行业发展20年，不是所有项目都值得反复咀嚼与品味
但有一些项目
如果不在它出现的当下被认真讨论
最终只会被当成结果
而被错过的，或许就是一次提前理解——
一座城市正在发生变化的机会
年底往往是最忙的时候，去过的城市越多，感触也越深
最近这个故事开端
就从此刻我们踏上的这片土地、这个项目开始：
后海·招商玺
今天再来看招商玺，更像是天时、地利、人和的叠加
位于深圳绝对老牌核心后海中轴大道
一面是蛇口，这座城市少有仍保留“故乡感”的地方，也是最早完成国际化生活想象的区域
一面朝向深圳湾，享受45年发展所沉淀的城市能级、最完整的配套体系，以及最具价值感的都市界面
作为一宗城市更新地块
也是后海片区断供12年之后，极为稀缺的住宅地块，诞生在新旧交替的一个城市界面
更重要的是背后开发商
站在项目俯瞰深圳湾
还是最懂这个片区的招商蛇口
所以面对这样一个精准踩中所有必要条件的项目
从常规开发逻辑看，为深圳再造一座玺系，这本就是一道标准答案
但招商蛇口并没有急于给出结论
相反，它选择先确认一件事：在效率已经被反复证明之后
真正懂深圳人的第一居所
是否正在进入一个全新的阶段
01
本质上招商蛇口不是在开发一块地
而是在提前十年，替深圳试一种城市生活的可能性
要理解这一点
我们首先要回到一个更长的时间尺度
对于深圳，在城市发展的早期阶段，发展本身就是最重要的目标
并且这种逻辑
在深圳很长一段时间里都是正确的
2023年，深圳GDP早已超3.4万亿，整体经济体量超过了新加坡、马来西亚等许多成熟的发达国家
说是富可敌国也不为过
而作为深圳资源最集中的，后海经济密度
更是全国第一，甚至是世界级
整个后海年度经济产出超过3000亿元，每平方公里GDP近860亿，不仅全国第一，达到如纽约曼哈顿、伦敦金融城世界顶级中央商务区
每平方公里高达286亿的投资强度，也是世界500强企业总部最密集的区域之一
在这样的城市语境下
住宅自然被视作效率体系中的一部分，更多承担的是效率的延伸，比如离工作更近、通勤更短、资源更集中等等...
所以各位去看深圳过往的住宅叙事，明显呈现出两个特质
一种叫地标型占有
对于这类住宅核心，都是金融机构在这里，全球资本在这里，通过占有城市最强效率节点来证明自身价值
一种则是山海资源，稀缺占有性驱动
正如深圳湾的一线海景房，也像是香蜜湖 、华侨城一带，强调自然资源的不可复制性
这是一套安全、成熟，被无数次验证过的逻辑
但问题在于
我们说如今对于整个深圳而言，当效率被无限放大之后，城市的居住是否也该被重新放回时间之中审视
这也是今天一定要跟各位强调：招商蛇口
答案不只在于产品能力
而在于时间关系
同样一块土地，别人也能完成开发
但只有招商蛇口，能把它放进深圳四十五年的城市进程中理解
深圳发展45年，招商蛇口就成立46年
这几乎决定了它理解这片土地的方式，天然就会不同
不仅长期负责蛇口工业片区超70%的物业，如今已开业的K11成为整个大湾区打卡地，最初也是基于职住平衡逻辑，把太子湾轮廓按照120X120切割成小尺度网格化管理
先整街兑现办公与商业，再是住宅开发
而这套逻辑，恰恰也是新加坡与香港，成熟城区所共有的底层结构
这也许解释了为什么今天的蛇口
深圳蛇口太子湾实景
在国际化程度不断提升的同时，依然保留着一种难得的松弛感
而当一座城市的生活方式已经悄然发生变化
居住本身，也必然需要被重新回应
所以
写到这里各位就能理解
如果说从玺系1.0（深圳双玺花园、时光道）更多强调的是资源逻辑，到玺系2.0（2024年的太子湾招商玺）开始转向产品与场景的创新
那么在大量经验累积之后
玺系3.0所面对的，已经不再是产品本身
而是一种更长周期的居住命题
第一个真正意义上提出为深圳兑现：“第一居所”
也因为能够为这座城市重新定义居住的
从来不只是一个项目
只能是那个陪它走过46年完整周期的开发者
02
这，当然不是一次情绪选择
“第一居所”的提出
并非为了回应某一个短期问题，而是招商蛇口在长期开发与运营过程中
针对居住体验结构性变化的主动回应
招商玺所面对的，是在后海这样高度成熟的居住区中的一宗城市更新地块
尺度有限、边界复杂
在这样的条件下，通过抬高社区、向竖向空间要面积，几乎是行业的共识解法
但招商玺规划的不同之处在于
首先通过重塑整体结构层，采用“浮岛甲板”设计，整体抬高12米，最终形成一个超级社区底盘+浮岛绿化甲板的立体空间系统
这意味着
一层、二层乃至地下室，没有哪一层只是为了托住上一层
每一层都承担着真实而清晰的生活功能
这是项目一层入口的处理，实现地面层无柱跨度最大达28米，7根高达7.5米的古典艺术廊柱呈阵列式布局
以超尺度的酒店式落客区
做到同时满足两辆豪车并行，再结合两侧开放式街区，形成完整且连续的公共界面，丝毫不受小地块空间桎梏
但结构在这里，也只是前提
真正决定项目规划本质性改变的，是在完成结构转换之后
它选择把最重要的空间留给谁
本质上是基于用户痛点驱动下创造出一套成熟的方法论
我们看到对于最宝贵的“中间层”处理，在多数同类项目中，架空层往往被用作地库的延伸
用来解决效率问题
而在后海招商玺，这部分空间被完整释放
从而创造出整个深圳极为少见的，约3000平浮岛花园+约2000平主题会所
用于承载社区真正高频发生的生活场景
这并非感性取舍
也因为这是大成之作玺系3.0，背后是对深圳45年深度理解，以及结合过往玺系上百位顶豪客户深度访谈，再提取共性结论
这些都在整体规划前置考虑
负责人告诉我，深圳每年有10个月都处于城市高温，真正高频被使用的空间
必须具备遮蔽、连接与可停留性
因此，室外景观更多作为观赏，随处散落的是非洲象腿树、东南亚多头篦齿苏铁等进口植被，以及7件国际艺术品原件、水景，形成精妙的层次咬合
二者之间又通过风雨连廊连接
会所配置也是如此
半场网球练习场与私属模拟高尔夫球场，以及恒温泳池是为了满足日常业主运动和放松 ; 配置专业厨房+行政酒廊+雪茄吧是为了让12人私宴厅能被真实使用
棋牌室也是前期调研印证，为豪宅会所高频使用...
很明显对于空间的营造
招商玺不在于表象的功能呈现，或者简单的物料堆砌
而是如何分配价值的判断
甚至深圳用户最在意的地下车库，同样是结合中央车站、双酒店落客区，以及顶部全精装3.8米星钻穹顶
还额外打造了2工位洗车房+6个候车位，以及每年2次免费洗车服务
所有的物质丰富只是形式，目的是通过更丰富的物质组织，从而创造更加回归本真的居所
而这，也正是“第一居所”真正成立的前提
03
之所以如此
这样的第一居所到底是为谁而作，回过头来看也就是招商玺位置天然决定的
恰好位于后海豪宅区的生活半径之内，一面连接蛇口，一面望向深圳湾CBD
这里并不以通勤效率取胜
却能拥有
深圳极少数可以让生活自然展开的城市底盘
环绕旁侧，又是超11个商场购物中心，3所育才系学校，7所国际学校，距离最近的是深圳第一梯队的育才二小、育才三中，以及8大主题公园
也正因如此
后海招商玺所回应的
其实是服务于长期生活在蛇口、深度参与城市更新的一代深圳人
这也是为什么项目主动牺牲货值降低容积率，做到深圳稀缺低密板楼南北通透，还保证了专梯入户、3.3米层高
但这些只是招商玺标配
要知道深圳温和的气候条件、较长的夏季周期，更何况深圳的窗外，还是如此浪漫的山海、湾区、公园绿地，和城市天际线
所以某种意义上
项目创造L型270度转角阳台
就是为了让深圳这座城市，在居住中保持“可以被打开”的状态
约30平的超大尺度，又被细分出转角庭院区，以及生活阳台区兼具实用性
你在家就能感受到的
是目之所及的自然风、光，以及深圳湾咫尺繁华和蛇口的烟火气，这座城市最美好的风景，就在你眼前流动
这些都不是单点呈现
也因为整个后海豪宅区长期没有新供给，片区内的居住系统，已经明显滞后于这一代人的生活方式
而只有当一个品牌
同时满足长期在地理解+系统兑现能力，才有可能填补上这12年的空白
所以对于整个招商玺而言
还是区域内第一个系统化兑现最适合深圳用户的“好房子”体系
也是基于7大维度/28个模块/485项技术细节的系统性方案
比如深度睡眠屋
解决的是长期处于高压状态的深圳人，夜晚也难以放松入眠的情况，于是项目楼板厚度高达130-220毫米，是普通住宅的3倍，包括静音墙体、降噪门窗，以及毫米波雷达
整体住宅达到“金级宁静住宅”认证标准
再好比深圳高频发生的回南天
在南方生活过的人，都懂室内空气返潮时的黏腻感
项目好房子空气系统示意
而为了让室内恒久健康舒适
项目配备大金三管制空调，可实现温度湿度独立控制，还加载除湿功能的新风体系、深圳首个套房卫浴电地暖
都不是为了炫耀参数
而是真正解决用户长久以来“不满意”的日常
包括更多看不见的细节，316医用级别不锈钢水管、活水系统、零冷水系统...等等
也正是在这些看似微小、却每天都会发生的体验中
“好房子”与普通住宅之间
才真正拉开了差距
04
所以各位发现了么
今天我刻意没有去反复讨论，项目会所材质多奢华、室内装标又堆叠了多少进口品牌
反而花费大量笔墨去描述这个产品的起承转合
本质上就是为了表达
房地产开发自始至终都是一个系统化工程，而一开始的源头，就决定了末端的所有呈现
今年我们看到越来越多项目需要跟城市绑定
从而输出价值观也是如此
作为全国唯一敢喊出“来了就是深圳人”的城市，效率、速度与拼搏，在过去几十年里，构成了这座城市最牢固的底色
所以“第一居所”在此刻提出
更重要的，是这个理念
这样一个项目出现
甚至是当下市场有点不讨巧的站位，但本身就在替一座城市发问：
在看过世界之后，深圳这一代人是可以慢下来的
也因为对于这座世界级城市
追求美好生活，并不意味着背离效率
相反，它可能正是这座城市走向一次价值升级的标志
也正是在这样的背景下
我们才能让自己理解招商蛇口为什么会选择在当下第一个站出来发声，以及为什么要将所有产品创新
回到对真实居住者的理解之上
项目已于昨日取证，也即将进入开盘热销，为深圳带来一种崭新的生活可能，作为最懂豪宅生活的老钱，一定要去看看
有意思的是
哪怕从最理性的资产配置逻辑来看
今年我们在不同城市看到的结果也在反复印证，那些最后真正能够穿越市场波动、始终站在城市浪潮之巅的作品
无一不是在“好房子”这件事上
做到了足够彻底
05
行业的新旧周期，始终存在过渡
也许真正的分水岭，不止在于这个项目卖得如何，更在于
它是否在当下
被这座城市认真讨论过
以上为正文，来自Moon
免责声明：文中所涉及宣传资料为要约邀请，效果图的景观风格、布局效果等，并非开发商最终交付，仅供参考不作为销售承诺，因建筑规划、设计变更原因，以上示意图、效果图、实景拍摄图、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。发布时间：2025年12月
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