的玩法很危险；投资上要审慎，要强调的是成功率，坚守做一成一的原则，而非摊大饼。
启示二：深度扎根，坚持“一城多标杆”的聚焦战略：做透本土，把当地的市场深耕好，把本地的客户研究透，把握住；
启示三：死磕产品，打造“品质至上”的硬核实力：在设计和选材等方面舍得花钱花时间，但也不需要豪华材料的堆砌，钱要花在刀刃上，解决客户最关键的痛点问题，要让客户有“获得感”。
启示四：服务延伸，建立“胖东来”式的共生生态：其一、规划阶段考虑未来服务场景，服务不再是售后，会前置很多，如养老、托育、洗车、私宴等服务，会提前进行考虑和空间预留；其二、交付后注重社区运营等，和客户建立长期共生的链接。
启示五：开放共进，推动“学习型组织”的群体进化，要保持开放思想，主动走出去，引进来，去学习同行的经验，为自己所用。
道阻且长，行则将至！
亿翰智库2025年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。
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