新房市场改善趋势延续；保利置业发布“誉”系新品 | 11月住宅产品月报|住宅产品|保利置业|商品住宅|大户型|新房市场|物业|舒缓雅居新篇章

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本月要点概览

一、住宅产品结构特征

从成交套数占比变化上看，与2024年同期相比，2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，其中上海、长沙、南昌等城市提升幅度均超4个百分点；24个城市144平米以上产品成交套数占比提升，其中宁波、合肥、南京、厦门、无锡等城市提升幅度较为明显。

二、房企产品动态

·11月6日，2025保利置业产品发布会于上海举行，现场发布全新“誉”系3.0产品——保利誉滨江、誉静安。

·11月22日，中粮大悦城在上海举办新品发布会，现场正式发布“中粮好房子”产品体系，并发布上海第五座“壹号系”作品——中粮·北外滩壹号。

三、房企产品系解析

近年来，中建智地通过深研新时代人居需求，不断迭代产品设计，目前已形成宸系、府系、璟系、印系四大产品系，全面满足不同人群的居住理想。

四、产品设计亮点

·建筑立面：上海保利西郊和煦|领墅项目以现代设计手法转译海派文脉，打造兼具辨识度与居住体验的低密墅居范例。

·户型设计：长沙中交·瑞启芙蓉项目143户型南向面宽19.2米，搭配13面全景采光面，远超同面积段常规户型。

·精装设计：杭州绿城悦海棠项目通过系统化的收纳规划、品牌化的硬件配置以及全屋智能集成系统，全面升级居住体验。

·园林景观：南京联发·雨花新澍项目顺应复杂地形，将高差化为景观优势；园区打造双会所体系十大主题空间，契合年轻人生活及社交方式。

五、优秀项目解析

广州保利玥玺湾定位为大湾区豪宅标杆，是保利发展“三好房子”战略的代表作品。项目位于广州市天河区临江大道北侧，地处珠江新城、国际金融城、琶洲三大CBD交汇的“黄金三角”核心区域，项目隔江对望琶洲会展中心，南向一线临江，占据珠江前航道绝佳景观资源。项目整体呈半围合式布局，首创约11米“湾流浮岛”悬浮盖板抬高式设计，构建三层立体空间，包括地库、地面层、入户层三个大堂。景观设计上，项目打造1.25万方五重“浮岛园林”，以立体垂直景观体系为核心，通过多层次的植物配置和景观设计，重构城市自然栖居体验。项目主力户型面积203-630㎡，其中237户型采用客餐分离竖厅设计，北侧连接餐厨和生活阳台，南侧衔接客厅，两个空间基本等宽对位，再加上南北双阳台配置，室内通透效果大幅提升。客厅可根据需求改造为大横厅，适配不同家庭使用偏好。主卧采用转角无柱L型窗搭配点状承重墙，有效提升日常采光和观景视野。

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住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

图：2025年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：

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2、热点城市结构特征

（1）北京新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-11月北京90平以下刚需型产品成交7159套，成交套数占比为22.2%，较2024年同期下降3.8个百分点。90-200平产品成交约2.3万套，成交套数占比71.3%，较2024年同期提升4.4个百分点。200平以上产品成交2079套，成交套数占比6.5%，较2024年同期小幅下降0.6个百分点。

从成交总价结构看，500 万以下产品成交套数占比 40.0% ，较 2024 年同期下降 3.1 个百分点。 500-1000 万总价段产品成交套数占比下降至 39.8% 。 1000 万以上产品成交套数占比 20.2% ，较 2024 年同期提升 4.7 个百分点。

图：北京新建商品住宅成交面积结构

图：北京新建商品住宅成交总价结构

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（2）杭州新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-11月杭州90平以下刚需型产品成交2882套，成交套数占比升至7.9%。90-200平产品成交超3.0万套，成交套数占比82.7%，较2024年同期下降2.5个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至9.4%。

从成交总价结构看，400万以下产品成交套数占比54.9%，较2024年同期下降1.1个百分点。400-800万产品成交套数占比32.7%，较2024年同期下降0.8个百分点。800万以上产品成交套数占比12.3%，较2024年同期提升1.8个百分点。

图：杭州新建商品住宅成交面积结构

图：杭州新建商品住宅成交总价结构

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（3）佛山新房成交结构特征

从成交面积结构看，2025年1-11月佛山90平以下产品成交超5000套，成交套数占比17.8%，较2024年同期下降3.8个百分点。90-200平产品成交约2.2万套，成交套数占比77.5%，较2024年同期提升2.6个百分点。200平以上大户型产品成交套数占比提升至4.7%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比70.2%，较2024年同期上升1.9个百分点。200-300万产品成交套数占比17.1%，较2024年同期下降2.1个百分点。300万以上产品成交套数占比提升至12.7%。

图：佛山新建商品住宅成交面积结构

图：佛山新建商品住宅成交总价结构

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房企产品动态

1、2025保利置业全新“誉”系产品发布会

11月6日，2025保利置业全新“誉”系产品发布会于上海举行。今年以来，保利置业践行“产品领先”战略，提出“生活美学家”产品理念，以人居四感、美学九境构建全新美学生活方式，践行高品质人居标准，让产品更加贴合居者所需。本次发布的全新“誉”系3.0产品——保利誉滨江、誉静安，是上海公司对于“生活美学家”理念进一步落地和实践。

图：上海保利誉滨江项目效果图

2、中粮大悦城“壹号系”新品发布

11月22日，中粮大悦城在上海举办以“源启世界，悦见非凡”为主题的中粮·北外滩壹号产品发布会。活动中，中粮大悦城正式发布“中粮好房子”产品体系，并揭幕了上海第五座“壹号系”作品——中粮·北外滩壹号，以核心产品力驱动未来发展。据悉，中粮·北外滩壹号地处北外滩历史风貌保护区整体规划开发的保留建筑群中，项目融合现代设计语言与区域人文特质，塑造兼具品质与底蕴的标杆项目。

图：中粮·北外滩壹号项目效果图

房企产品系解析

中建智地深度融入城市人居环境建设发展，站在城市运营者视角全维度考量、打磨品质作品，通过深研新时代人居需求，不断迭代产品设计，目前已形成宸系、府系、璟系、印系四大产品系，全面满足不同人群的居住理想。

表：中建智地主要住宅产品系解析

宸系代表项目：紫京宸园

项目简介

紫京宸园是中建智地在北京打造的第三座“宸系”作品，项目坐落于东四环外星河湾板块，周边汇集朝阳大悦城等商业资源，地铁6号线青年路站提供便利交通，医疗、教育等配套也十分完善，项目深度融合宋代美学，不仅在建筑上运用“山花抱厦”、“虹桥卧波”等宋式元素，更在园林上打造约4.5万方山水园林体系，此外，项目规划约5700㎡高端会所，内含24大功能空间，旨在为业主提供私享社交和生活服务。

图：北京紫京宸园项目展示图

232㎡户型设计亮点

南向面宽达16.3米，餐厅与客厅同宽，面宽6.3米，270°弧形转角落地窗设计，形成边厅环幕视野。
层高3.3米，更具空间感和舒适度，搭配大面积落地窗，使室内采光充足，视觉上更加通透。
南向主卧面宽达6.5米，四分离卫浴设计（双台盆、独立淋浴、独立马桶、观景浴缸），舒适度高。

图：紫京宸园232平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：项目以现代设计手法转译海派文脉，打造兼具辨识度与居住体验的低密墅居范例

保利西郊和煦|领墅：是保利发展落子上海的首个“和煦”系作品。项目以现代设计手法转译海派文脉，择址一线双水岸，于约1.01容积率的低密土地之上，打造滨水墅居社区。建筑标志性的红砖立面，采用手工砌筑、拼花及镂空工艺，有效提升建筑辨识度；立面构图遵循经典比例，重现海派建筑韵律。社区规划洋房、叠加及联排三类产品，依托低密布局与天然滨水资源，实现阳光、清风与河景的自然交融。同时，通过多层次阳台与露台的设计，为每户赋予广角环幕式的自然视野，打造兼具辨识度与居住体验的低密墅居范例。

图：保利西郊和煦|领墅建筑实景图

2、户型设计：143户型南向面宽19.2米，搭配13面全景采光面，远超同面积段常规户型

长沙中交·瑞启芙蓉：143户型南向五开间朝南，面宽约19.2米，远超常规户型，项目横厅设计，整体面积超62平，约6米瞰景阳台进一步延伸空间，户型打造双套房系统，主卧开间约4.9米，配备独立衣帽间、卫生间及灵动空间，面积达约32.3㎡，次主卧也配置全明卫浴，满足多代同堂家庭的隐私需求，电梯厅采用全明设计，通风采光良好，营造舒适的归家氛围，同时也提升了安全性。户型实际得房率高达112%。

图：长沙中交·瑞启芙蓉143平户型图

3、精装设计：通过系统化的收纳规划、品牌化的硬件配置以及全屋智能集成系统，升级居住体验

杭州绿城悦海棠：项目打造最大约28.78立方米收纳交付容量，U型玄关柜带有入户800库，内置“层板消杀”功能，可收纳鞋履、行李箱等物品；餐边柜、客厅整面电视柜、阳台柜等也均在交付范围内。同时收纳设计兼顾不同人群，比如老人房抽屉特意抬高，方便老人无需弯腰取用；儿童房配备可升降调节衣架，能随孩子身高变化调整；主卧转角衣柜收纳空间达4个多立方米，还搭配了全身镜，实用性强。项目搭配了全屋搭配智能系统，通过APP可一键控制空调、新风、地暖等设备，调节室内微环境；支持远程操作，如提前开启空调、新风等。安全监测方面，项目配备燃气报警、主卫跌倒报警功能，实时保障家庭安全。

图：杭州绿城悦海棠项目样板间实景图

4、园林景观：顺应复杂地形，将高差化为景观优势；双会所体系十大主题空间，契合年轻人生活及社交方式

南京联发·雨花新澍：位于南京软件谷核心区域，定位是“新青年四代宅社区”。项目以“浮岛”为设计核心，顺应复杂地形，通过层叠与悬浮的设计手法，将高差转化为景观优势，将园林空间塑造为悬浮于城市之上的绿洲，形成“向上生长”的空间态势。园林中打造了多个景观水系，包括镜面水景、溪涧以及儿童戏水区等，此外，还通过丰富的植被配置，营造出四季有景、步移景异的视觉效果。项目配备了约4500㎡双会所，包括建面约1500㎡下沉式会所和约3000㎡架空层，设有健身房、瑜伽舞蹈室、电竞房、社区剧场等十大主题功能分区，契合当下年轻人的生活及社交方式。

图：南京联发·雨花新澍项目园林实景图

优秀项目解读

广州保利玥玺湾定位为大湾区豪宅标杆，是保利发展“三好房子”战略的代表作品。项目位于广州市天河区临江大道北侧，地处珠江新城、国际金融城、琶洲三大CBD交汇的“黄金三角”核心区域，项目隔江对望琶洲会展中心，南向一线临江，占据珠江前航道绝佳景观资源。项目打造6栋35-50层超高层住宅，呈半围合式布局，实现“户户朝南、户户一线望江”，产品均为全南向大平层，主力户型面积为203-630㎡。

项目近邻广州地铁5号线与11号线交汇的员村站，步行可达；周边临江大道、花城大道等主干道形成三纵三横路网，可快速抵达天河、海珠重点商务区。项目配建幼儿园，对口广州天河外国语教育集团南国学校，1.5公里范围内学校林立，覆盖全年龄段教育，西侧规划24班示范性小学，构建12年一贯制教育生态圈。项目3公里内有K11、天德广场、天汇广场、广粤天地等国际商业体。周边有中山大学附属第六医院（金融城院区）、华侨医院、中山三院等多家三甲医院，医疗资源完善。

图：保利玥玺湾建筑效果图

项目首创约11米“湾流浮岛”悬浮盖板抬高式设计，构建三层立体空间，包括地库、地面层、入户层三个大堂。项目采用“定制弧形玻璃+进口铝材+高端陶板”的单元式幕墙，打造珠江全弧形设计的“湾流立面”，建筑顶部设置约9.9米高的塔冠，塔冠与下方的幕墙体系相互呼应，形成完整的建筑轮廓，强化了建筑的标识性。

图：保利玥玺湾园林效果图

景观设计上，项目打造1.25万方五重“浮岛园林”，以立体垂直景观体系为核心，通过多层次的植物配置和景观设计，重构城市自然栖居体验。项目营造三进归家动线，实现“地库入户-地面入户-架空层入户”三重体验，同时融合传统文化与现代艺术，从黑金奢石照壁、瑞兽纹墙到鎏金铜门，均融入非遗工艺，营造出酒店式尊崇礼序。约6000㎡全维地上会所，配备恒温泳池、空中健身房、瑜伽室、私宴厅等主题空间，打造融入生活的“广府文化博览馆”。项目会所呈中轴两翼对称布局，南北为归家双大堂，大堂净高7.8米，中轴约1800方中心水庭院，垂直形成错落景观，一步一景宛如浮岛园林。

项目237平户型3梯2户设计，配备双开门电梯，家政动线与主人动线分离，提升日常家政效率及居住私密性。户型采用客餐分离竖厅设计，北侧连接餐厨和生活阳台，南侧衔接客厅，两个空间基本等宽对位，再加上南北双阳台配置，室内通透效果大幅提升。客厅旁的墙体并非承重墙，可根据需求改造为大横厅，适配不同家庭的空间使用偏好。主卧采用转角无柱L型窗搭配点状承重墙，替代传统承重墙，提升日常采光和观景视野；主卫配置双台盆、浴缸和淋浴间，做到干湿分离，舒适度高。

图：保利玥玺湾项目237平户型图